Арендная плата. 
Земельное право

Общие положения об арендной плате

Размер, условия, формы и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды земельного участка, сторонами в котором являются арендатор и арендодатель. Арендная плата уплачивается арендаторами (юридическими и физическими лицами), использующими земельные участки на праве аренды.

Общие положения об арендной плате при аренде недвижимости, в том числе земельных участков, закреплены в ГК РФ (ст. 606, 611, 614 и др.). Статья 614 ГК РФ ие признает арендную плату существенным условием договора аренды, допуская, что при отсутствии в договоре аренды условий о размерах и сроках ее внесения применяются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пункт 3 ст. 65 ЗК РФ, устанавливая особенности аренды земельных участков, напротив, относит размер арендной платы к существенному условию договора аренды земельного участка. В силу этого договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным и подлежащим исполнению сторонами, если в нем не определен размер арендной платы.

Земельным законодательством отношения по поводу установления и взимания арендной платы урегулированы по-разному: в зависимости от нахождения предмета договора аренды — земельного участка — в частной или публичной (государственной или муниципальной) собственности.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, устанавливаются договорами аренды таких земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).

Размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) ее исчисления.

Арендная плата при аренде земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, может устанавливаться не только в денежной форме, но и в форме предоставления (передачи) арендатором арендодателю доли полученных в результате использования арендованного участка продукции (плодов), определенных услуг, обусловленной договором вещи, а также в форме возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст. 614 ГК РФ). Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в денежной форме и направляется в соответствующие бюджеты.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, когда в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились, если законом не предусмотрено иное.

Плата за земельный участок, переданный в аренду на срок не менее чем один год, считается установленной с момента государственной регистрации такого договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее чем один год и не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает взаимных прав и обязанностей сторон.

Плата начисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка. Расчет арендной платы, как правило, осуществляется в приложении к договору аренды, являющимся его неотъемлемой частью. При расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в договоре должны указываться применяемые базовые размеры арендной платы и корректирующие коэффициенты.

Арендатор земельного участка, в свою очередь, должен учитывать возможность изменения размеров арендной платы в связи с внесением изменений в действующее законодательство и надлежащим образом выполнять свои обязательства перед арендодателем. Данная позиция была, в частности, сформулирована в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2004 по делу № А21−2876/03-С2. По мнению Суда, в подобных случаях не требуется подписания сторонами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части, касающейся размера арендной платы, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность платить арендную плату в установленном размере.

При невнесении арендной платы за период, установленный в договоре аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю предусмотренную договором пеню (например, в процентах от арендной платы). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок.

В случае невыполнения или частичного невыполнения арендодателем обязательств по передаче земельного участка в установленные сроки и в пригодном для использования состоянии, арендатор вправе полностью или частично не выполнять своих обязательств по внесению арендной платы за этот земельный участок, а также потребовать возврата внесенной им арендной платы. Указанные права арендатора и арендодателя вытекают из общих положений гражданского законодательства об исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ и др.).

Особенности установления арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как отмечалось выше, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответствующими нормативными правовыми актами Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ нормативные правовые акты перечисленных органов публичной власти должны базироваться на общих началах определения арендной платы, установленных в форме правовых принципов в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Введение

основных принципов определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, преследует следующие цели: обеспечить соблюдение положений ч. 1 ст. 8 Конституции РФ о единстве экономического пространства РФ, защитить экономические интересы арендаторов земельных участков и гарантировать стабильность арендных отношений.

Принцип экономической обоснованности предполагает учет при установлении арендной платы таких характеристик земельных участков, как их доходность, принадлежность к определенной категории земель и их разрешенное использование.

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы предписывает отражать в соответствующих нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Принцип предельно допустимой простоты расчета предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки вводит предельный размер арендной платы (не более двукратного размера земельного налога).

Согласно принципу поддержки социально значимых видов деятельности плата за земельные участки, арендуемые для осуществления такой деятельности, не должна превышать размеров земельного налога, а при ее установлении могут предусматриваться льготы, аналогичные льготам по земельному налогу.

Названным выше постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила).

Пунктом 2 Правил предусмотрены следующие способы определения размеров арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории РФ:

• 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
• 2) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
• 3) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России;
• 4) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

При использовании первого из перечисленных способов расчета учитываются два показателя — кадастровая стоимость земельного участка и применяемая к ней процентная ставка. Размеры процентной ставки, установленные Правилами, варьируются от 0,01 до 2% с учетом некоторых особенностей предмета договора (земельного участка) и арендатора.

Например, минимальная процентная ставка (0,01%) может применяться при заключении договора аренды с лицом, имеющим право на льготу по земельному налогу, а также при передаче в аренду земельных участков, изъятых из оборота, загрязненных опасными отходами и радиоактивными веществами, предназначенных для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений.

Арендная плата в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка предусмотрена при передаче в аренду земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и гаражного строительства и др. Максимальная ставка — 2% - может применяться, например, при передаче земельного участка в аренду пользователю недр для ведения им соответствующих работ.

Второй из указанных в Правилах способов определения размеров арендной платы — по результатам торгов (конкурсов, аукционов) — применяется в случаях, когда земельным законодательством РФ предусмотрено приобретение права на заключе ние договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок проведения торгов по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен ст. 38 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» .

Особенности организации и проведения аукционов по приобретению права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

Третий способ определения размеров арендной платы предполагает использование утвержденных Минэкономразвития России ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету. Этот способ предусмотрен при передаче в аренду земельных участков для размещения: автомобильных, железных дорог и объектов их инфраструктуры; линий метрополитена; линий электропередачи, связи; трубопроводов, объектов тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; нефтепроводов, газопроводов; объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, и ряда иных объектов транспорта и коммунального хозяйства (п. 5 Правил). Он также применяется при передаче в аренду земельных участков резидентам особой экономической зоны па основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне (ст. 34 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»),.

В соответствии с предоставленными полномочиями Минэкономразвития России были утверждены: ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», по субъектам РФ; ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (запятых) для размещения газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов; ставки арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования; методика расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов, и методика расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон.

Четвертый из предусмотренных Правилами способов расчета арендной платы предполагает использование двух показателей: 1) рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; 2) выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о передаче земельного участка в аренду.

Размер арендной платы в этом случае определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования. Такой способ исчисления арендной платы применяется при передаче в аренду находящихся в федеральной собственности земельных участков, в отношении которых постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 не предусмотрено использование иных способов.

При расчете арендной платы в порядке, предусмотренном Правилами, изменение ее размера возможно только в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством.

Нормами некоторых федеральных законов предусмотрен особый порядок определения размеров арендной платы при передаче в аренду земельных участков некоторых видов разрешенного использования или отдельным категориям арендаторов. Так, согласно ст. 36 Федерального закона от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О Государственной компании „Российские автомобильные дороги“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» годовой размер арендной платы при передаче в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности или в не разграниченной государственной собственности и предназначенных для нужд строительства и эксплуатации автомобильных дорог, определяется Минтрансом России и не может превышать 1% кадастровой стоимости таких земельных участков.

Пункт 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ устанавливает предельные размеры арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду юридическим лицам в результате переоформления ими права постоянного (бессрочного) пользования. Максимальный годовой размер арендной платы в этих случаях составляет не более: 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3% процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Пунктом 2.1 ст. 30 ЗК РФ установлен фиксированный (в размере земельного налога) размер годовой арендной платы при передаче в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или в не разграниченной государственной собственности, лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории.

Для ускорения ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства, созданных на арендуемых земельных участках, и. 3 ст. 65 ЗК РФ допускает повышение размеров арендной платы (не менее двухкратной налоговой ставки земельного налога) за такие участки в случае, если по истечении трех лет с даты заключения договора аренды объект недвижимости не введен в эксплуатацию.

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к неналоговым бюджетным доходам и подлежит направлению в бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты (поселений, муниципальных районов и городских округов) по нормативам, установленным ст. 57, 62 Бюджетного кодекса РФ.