Договоры в отношении земельных участков. 
Инвестиционные контракты

Из договоров, заключаемых инвестором, большое значение имеет договор купли-продажи земельного участка или договор аренды. В качестве продавца земельного участка (или продавца права на заключение договора аренды) выступает частный землевладелец, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Покупатель участка для строительства при этом становится застройщиком. На период производства работ также заключается договор аренды земельного участка, отводимого под временные здания и сооружения.

Как правило, в договоре аренды земельного участка указываются:

• — реквизиты арендодателя и арендатора;
• — вид прав арендодателя на земельный участок;
• — кадастровый номер и площадь участка;
• — категория земель и вид разрешенного использования; перечень строений, находящихся на участке, и их характеристики;
• — цель и сроки аренды;
• — размер и условия внесения арендной платы;
• — права и обязанности арендодателя (право досрочного расторжения, право доступа на территорию участка, право на возмещение убытков, обязанность уведомления о смене номеров счетов, защита от претензий третьих лиц и др.);
• — права и обязанности арендатора (преимущественное право на заключение нового договора, обязанности использовать участок в соответствии с назначением, соблюдать противопожарные и иные правила, вносить

арендную плату, обеспечивать доступ арендодателя и технических служб на территорию и др.);

— ответственность сторон, условия пересмотра договора.

К договору прилагается кадастровый паспорт участка с его описанием. Договоры аренды, заключенный на срок более года, а также договоры купли-продажи подлежат государственной регистрации в органах Росреестра.

В ряде случаев сторона, финансирующая строительство, имеет целью получить право собственности на построенный объект или его часть. Кроме того, нередко местный орган власти ставит условием заключения договора аренды (купли-продажи) земельного участка передачу части возводимого объекта, особенно жилья, городу. В этом случае может быть заключен инвестиционный контракт между органом власти, инвесторами и застройщиком. Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи^[1]. При этом право собственности на объект недвижимости или его часть у лица, финансирующего строительство, или у стороны, предоставившей земельный участок, не возникает автоматически, а появляется с момента государственной регистрации этого права за покупателем.

Если подрядчик в качестве оплаты работ по договору получает часть помещений в строящемся здании, такой договор является смешанным — подряда и купли-продажи будущей недвижимости.

Такой договор иногда назывался инвестиционным контрактом и широко практиковался в Москве. Впоследствии подобные взаимоотношения инвестора и органов власти перестали применяться; последние могут извлечь выгоду для поселения путем продажи или сдачи в аренду земельных участков под строительство.

В настоящее время инвестиционным контрактом (договором) обычно называют договор об объединении вкладов инвесторов и о совместных действиях с целью реализации инвестиционного проекта. При этом, как правило, новое юридическое лицо не образуется, но возникают права общей долевой собственности инвесторов на построенный объект. К таким договорам относятся и договоры инвестиционного товарищества.

• [1] Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» .