Содержание права собственности на недвижимое имущество

Содержание права собственности на недвижимое имущество состоит из триады правомочий — владения, пользования и распоряжения. Владение представляет собой фактическое обладание объектом недвижимости; пользование — извлечение из него полезных свойств; распоряжение — определение последующей судьбы объекта недвижимости. Как отмечает Е. А. Суханов, данная триада «рождена историческим развитием нашего законодательства, и было бы неправильно искать ее истоки в особых экономических отношениях владения, пользования и распоряжения. В ином случае можно было бы содержание экономических отношений собственности раскрывать через юридические категории (правомочия собственника), что вряд ли корректно»^[1].

Однако в российском праве не всеми признается исключительность триады правомочий для установления содержания права собственности на объекты недвижимости. Так, по мнению Ю. С. Харитоновой, «у собственника есть функции и полномочия разного характера, в числе которых может быть выявлена и еще одна — управление, при этом функция управления лежит вне самой категории собственности»^[2].

Тем не менее представляется, что включение правомочия управления в число правомочий собственника не будет способствовать раскрытию содержания права собственности, так как оно само требует своего толкования. Кроме того, управление является способом реализации уже имеющихся правомочий собственника недвижимости.

Право собственности на земельные участки удостоверяется документами, перечисленными в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[3][4]. В силу ст. 14 указанного закона документом, удостоверяющим государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимость, выступает свидетельство о государственной регистрации прав. Государственная регистрация соглашений и прочих сделок удостоверяется при помощи совершения особой регистрационной надписи на документе, который отражает суть сделки.

Если иное положение не установлено законом, то право собственности на земельный участок подлежит распространению на находящиеся в его пределах поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также объекты флоры. Собственник земельного участка может использовать по собственному усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если другие положения не предусмотрены законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства, прочими законами и если такие действия не нарушают права третьих лиц (п. 2, Зет. 261 ГК РФ).

Есть и изъятия, например, существует запрет на приватизацию расположенных в границах территорий общего пользования земельных участков, в пределах которых находятся пруды, обводненные карьеры (и. 8 ст. 27 ЗК РФ). По мнению исследователей, данная норма подтверждает, что сфера распространения частной собственности на водные объекты в пределах земельного участка представляется довольно ограниченной ¹⁴°.

Собственник земельного участка может возвести, перестроить, снести на нем здание, сооружение; разрешить эти действия третьим лицам при условии строгого соблюдения градостроительных и строительных норм, а также положений о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

В ходе использования земельного участка собственник имеет право:

• 1) на использование (с соблюдением установленного законом порядка) для своих нужд находящихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, пресных подземных вод, а также прудов, обводненных карьеров с учетом законодательства РФ;
• 2) возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и прочих зданий, сооружений, строений с учетом целевого назначения земельного участка и его разрешенного использования при условии соблюдения всех градостроительных и иных обязательных нормативов и правил;
• 3) проведение с учетом разрешенного использования оросительных, осушительных, культуртехнических и иных мелиоративных работ, создание прудов и других водных объектов при условии соблюдения всех градостроительных и иных обязательных нормативов и правил;
• 4) осуществление иных прав на использование земельного участка, предусмотренных законом^[5].

Собственник земельного участка также обладает правом собственности на посадки и посевы сельхозкультур, полученную сельхозпродукцию и доходы от ее продажи, исключая ситуации передачи земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, или же пожизненное наследуемое владение, или же безвозмездное срочное пользование (ст. 40 ЗК РФ).

Как отмечает М. И. Васильева, граждане и юридические лица обладают правом равного доступа на приобретение земельных участков в собственность^[6]. Соответственно все, сказанное нами выше, имеет отношение и к праву собственности на земельные участки юридических лиц.

В силу ч. 1 ст. 16 ЗК РФ к государственной собственности относятся земли, которые не находятся в собственности муниципальных образований, граждан или юридических лиц. Это является своего рода правовой презумпцией. Аналогичная норма закреплена в ч. 2 ст. 214 ГК РФ.

Невзирая на то что в Российской Федерации признаются и в равной степени охраняются все формы собственности на землю, исследователи справедливо обращают внимание на отдельные особенности, свойственные государственной публичной собственности в целом. Например, в отличие от частного собственника, у государства отсутствует обязанность по использованию земли. Кроме того, в государственной собственности находятся земли запаса, их можно использовать, как правило, после перевода в иную категорию. Монополизируя отдельные виды деятельности, лишь государство имеет право на использование земельных участков специфического назначения, например, предназначенных для объектов по хранению и утилизации оружия массового поражения. Имеются и особые основания для возникновения, прекращения права собственности государства (конфискация, национализация, реквизиция, приватизация, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд)^[7].

На основании ст. 17 ЗК РФ в число объектов федеральной собственности входят земельные участки: 1) признанные в качестве таковых федеральным законодательством; 2) право собственности РФ на которые возникло вследствие разграничения государственной собственности на землю; 3) приобретенные РФ по гражданско-правовым основаниям.

Например, исключительно федеральной собственностью являются земли промышленности и другого особого назначения, которые занимают федеральные энергетические системы, объекты использования атомной энергии, федеральный транспорт, пути сообщения, объекты федеральной информатики и связи, объекты, обеспечивающие космическую деятельность, объекты безопасности и обороны, объекты оборонных производств, объекты, которые обеспечивают статус и защиту государственной границы РФ, иные объекты, отнесенные к ведению Российской Федерации на основании Конституции РФ (п. 4 ст. 87 ЗК РФ).

К федеральной собственности в силу своих природных особенностей относятся также земли лесного и водного фондов. В частности, свыше 90% площади земель, которые представляют собой собственность Российской Федерации, являются земельными участками, относящимися именно к категории земель лесного фонда. Из 1 183,4 млн га площади лесов 97% расположено именно на землях лесного фонда^[8]. Российским законодательством на настоящий момент прямо запрещена приватизация лесов, произрастающих на территории лесного фонда.

В собственность субъектов РФ на основании ст. 18 ЗК РФ включены земельные участки, признающиеся в качестве таковых федеральным законодательством; участки, право собственности субъектов РФ на которые возникло вследствие разграничения государственной собственности на землю; приобретенные субъектами РФ по гражданско-правовым основаниям.

В силу ст. 19 ЗК РФ муниципальной собственностью считаются земельные участки: 1) признанные в качестве таковых федеральным законодательством и принимаемым в соответствии с ним законодательством субъектов РФ; 2) право муниципальной собственности на которые возникло вследствие разграничения государственной собственности на землю; 3) приобретенные по гражданско-правовым основаниям.

Жилые помещения выступают особой категорией вещей, в отношении которых осуществляется право собственности. Это проявляется в том, что закон специально закрепляет правило об ограничении права собственности на такие объекты только целевым назначением: они предназначаются для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ). Осуществление триады правомочий собственника жилого помещения подчиняется данному назначению (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения имеет право на их использование в целях личного проживания либо проживания членов его семьи. Он может на основании договора (ссуды, найма и т. д.) сдавать их третьим лицам, но также только в целях проживания (абз. 2, 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещать в жилых домах промышленные производства. Собственник вправе разместить в принадлежащем ему жилом помещении предприятие, учреждение, организацию, в том числе при помощи сдачи данного помещения под склад либо офис, лишь после перевода этого помещения в нежилое в порядке, определенном жилищным законодательством.

Как разъясняют Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 38 Постановления от 01.07.1996 № 6/8^[9], сделки, которые связаны с безвозмездным пользованием, арендой (имущественным наймом), а также другим использованием организациями жилых помещений, которые в установленном порядке не переведены в нежилые, заключенные после ввода в действие ГК РФ, признаются ничтожными по основаниям, установленным ст. 168 ГК РФ. По мнению В. А. Микрюкова, данное разъяснение (хоть и было исключено из текста указанного постановления) не утратило своей актуальности и после обновления ст. 168 ГК РФ в сентябре 2013 года. Несмотря на то что общим правилом в настоящее время признана презумпция оспоримости (а не ничтожности) противозаконной сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ), сделка, нарушающая нормы закона либо другого правового акта и одновременно посягающая на публичный интерес или же права и охраняемые законом интересы третьих лиц, все еще презюмируется ничтожной^[10].

Вполне очевидно, что если жилое помещение используется не по прямому назначению, то это ставит под угрозу права членов семьи собственника, негативно воздействует на охраняемый законом публичный интерес по решению жилищных проблем граждан, создает неудобства для соседей, в том числе нарушает их покой и, возможно, причиняет вред их имущественным интересам и личной безопасности.

Вышеуказанные положения об ограничении права собственности на жилые помещения их целевым назначением также содержатся в п. 1 и 3 ст. 17 ЖК РФ, где закреплены назначение жилого помещения и пределы его использования. При этом в п. 2 указанной статьи законодателем принципиально допускается использовать жилое помещение в целях осуществления профессиональной деятельности либо индивидуальной предпринимательской деятельности гражданами, которые проживают там на законных основаниях (художники, фотографы, писатели, научные работники, арбитражные управляющие, надомные работники, адвокаты и т. д.), если они не нарушают права и законные интересы прочих граждан, а также требования, которым должно соответствовать жилое помещение. Вряд ли будет правильным считать такое допущение противоречием положений ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Действительно, можно констатировать текстуальное расхождение данных норм. Однако толкование ограничения по ст. 288 ГК РФ позволяет сделать следующий вывод: поведение, которое не нарушает права и законные интересы соседей и отвечает всем требованиям к содержанию жилых помещений (будь это профессиональной или предпринимательской деятельностью), не противостоит сущности допускаемого использования жилого помещения, а также полностью укладывается в понятие проживания. Как верно отмечает А. В. Мыскин, учредители либо руководители юридических лиц ни при каких обстоятельствах не могут предоставить занимаемые ими жилые помещения для нужд своих организаций — возможностью осуществлять предпринимательскую деятельность на базе своих жилых помещений имеют только индивидуальные предприниматели при условии соблюдения вышеуказанных требований ^|47.

Вряд ли следует считать продуктивным предложение по нормативному закреплению перечня видов профессиональной деятельнос-^[11]

ти, допустимых в жилом помещении. Дело здесь не только в том, что данный перечень будет тяжело составить. Возникновение указанного перечня сделает невозможным существующее индивидуальное регулирование поддержания баланса интересов собственников жилых помещений и их соседей, снизит диспозитивность гражданско-правового воздействия на данные общественные отношения. Формальное включение либо невключение в такой перечень тех или иных видов деятельности необоснованно ущемит интересы как собственников жилых помещений, так и их соседей. Например, профессиональные занятия музыкой, немыслимые без повышенного уровня шума, могут и не встретить возражений со стороны соседей по многоквартирному дому.

Принимая во внимание указанную выше необходимость учета целевого назначения в ходе реализации триады правомочий собственника в отношении жилого помещения, собственник также имеет ограничение в виде своей обязанности по несению бремени содержания этого помещения, а если речь идет о квартире, то и бремени содержания общего имущества соответствующего дома, где находится квартира, поскольку долевым сособственником дома на основании ст. 289, 290 ГК РФ все собственники квартир становятся автоматически (ст. 210 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилья должен поддерживать его в надлежащем состоянии, бесхозяйственное обращение с ним недопустимо. Собственник должен не нарушать права и законные интересы соседей, Правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ^|48, а также Правила пользования жилыми помещениями^[12][13].

Желая должным образом защитить публичный и общественный интерес, законодатель установил административную ответственность граждан за такие действия по отношению к жилым помещениям, как порча (в том числе порча их оборудования), самовольное переустройство или же самовольная перепланировка, использование их не по целевому назначению, нарушение правил содержания, ремонта, признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые (ст. 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях ¹⁵°).

В силу ст. 293 ГК РФ органы местного самоуправления уполномочены выдать собственнику предупреждение о необходимости устранения допущенных нарушений, а если их следствием будет являться разрушение помещения — также установить для нарушителя разумный срок для ремонта. Если предписание органов местного самоуправления собственником не выполняется, данные органы имеют право подать в суд иск, по результатам рассмотрения которого принадлежащее такому собственнику жилье может быть принудительно отчуждено посредством его продажи с публичных торгов. Собственнику в данном случае выплатят вырученные от продажи денежные средства, но с вычетом затрат на исполнение судебного решения. Обращение с таким иском в суд является прерогативой исключительно органов местного самоуправления, но не соседей, чьи права и законные интересы непосредственно нарушает собственник своими действиями^[14][15].

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение выступает крайней мерой, сопряженной с необходимостью обеспечить целый комплекс гарантий защиты интересов собственников. Она применяется редко. Суды отказывают в удовлетворении таких требований по следующим основаниям: использование собственником жилого помещения не по назначению не было доказано, отсутствует вина нарушителя, имеются уважительные причины для бесхозяйного содержания жилища^[16], собственник принимает какие-либо меры, чтобы устранить выявленные нарушения, а именно привести его в надлежащее состояние (даже если меры принимаются не в полном объеме)^[17].

Подводя итог изложенному, следует подчеркнуть, что содержание права собственности на недвижимое имущество состоит из триады правомочий — владения, пользования и распоряжения. Собственник вправе свободно распоряжаться объектами недвижимости, которые принадлежат ему на данном праве, реализуя как отдельные правомочия, так и их совокупность.

Содержание триады правомочий собственника жилого помещения сопряжено с некоторыми ограничениями. Основным ограничением выступает использование жилых помещений строго по целевому назначению, то есть в целях личного проживания собственника либо проживания членов его семьи. Однако ЖК РФ содержит исключение из данного правила: допускается использовать жилое помещение в целях осуществления профессиональной деятельности либо индивидуальной предпринимательской деятельности гражданами, которые проживают там на законных основаниях (художники, фотографы, писатели, научные работники, арбитражные управляющие, надомные работники, адвокаты и т. д.), если они не нарушают права и законные интересы прочих граждан, а также требования, которым должно соответствовать жилое помещение.

Следующим ограничением права собственности на жилые помещения выступает обязанность собственника по несению бремени содержания этого помещения, а если речь идет о квартире, то и бремени содержания общего имущества соответствующего дома, где находится квартира. Собственник жилья должен поддерживать его в надлежащем состоянии, бесхозяйственное обращение с ним недопустимо. Собственник должен не нарушать права и законные интересы соседей, Правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также Правила пользования жилыми помещениями. Несоблюдение данных ограничений может повлечь за собой административную (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ) и гражданско-правовую ответственность (в порядке ст. 293 ГК РФ).

• [1] Цит. по: Корнилова Н. В. Право собственности: понятие и содержание вроссийском и зарубежном праве // Юридический мир. 2014. № 8. С. 22.
• [2] Харитонова Ю. С. Управление в гражданском праве: проблемы теориии практики. М.: Норма: Инфра-М, 2011. С. 108.
• [3] Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015 г.)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним"//Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.
• [4] См.: Васильева М. И. Право граждан на доступ к природным ресурсам (проблемы реализации) // Журнал российского права. 2012. № 8. С. 43.
• [5] См.: Андреев Ю. Н. Собственность и право собственности: цивилисти-ческие аспекты: моногр. М.: Норма: Инфра-М, 2013. С. 183.
• [6] См.: Васильева М. И. Право граждан на доступ к природным ресурсам (общетеоретическое и межотраслевое обоснование) // Журнал российского права. 2012. № 3. С. 7.
• [7] См.: Болтанова Е. С., Женетль С. 3. Комментарий к Земельному кодексуРоссийской Федерации (постатейный). М.: РИОР: Инфра-М, 2010. С. 82.
• [8] См.: Хрсшкова В. В. Приватизация лесных ресурсов в Российской Федерации: правовое регулирование // Реформы и право. 2012. № 2. С. 51.
• [9] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ№ 8 от 01.07.1996 г. (рсд. от 23.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9.
• [10] См.: Микрюков В. А. О бремени и ограничениях права собственностиграждан на жилые помещения // Законодательство и экономика. 2014. № 11. С. 63.
• [11] См.: Мыскин А. В. К вопросу о целевом использовании жилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 34.
• [12] Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от25.12.2015 г.) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонтжилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"// Собрание законодательства РФ. 21.08.2006. № 34. Ст. 3680.
• [13] Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 (с изм. от16.01.2008 г.) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"// Собрание законодательства РФ. 30.01.2006. № 5. Ст. 546.
• [14] Кодекс Российской Федерации об административных правонарушенияхот 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (ред. от 28.12.2016 г.) // Собрание законодательстваРФ. 07.01.2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
• [15] Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.02.2011 г.№ 33−1436/11. URL: Ьир://судебныерешения.рф/Ь$г/сазе/10 521 (дата обращения:09.05.2017).
• [16] Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 29.05.2013 г. по делу № 33−1591. URL: ЬПр://судебныерешения.pc|)/bsr/case/7 338 322 (дата обращения: 09.05.2017).
• [17] Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2012 г.№ 33−2933/12. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=173 936#0 (дата обращения: 09.05.2017); Апелляционное определение Владимирского областного суда от 05.02.2013 г. по делу № 33−379/2013.URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOJ;n=824 029#0(дата обращения: 09.05.2017).