Оценка земельных участков методами затратного подхода

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственного земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

• · местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;
• · инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;
• · внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
• · социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);
• · санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше. «Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие» / издательство «Дело».

Задача № 5.

Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 4,0 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик предложил вариант наиболее оптимального использования этой территории под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади будет отведено на устройство дорог и объектов общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории, может быть размещено и пущено в продажу 27 земельных участков: 27 = (4,0 * 0,8 / 0,12). 0,8 = 1−0,2 (количество участков, которое может быть размещено на 4,0 га) При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газоснабжения) каждый участок продается в среднем за 235 тыс. руб.

Норма отдачи проекта принимается в размере 30% (без учета инфляции, которая закладывается дополнительно).

Издержки и прибыль инвестора составят 3900 тыс. руб., в том числе:

• 1. Благоустройство 2400 тыс. руб.
• 2. Управление 300 тыс. руб.
• 3. Маркетинг 350 тыс. руб.
• 4. Налоги и страхование 200 тыс. руб.
• 5. Прибыль инвестора 650 тыс. руб.

Найти потенциальный валовой доход ПВД = 27*235 = 4800 тыс. руб.

ЧОД = ПВД — издержки ЧОД = 4800 — 3900 = 900 тыс. руб.

С учетом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около 10 участков в год, тогда период товарного обращения составит 2,7 года.