Основные формы платы за землю

Одна из важнейших составных частей механизма экономического регулирования земельных отношений — платность пользования землей. Законодательство РФ предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.

Закон Российской Федерации «О плате за землю» был принят на первом этапе земельной реформы — в 1991 г. С момента принятия закона и до настоящего времени в его первоначальную редакцию вносили изменения одиннадцать федеральных законов. Кроме того, вопросы взимания платежей за использование земель регулируются рядом подзаконных актов.

За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки — арендная плата.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и земельным собственником по поводу владения землей как государственного и общественного достояния, арендная плата за землю — это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами. Нормативная цена земли выступает как категория, характеризующая процесс формирования земельной собственности, а также является основой расчетов при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель и вынужденной их консервацией. Рыночная цена земли устанавливается на основе оценки размера вложенного в участок капитала или стоимости производимой на нем продукции, а также таких составляющих, как рентообразующая способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на рынке земли, платежеспособный спрос населения, инфляция, налоговые отчисления и другие факторы.

Часть земельной ренты, т. е. дополнительного дохода, создаваемого благодаря использованию земли и других ограниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение производительности общественного труда за счет естественных факторов производства, должна подлежать изъятию через систему земельных платежей, прежде всего земельного налога. При этом специфика земельных рентных платежей в отличие от иных видов налогов состоит в том, что рентные платежи должны обеспечивать в конечном итоге повышение ценности территории как для проживающего на ней населения, так и для бизнеса, что предполагает использование механизмов изъятия рентного дохода у субъектов землепользования.

В результате налоговой политики необходимо установить перечень субъектов земельных отношений с различными уровнями земельных платежей. управление земельный ресурс.

Земельный налог представляет собой конкретную норму изъятия земельной ренты у собственников земли. Система земельного налога должна быть построена так, чтобы отпала необходимость выплаты дотаций производителям, работающим в худших условиях (за исключением особо неблагоприятных).

Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, т. е. устанавливаться с учетом дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразующих факторов. Однако в период перехода к рынку, когда частная собственность на землю ограничена, ставки земельного налога в средних и относительно лучших условиях определяют в основном на базе дифференциальной земельной ренты.

Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Федерации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.

Арендная плата, устанавливаемая за объект недвижимого имущества, включает, как минимум, три составные части: земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом. Очевидно, что при взимании арендной платы в целом с объекта недвижимости различия между этими составными частями стираются, что может быть оправдано при установлении размера аренды в результате свободного торга арендодателя и арендатора.

Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование. В связи с этим она тесно связана с земельным налогом и не может быть меньше или равняться ему. Верхний предел арендной платы за землю должен быть ограничен значением средней прибыли (например, 30…40%) по отношению к ставке земельного налога. Это, с одной стороны, обеспечит стимулы для сдачи земли в аренду, а с другой — не будет ущемлять экономических интересов арендаторов.

Наиболее важными с точки зрения сбора земельных платежей являются земли поселений. В 2002 г. в виде налогов и арендной платы за использование земель поселений было собрано в бюджеты всех уровней 90% всех платежей за землю.

В соответствии с проектом второй части Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог может устанавливать представительный орган местного самоуправления в размере 0,1…2,0% кадастровой стоимости земельного участка.

Т.о., разработка и установление на федеральном уровне новой системы учета и оценки земель, а также совершенствование законодательства, регулирующего взимание платежей за пользование природными ресурсами, — еще одна неотъемлемая часть управления земельными ресурсами.

Экономическая неопределенность в стране послужила причиной того, что в настоящее время используется не сама земельная рента, а ее производная категория — экономическая оценка земельных ресурсов, в определении которой существует многообразие экономических теорий и подходов, свести которые в одну систему представлений не удается.

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы власти при управлении земельными ресурсами, планировании перспективного развития поселений, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Проведение пообъектной (индивидуальной) оценки рыночной или иной оценки земельных участков (прежде всего для целей налогообложения) требует неоправданно больших финансовых, временных и трудовых затрат. В свою очередь, проведение государственной кадастровой оценки земли, требующей гораздо меньших финансовых затрат, позволит в короткие сроки получить объективную стоимость земель различных категорий и разного целевого назначения.

Одна из форм платы за землю — нормативная цена земли, которую по законодательству вводят для регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Определяют ее, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли для конкретных земельных участков составляет 50-кратную ставку земельного налога за единицу площади сельскохозяйственных земель, а с 1994 г. — 200-кратную ставку налога.

При этом нормативная цена земли при продаже земельных участков расположенным на них приватизированным предприятиям определялась на уровне 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади, а с 1997 г. — не ниже 5-кратной ставки налога за единицу площади.

С 1997 г. была введена нормативная цена земли на уровне 75% рыночной цены участка. При этом сельскохозяйственные земли не продавали. Поэтому определение уровня, от которого должна исчисляться нормативная цена на земли сельскохозяйственного назначения, вызывало затруднение для местных органов землеустройства.

Реально нормативную цену на сельскохозяйственные угодья применяют в случаях передачи за плату земель местными органами власти в собственность крестьянским хозяйствам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Нормативную цену для участков разного целевого назначения устанавливали с применением повышающих коэффициентов к базовой нормативной цене земли по оценочным зонам в зависимости от рыночного спроса на земельные участки.

Компенсационные платежи при изъятии земель — это форма возмещения собственнику земли потерь и упущенной выгоды. Размер платежа определяют на основе рыночной цены земли, стоимости понесенных потерь и упущенной выгоды.

При консервации земель осуществляют компенсационные выплаты; это форма возмещения собственнику земли или землепользователю потерь, вызванных консервацией соответствующих участков. Размеры компенсационных выплат зависят от стоимости упущенной выгоды, включая ренту. Проблема расчета компенсационных выплат при консервации земель по государственным программам пока еще слабо разработана и требует решения в законодательном порядке. Важно практиковать и платежи за повышение качества земли. Это серьезный стимул для собственников земли и землепользователей по осуществлению ими агротехнических и других мероприятий, направленных на повышение плодородия почв. Размер стимулирующих выплат определяют, исходя из размера необходимых затрат, стоимости дополнительного урожая и увеличения рыночной цены земли.

Одна из действенных мер экономического регулирования деятельности собственников земли и землепользователей, ухудшающих экологическое состояние земли, — штрафные платежи. Размер штрафных санкций определяется стоимостью работ, необходимых для восстановления первоначального экологического состояния земли вследствие его ухудшения.

Налоговые обложения при наследовании и дарении земли регулируют общим гражданским законодательством, и зависят они от рыночной стоимости земельного участка.

Налогообложение при купле-продаже земли является формой изъятия государством части ренты, получаемой собственником земли при ее продаже за счет разницы между покупной и продажной ценой земли. Указанный налог призван также ограничить спекуляцию земельными участками.