Современное состояние рынка недвижимости и смежных рынков

Основные факторы влияния на рынок недвижимости

Рынок недвижимости формируется и развивается под влиянием как внешних, так и внутренних факторов. Обстановка риэлторского бизнеса напрямую зависит как от общенациональной экономической ситуации, так и от ситуации в регионе: от потребительского спроса, от уровня доходов населения, от инвестиционных возможностей региона. Более половины экспертов (57%) выделили спрос (в том числе, спрос в отдельных сегментах) рынка как основной фактор влияния на рынок недвижимости (График 1). Необходимо отметить, что изменение условий спроса в одном сегменте порождает изменение ситуации в другом. Так покупатели, недовольные уровнем цен в одном сегменте, переключаются на другой, тем самым сохраняя общий уровень спроса на рынке. Ситуация на первичном рынке жилья (очень высокие цены) задает направление движения покупательских потоков: спрос уходит в сегмент вторичного. Очень важным обстоятельством становится ипотека (43% ответивших указали данный фактор). По разным оценкам, в 2006;м году посредством жилищных кредитов совершено от 10 до 30% сделок на рынке крупных уральских городов (на вторичном рынке около 70%). Каждая ипотечная сделка — дополнительный спрос. Часть населения, которая не могла раньше купить квартиру за счет собственных средств, пользуется ипотекой, увеличивая тем самым спрос на объекты недвижимости.

На исследуемом рынке наблюдается жесткая зависимость от внешних условий регулирования. Государство по отношению к недвижимости (как к любому товару) не предъявляет претензий по продаже, но в то же время от имени общества контролирует все происходящие процессы. Потому что прямо или опосредованно недвижимость влияет на все сферы жизни общества. В последнее время усложнилась и ужесточилась законодательная база, регулирующая отношения на рынке недвижимости. Более половины участников исследования отметили законодательное регулирование как основной фактор воздействия на рынок недвижимости Екатеринбурга. Однако наиболее распространенным мнением является то, что на сферу недвижимости самое значительное влияние оказывают экономические обстоятельства.

Кроме экономических факторов на рынок недвижимости сильное влияние оказывает демографическая и социальная обстановка в регионе. В настоящее время идет увеличение спроса на жилье повышенной комфортности, что вызвано повышением покупательской способности и изменением потребностей людей.

График 1.

Помимо «глобальных» факторов воздействия эксперты выделили следующие: сезонность, расположение объекта недвижимости, развитие государственных программ, политика, проводимая застройщиками в регионе (городе). Каждый из вышеперечисленных факторов был назван только по одному разу, но все же каждый имеет действительное воздействие если не на весь рынок, то на состояние отдельных агентств недвижимости в частности.