Неудачный кредит. 
Управление недвижимостью

На практике не исключены ситуации неудачного результата при использовании полученного кредита. Каковы задачи и возможные действия кредитора, оказавшегося в такой незавидной ситуации? Очевидна цель — использовать предусмотренные законами и положениями заключенного кредитного договора возможности для компенсации возникших потерь. Причем, естественно, стремление кредитора компенсировать потери полностью (то есть вернуть предоставленный кредит и проценты по нему в полном объеме и с учетом соответствующих сроков развития событий) или, по крайней мере, в возможно большей мере.

Подчеркнем, что ситуация неудачи трудна для всех участников кредитного договора. Поскольку общая экономическая конъюнктура и рыночные процессы весьма динамичны, а сама недвижимость принадлежит к категории низколиквидных средств, то действия кредиторов при неудачах должны быть гибкими и включать, по возможности, различные стратегии поведения.

Среди рациональных стратегий кредитора выделим следующие три принципиально различающиеся типа стратегий:

• (1) финансовая поддержка не справившегося с условиями кредита и проектом развития заемщика вплоть до времени появления условий для успешного возврата кредита и процентов за кредит в необходимых размерах (так называемый, отложенный возврат). В частности, к такому типу стратегии относятся часто упоминаемые в прессе процедуры реструктуризации долга предприятий и государств-должников. Реструктуризация означает перенесение возвратных платежей на более поздние сроки и в более благоприятной, равномерной для заемщика форме, но все-таки с учетом накопления процентных долгов;
• (2) отчуждение и максимально оперативная по времени и цене реализация заложенного под предоставленный кредит имущества (так сказать, «выручить хоть что-нибудь, чтобы поскорее покончить с не удачей»). Это, часто, наименее рациональное поведение, так как может открыть пути для финансовых злоупотреблений в связи с ускоренной, а потому и максимально дешевой, распродажей имущества;
• (3) отчуждение заложенного объекта и его сохранение в собственности теперь уже кредитора в ожидании установления условий выгодной реализации отчужденного и сохраненного объекта. При такой стратегии кредитор должен иметь в своем штате или нанимать профессионального менеджера, главными задачами которого может быть уже не только сохранение объекта (безопасное и прочее нормативное его содержание), но и подготовка к лучшим временам, некоторые улучшения, поиск возможных клиентов и партнеров для этих времен и т. д.

Каковы же источники ошибок финансовых учреждений при выдаче кредитов на развитие недвижимости и что делать? Среди основных источников неудач называют следующие:

• • ошибочная экстраполяция условий общего экономического подъема и благополучной рыночной конъюнктуры (например, устойчивого спроса со стороны арендаторов на кредитуемые объекты развития, стабильного роста ставок арендной платы и т. п.) на неоправданно продолжительное время вперед,
• • некачественный анализ инвестиционных проектов, представленных для получения кредитов. Это могут быть, в том числе: ошибки в аргументах осуществимости проекта, в конкретных проектных решениях (строительных, правовых, технологических), некачественно разработанные бизнес-планы, отсутствие анализа рисков развития.

Что следовало бы рассмотреть кредитующим организациям в подобных ситуациях, и какие можно предпринять действия, имея в виду рекомендованные выше стратегии (1)-(3).

При стратегии поддержки заемщика завершить проект рекомендуют:

• • определить целесообразность, размеры и механизмы дополнительных финансовых вложений в проект для улучшения коммерческих возможностей уже профинансированного и пока незаконченного проекта развития,
• • оценить целесообразность предоставления определенных льгот арендаторам или покупателям результатов проекта.

Стратегия быстрой распродажи (2), по-видимому, не нуждается в специальных рекомендациях, пожалуй, кроме обращения к процедурам открытой конкурсной распродажи.

Применительно к стратегии (3) — стратегии участия финансирующего развитие банка в заключительной стадии проекта посредством отчуждения и организации собственного управления процессом, — целесообразными могут быть следующие действия:

• • проверить и изменить команду менеджеров, нанятую бывшим девелопером, для поиска дополнительных возможностей реализации результатов проекта (изменить маркетинговую политику, попытаться найти новых арендаторов и др.),
• • разработать новую долгосрочную политику управления проектом развития объекта, пока он принадлежит банку,
• • искать коммерческого партнера для создания, например, совместного предприятия по реализации или развитию отчужденного объекта, чтобы уменьшить собственный риск в завершении данного проекта.

Считается, что для предотвращения и/или преодоления ошибок и неоправданных рисков кредитующие организации должны уметь отвечать на два возникающие перед ними вопроса:

Вопрос 1 — может ли кредитующая организация профессионально оценить (или организовать и получить такую оценку от профессиональных консультантов) представленные ей предложения по развитию недвижимости — прежде всего, в смысле оценки рисков, в которые организация ввергается с выдачей кредита на реализацию предлагаемого проекта на предлагаемых условиях?

Вопрос 2 — имеет ли кредитующая организация знания и опыт управления (принятия рациональных решений) в ситуациях неудачных исходов проектов развития?

При отсутствии конструктивных ответов на поставленные вопросы таким организациям лучше не заниматься кредитованием развития недвижимости.