Оценка недвижимости и земельных участков

Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учёта земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Сам термин «кадастр» начал приживаться со времён римского правителя Августа (27 г. до н. э.), при котором была утверждена единица учёта сбора дани за землю — caputigum — и введена перепись населения — caputigum registrum. Со временем эти слова слились в одно — capitastrum — и впоследствии в слово catastrum. В Средние века содержание кадастровых съёмок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились — съёмка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью верёвки и жезла; геометрические знания и вычисления использовались слабо. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джованни Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. Этот кадастр содержал в качестве документов ситуационные карты всех сельских общин, выполненные с использованием мензулы в масштабе 1:2000. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введён в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.

Первые сведения о кадастре относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении «мерной вервью» длин граничных линий, которые разделяли землю по угодьям, различающимся по «добротности» («добрые», «средние» и «худые»). В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев.

На рубеже XVII в. в России составляли документы учёта и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.

Принципы оценки недвижимости Анализ практики оценки недвижимости в Москве и других крупных городах позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием единой методики ее оценки, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создает питательную среду для криминализации рынка.

Необходимость оценки городских земель и другой недвижимости обусловлена причинами, которые можно объединить в следующие группы.

1. Оценка необходима для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города.

В этом случае речь идет о так называемой массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков). кадастровый земля стоимость экспертиза В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта недвижимости и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).

• 2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствует легализации рынка недвижимости и сужает сферу действия «черного рынка».
• 3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов недвижимости), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.
• 4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.
• 5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.
• 6. Она играет важную роль и в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.
• 7. Оценка земли необходима также для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).
• 8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

В услугах оценщиков недвижимости нуждаются:

• — государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов;
• — муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку;
• — банки, выдающие кредиты под залог имущества;
• — риэлторы;
• — страховые компании;
• — граждане, выступающие как продавцы и покупатели недвижимости.

Формирование структур российского рынка независимой экспертизы началось относительно недавно. Фактически рынок начал функционировать в 1994 году, а периодом становления рынка независимой экспертизы в России стал 1995 год. В соответствии с программой Правительства Российской Федерации «Развитие российской экономики в 1995—1997 годах» 12 февраля 1996 года создан Федеральный фонд оценки (ФФО). Учредителями фонда стали крупнейшие организации независимых экспертов России, в том числе большинства регионов страны. Однако первыми методиками, используемыми экспертами, стали западные разработки, главным образом, американские.

Попытки впрямую скопировать западные методики не дали положительных результатов.

Специфика российского рынка потребовала немалого времени для адаптации иностранных разработок. Однако темп экономических преобразований был столь высок, что необходимого времени просто не было.

На оценку городской земли как объекта недвижимости влияет ряд объективных и субъективных факторов. Прежде всего следует отметить, что городские земли обладают неодинаковой качественной пригодностью с точки зрения возможности их использования в различных целях, а также неодинаковой природной ценностью. Поэтому оценка земли должна способствовать получению максимального множественного социально-экономического эффекта за счет ее полезных качеств.

К факторам, влияющим на оценку земельных участков, следует отнести:

• — инженерно-строительные качества территорий, характеризующих их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоения;
• — расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с районами поставки сырья и потребления продукции, с городскими и культурными центрами;
• — близость к инженерным сооружениям, магистральным коммуникациям;
• — направления будущего использования городских территорий, формируемых в рамках генерального плана развития города;
• — экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

В настоящее время индивидуальная оценка недвижимости и земельных участков вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее развитие. Так, в ряде городов действуют риэлторские фирмы, проводящие индивидуальные оценки, осуществляются подготовка и обучение специалистов. Что же касается массовой оценки недвижимости и городских земель, то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой.

Для того чтобы массовая оценка земли и иной недвижимости производилась как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, необходимы:

• — отработанная методика оценки недвижимости, увязанная с планом перспективного развития города;
• — нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения оценки земель и других объектов недвижимости и обеспечивающая правовую защиту на местном уровне;
• — формирование института профессиональных оценщиков;
• — создание надежной информационной базы.