Методы оценки совокупных активов. 
Понятие целостного имущественного комплекса

Целостный имущественный комплекс представляет собой предприятие с законченным циклом производства и реализованной продукцией, размещенным на предоставленном ему земельном участке.

В условиях рыночной экономики часто возникает необходимость в оценке совокупной стоимости активов как целостного имущественного комплекса при покупке предприятия, приватизации, залоге имущества при ипотечном кредитовании, страховании и при ликвидационной процедуре (банкротстве).

Методы применяются при оценке стоимости активов как необходимо учитывать затраты труда по формированию структуры активов, структуры формирования управления профессиональными кадрами, эффективность работы предприятия. Методы оценки активов как целостного имущественного комплекса (ЦИК).

Балансовой оценки.

• — по фактической
• — восстановительной
• — стоимость производственных активов;

В основе первого метода лежит расчет стоимости чистых активов сформированных только за счет собственных средств. См Приложение № 1.

ЧА_ф = ОС+НМА_ост.ст.+НЗ+ЗТМЦ+(-) (ФА-ФО), где ОС — основные средства НМА — нематериальные активы НЗ — незавершенное капитальное строительство ЗТМЦ — затраты товарно материальных ценностей ФА — финансовые активы ФО — финансовые обязательства Чистые активы — это расчетная величина, определяемая как разность между стоимостью активов акционерного общества (АО) и его обязательствами. Отсюда: ЧА_ф= 1621.1+91.7-(2562.4−940.8)=91.2.

Чистые активы корректируются на результаты переоценки. Гудвилл — один из видов нематериальных активов, стоимость которого определяется как разница между рыночной (продажной) стоимостью предприятия как целостного имущественного комплекса и его балансовой стоимостью (суммой чистых активов). Он считает, что указанное повышение стоимости предприятия связано с возможностью получения более высокого уровня прибыли (в сравнении со среднерыночным уровнем эффективности инвестирования) за счет использования более эффективной системы управления, доминирующих позиций на товарном рынке, применения новых технологий и т. п." .

То есть, можно сделать вывод, что с точки зрения теории финансового менеджмента, гудвилл — это не только разница между стоимостью чистых активов и ценой продажи, но также и рыночной стоимостью предприятия на дату оценки:

GV=MA+IA-D-V, (1).

где:GV — гудвилл;

МА — стоимость материальных активов;

IА — стоимость нематериальных активов;

D — стоимость заемного капитала;

V — рыночная стоимость действующего предприятия.

Если рыночная стоимость действующего предприятия ниже балансовой стоимости чистых активов, то гудвилл будет отрицательным.

Поскольку при свершившейся продаже предприятия гудвилл выступает в форме разницы между рыночной и балансовой стоимостью предприятия, то в этом случае определение его размера сложности не вызывает. Однако на стадии предварительной оценки стоимости целостного имущественного комплекса, как вполне справедливо считает И. А. Бланк, оценить гудвилл довольно сложно. В этой связи, отмечая, что для оценки гудвилла обычно используются два метода, он приводит две формулы его расчета.

где: Г — сумма гудвилла на основе оценки по фактической сумме прибыли или объему реализации продукции предприятия;

Если полученный результат, поделить на коэффициент капитализации нематериальных активов, то мы найдем величину гудвилла. Этот метод называют казначейским, так впервые он был использован для подсчета гудвилла, который потеряли производители алкогольной продукции во время Сухого закона в 1920 году в Меморандуме Казначейства США А.Р.М 34. В последствии он применялся для расчета налогов при дарении и наследовании.

Стоимость компании равна стоимости материальных активов плюс гудвилл:

V=MA+GV, (3).

где:

МА — стоимость материальных активов;

GV — гудвилл;

NOI — чистый операционный доход;

Re — коэффициент капитализации чистого дохода от основной деятельности;

Rg — коэффициент капитализации нематериальных активов.

2. Эффективность управления активами При анализе состояния компании важно определить, насколько эффективно менеджмент управляет активами, доверенными ему владельцами компании. По балансу предприятия можно судить о характере используемых компанией активов. Большая сумма накопленной амортизации по отношению к имеющимся недвижимому имуществу, машинам и оборудованию дает основания полагать, что у компании старое оборудование, требующее обновления. Если в балансе появились большие суммы денежных средств, можно предположить, что имеются излишние деньги, которые могли быть использованы с большей пользой. Для выявления тенденций в использовании имеющихся у компании ресурсов используется ряд коэффициентов, основанных на соотношении товарооборота и величины капитала, необходимого для обеспечения такого объема операций.