Разработка концепции «проекта». Маркетинг объекта недвижимости

Расчет интегрированного коэффициента ценности местоположения земельного участка

Согласно публичной кадастровой карте (http://maps. rosreestr.ru) только один участок под номером 59: 01: 4 410 029: 16 (рисунок 8) в соответствии с классификацией по видам разрешенного использования относится к категории «незанятые земли, отведенные под жилую застройку». Поэтому выбираем его как единственно возможный участок под застройку.

Рис. 8 Кадастровая карта

Рассчитаем плотность застройки квартала, в котором планируется строительство жилого дома Плотность застройки — суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории квартала.

Плотность застройки квартала = 54, 509/7,6 = 7,172 тыс. кв. м/га, что является относительно невысокой плотностью застройки. Таким образом, мы можем построить на данной территории жилой дом.

Модель оценки ценности местоположения базируется на определении интегрированного коэффициента, который определяется по формуле:

где:

KI — коэффициент I зонального уровня;

KII — коэффициент II зонального уровня;

Kлок — коэффициент локального уровня.

Коэффициент I зонального уровня определяется как отношение средней цены 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории всего района к средней цене 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории I категории престижности в масштабах города Коэффициент II зонального уровня равен соотношению средней цены 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории всего микрорайона к средней цене 1 кв. недвижимости, расположенной на территории всего района.

Таблица 3 Расчет коэффициента локального уровня.

Коэффициент локального уровня определяется путем количественной оценки степени влияния факторов местоположения, которая производится экспертным путем. Результаты расчета коэффициентов представлены в таблицах 3 и 4.

Таблица 4 Расчет интегрированного коэффициента.

Итоговый коэффициент является обобщающей характеристикой, учитывающей в себе как сформировавшийся уровень цен предложения на объекты, соседствующие с анализируемым участком, так и уровень комфортности проживания в планируемом к строительству объекте, определяемый значение коэффициента локального уровня. Коэффициент получился больше единицы, в основном на это местоположение микрорайона — первая категория престижности. Комфортность проживания на выбранном участке также на достаточно высоком уровне. В целом, рассчитанный интегральный коэффициент несколько увеличивает ценность местоположения планируемого к постройке дома.

Участок, выбранный под застройку относится к зоне Ж-1, а именно для зоны многоэтажной жилой застройки 4 этажа и выше. В соответствие с Генпланом г. Перми планируется построить шестиэтажный многоквартирный дом.

Строительство дома такой этажности будет экономически целесообразным лишь при достаточно высокой цене за квадратный метр. Соответственно, выбираем индивидуальный проект дома бизнес-класса.

Характеристики дома:

Количество этажей — 6;

Материал стен — монолитно-каркасный;

Площадь застройки — 463 мІ.

Строительный объём — 9071,4 мі.

Количество квартир — 22 шт., в том числе:

однокомнатных — 5 шт.

двухкомнатных — 11 шт.

трехкомнатных — 6 шт.

Площадь жилого здания — 2707,1 мІ.

Рассчитаем коэффициент застройки выбранного дома на выделенной ему территории: 463/1680 = 0,28. Данный коэффициент удовлетворяет требованиям (оптимальный показатель коэффициента согласно мировой практике — 0,5).

Проанализировав таблицу 4, можно сделать вывод, что единственным серьезным конкурентом является дом на Луначарского 66 (рисунок 13). Причины:

• · Надежный застройщик. ОАО «Строительно-монтажный трест № 4» занимается строительством многоквартирных жилых домов и объектов социальной инфраструктуры уже более 50 лет. За последние десять лет сдано 26 жилых домов.
• · Аналогичный класс недвижимости и этажность.
• · Сопоставимые цены. Несмотря на то, что до сдачи объекта в эксплуатацию осталось еще более двух лет цены начинаются от 75 тыс. руб. /кв. м.