Оценка проектных решений многоквартирных жилых зданий в региональной рыночной среде

Актуальность проблемы.

Отечественный опыт 90-х годов и международная практика осуществления жилищных программ (данные центра ООН по населенным пунктам — ХАБИТАТ) позволяют выделить главное направление в жилищной политике. Это точная социально — имущественная адресность жилищного фонда: определения размера, уровня комфорта и стоимости, посильной для конкретных имущественных категорий домохозяйств. Каждая из них имеет свои собственные характеристики образа жизни, определенный уровень доходов и свой способ решения жилищной проблемы.

Принцип адресности способствует балансу «спрос — предложение» на рынке жилья, если он охватывает все его элементы — новое строительство, улучшение существующей застройки, замещение старых строений, повышение эффективности управления жилой недвижимостью. При этом приходится учитывать, что принципы оценки жилья (как «составление суждения о ценности, понимание правильного значения качества») меняются во времени, а неизбежный периодический пересмотр жилищных стандартов (качества и размера жилищ, норм заселения) повышает «планку проблемности». 1.

Все очевиднее, что конечной потребительской ценностью обладают не квадратные метры и даже не отдельная жилая ячейка, а жилая среда соседства, территориального сообщества, города в целом. Именно целостное представление об особенностях городской среды необходимо для определения путей ее преемственности и гармоничного развития.

Основу городского жилищного фонда России составляют многоквартирные жилые дома. В них проживает (по данным микро переписи 1994 г.) 66,7% всех домохозяйств, тогда как в индивидуальных жилых домах 28,1%. И хотя стратегическим направлением жилищного строительства становится малоэтажное индивидуальное, должное внимание будет уделено комфортной и доступной по цене жилой среде для наиболее массовых средних и малообеспеченных слоев населения, что возможно только на основе многоквартирных зданий. Зарубежный опыт свидетельствует о том, что на собственные дома в начале 90-х годов приходилось от 64% в США и 59,8% в Японии, до 55% в Швеции и 39,3% в Германии, то есть от 36 до 60% домохозяйств размещались в многоквартирных домах, в том числе на условиях аренды и дотирования.

Проектные решения (ПР) по строительству нового жилого здания (модернизации, реконструкции существующего жилого дома) трактуется, как выбор альтернативы. Методология оценки вариантов прошла путь от сравнения их по набору установленных технико — экономических показателей (ТЭП), через технико — экономическое обоснование (ТЭО) с использованием критерия сравнительной экономической эффективности, к последовательному доказыванию достоинств и преимуществ (комплексной эффективности) проекта в современной трактовке этого понятия (Project Management).

Хотя, как признают специалисты, оценка фактической эффективности проекта возможна лишь в ретроспективе, это не значит, что попытки заглянуть вперед лишены смысла. Тем более что «проект» (лат. — Projectus) означает «брошенный вперед». С позиции строительной системотехники обратная связь на основе обобщения опыта строительства замедлена и малоэффективна, а оценка носит последействующий характер, когда решения уже реализованы и повысить их эффективность с помощью оценки нельзя. «Поэтому создание моделей и методов оценочных процедур является важным средством исследования качества и прогрессивности решений в строительстве».

Если прежде стадия оценки проектных решений возникала при разработке типового проекта, при выборе его для конкретных региональных условий, при экспертизе «привязанного проекта» перед утверждением его, то теперь это процедуры экспертного сопровождения конкретного проекта в течение его жизненного цикла, ситуации риэлтинга, градостроительного проектирования, выбора стратегии застройки конкретного земельного участка, улучшения существующей застройки и др. При этом целесообразно (согласно теории принятия решений) разделение функций специалиста по подготовке решения (СПР), вооруженного соответствующей методологией, и лица, уполномоченного на принятие решения (ЛПР).

Таким образом, проблема представляется актуальной, что подтверждается предысторией и развитием Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» на 2002;2010 годы. '.

Исследование выполнялось в 1995 — 2001 годах в рамках второго этапа Г ЦП «Жилище» (1996 — 2001 годы) и МРЦНТП «дальний Восток России».

Объектом исследования являются жилые дома квартирного типа (преимущественно многоквартирные), составляющие основу городского жилищного фонда и преобладающие в новом городском строительстве на обозримую перспективу.

Предметом исследования выступает совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с оценкой ПР для реализации через управление в региональной рыночной среде.

Цель работы: предложение метода оценки и выбора ПР жилых зданий квартирного типа на основе новых подходов, адекватных рыночным отношениям переходной экономики, в интересах конкретных региональных потребителей. Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

• проанализировать динамику и состояние жилищного фонда, жилищного строительства и рынка жилья на уровнях регион — город в сравнении с общероссийскими данными;

• обобщить практику оценки проектно — строительных решений в историческом и логическом аспектах, представить теоретические основы и научнометодологические принципы возможной версии современного подхода, а так же следующие из них методические приемы;

• экспериментально исследовать потребительские предпочтения с использованием показателя комфортности, как отражающего качество жилья;

• предложить методы и модели оценки проектных решений в концепции инвестиционно — строительного цикла на основе предложенного подхода;

• привести примеры оценки ПР для характерных стадий проектного поиска и оценочных ситуаций;

• осуществить внедрение и практическое использование результатов исследования^ показав их дальнейшие направления и эффективность.

Научную основу исследования в рамках общей методологии, сочетающей научный поиск и инженерное проектирование, составили принципиальные положения теории функциональных систем и строительной системотехники, управления проектами и недвижимостью, принятия решений и инженерного прогнозирования. В связи с этим использовались частные методы смежных наук: теории вероятностей и статистического анализа, социологии и маркетинга, рыночной экономики строительства и жилищной экономики, исследования операций и инновационного менеджмента, математического планирования эксперимента и моделирования.

Научная новизна в соответствии с научной специальностью, по которой защищается диссертация, находится в области развития теоретических основ поиска рациональных объемно — планировочных и конструктивно — технологических решений зданий, исходя из требования комфортности для людей, а так же повышения за счет этого эффективности инвестиций.

Видится она в следующем:

• предложен концептуальный подход к оценке ПР многоквартирного жилого здания как инвестиционно — строительного проекта с формулировкой соответствующих принципов и отличий, в контекстах «жизненного цикла» и «жилищной сферы»;

• уточнен и исследован показатель комфортности жилища как главного качества, рассмотрены закономерности его формирования под влиянием потребительского спроса в условиях регионального рынка жилья;

• предложены методические основы формирования оценочного комплекса величин, описывающих проектирование как систему (в системной связи основных фаз инвестиционно — строительного проекта);

• предложены алгоритмы оценки ПР для характерных стадий их принятия и рыночных ситуаций в жилищной сфере, что позволяет практически реализовать процедуры доказывания истинности и преимуществ выбранных вариантов;

• сформулированы основные направления дальнейших исследований, которые наряду с постановочно — дискуссионными вопросами и гипотезами диссертации требуют своего разрешения, и будут способствовать развитию науки в рассматриваемой области исследований.

Практическая значимость работы состоит в пригодности основных методических положений и выводов для оценки целесообразности осуществления проекта, его вариантов, взаимозаменяемых проектов. Результаты работы могут быть использованы на разных этапах проектирования, при подготовке производства и эксплуатации здания, при переходе к системе управления проектом, его экспертному сопровождению и мониторингу (с оценкой фактической эффективности за определенный расчетный период).

Результаты исследования использовались при разработке проектнометодических примеров, основные положения методики и отдельные предложения применялись в течение 1997 — 99 гг. при разработке проектов многоквартирных, многоэтажных жилых зданий в г. Владивостоке, г. Находке, п. Восточном и др.

Для практического использования разработаны рекомендации по оценке ПР и методические примеры, сборник укрупненных расценок прямых затрат (как региональных нормативов для стоимостной оценки ПР в архитектурностроительном проектировании), программа спецкурса «Организация эксплуатации зданий» (включая курсовой проект по эксплуатации жилого здания).

Достоверность полученных результатов обеспечивается корректным использованием основных положений и критериев соответствующих научных теорий, проведением спланированного эксперимента, экспериментальным проектированием организационно — технологических и эксплуатационных решений, сравнением ряда полученных результатов с данными других исследователей, сходимостью основных проектных предположений с реалиями проектной, производственной и эксплуатационной практики.

На защиту выносятся:

• научное обоснование подхода к оценке ПР многоквартирных жилых зданий в системном обосновании эффективности инвестиционно — строительного проекта;

• верификация рабочей гипотезы как предположения о том, что желаемое качество жилой среды может быть достигнуто как компромисс критериев комфортности, стоимости и времени, формируемый в процессе оценки ПР с учетом потребительских предпочтений при адекватности условиям осуществления проекта в реальной рыночной среде;

• методика формирования оценочного комплекса величин, описывающих проектирование как систему;

• алгоритмы оценки — выбора альтернатив на ключевых стадиях жизненного цикла проекта;

• результаты экспериментальных и натурных проверок научно — проектных обоснований и оценка их сходимости с предположениями (гипотезами) исследования;

• предполагаемые направления дальнейших исследований, носящие постановочный характер, требующие последующего обоснования и обсуждения.

Апробация работы.

Материалы диссертации были представлены и обсуждены на 13 научных конференциях, из них 7 — международных и 4 — региональных.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 21 печатная работа (в том числе 10 в соавторстве, 3 на английском языке).

Объем работы. Диссертация состоит из введения, 5 глав, заключения и приложений. Она содержит 143 страницы текста, 50 рисунка, 69 таблиц, список литературы 137 наименований. Приложения (1 — 8) имеют объем 73 страницы, содержат расчеты к примерам, информационно — оценочные матрицы, результаты экспериментального проектирования, копии документов, подтверждающих внедрение и практическое использование результатов работы.

Заключение

и выводы.

1. На основе изучения состояния жилищного фонда, стратегии жилищной политики государства и его региональных субъектов, практики городского жилищного строительства показано, что в новых условиях прежние подходы и стадийность принятия проектных решений требуют существенной корректировки. Строительный проект стал частью инвестиционного, что позволяет говорить о категории инвестиционно — строительного проектирования и необходимых концептуальных изменениях, вытекающих из новых отношений рыночных субъектов в жилищной сфере.

2. На основе концепции жизненного цикла проектируемого жилого здания, как вновь создаваемой недвижимости, предложена версия возможного подхода, основанного на синтезе ряда научных теорий и деятельностных методологий, представленного в 7 основных принципах и 6 отличиях. Подход приводит к задаче оценки ПР путем постадийного принятия результирующих решений по соответствующему «подпроекту» на основе оценочного комплекса величин, системно его описывающих, с использованием идеи компромисса 3-х базовых критериев (комфортность, стоимость, время) при постадийной ротации их приоритетов.

3. Для решения задачи разработана методика формирования упорядоченного комплекса величин (характеристик, параметров, показателей), в том числе отражающих категорию комфортности, как главного качества жилья, и дополнительный «подпроект» эксплуатации здания.

4. Последовательность оценки ПР представлена алгоритмами процедур оценки — выбора альтернатив на ключевых стадиях жизненного цикла проекта. Отдельные блоки реализованы с использованием стандартных и специальных программ для ПЭВМ.

5. Гипотеза о достижении желаемого качества жилой среды на основе компромисса (последовательного согласования) базовых критериев проверена и, в основном, подтверждена социотехническим экспериментом, экспериментальным проектированием, натурной реализацией отдельных решений и предположений, апробацией и отзывами специалистов.

6. Разработаны рекомендации и методические примеры оценки проектных решений, использованные при проектировании и подготовке производства на ряде объектов, а так же при подготовке и повышении квалификации специалистов.

7. На основе выполненных теоретических и экспериментальных исследований автором предлагаются основные методические положения по оценке ПР многоквартирных жилых зданий, что вносит определенный вклад в реализацию долговременной стратегии жилищной политики. Методика способствует системному сопровождению (мониторингу) проектов, принятию рациональных решений на более ранних стадиях инвестиционно — строительного цикла, предотвращению вероятных ущербов и потерь, а следовательно, повышению эффективности инвестиционных проектов.

8. Сформулированы возможные направления дальнейших исследований, в частности: — натурное обследование и строительно — эксплуатационное сопровождение многоквартирных жилых зданий, построенных с середины 90- х годов и в дальнейшем с целью более системной и доказательной проверки научнопроектных предположений, отработки практических методик оценки ПР, формирования территориальных банков статистических данных о зданиях (в том числе на базе пообъектного учета строительно — эксплуатационных затрат дополнительно к формирующимся регистрации и инвентаризации), оценки фактической эффективности строительных проектов, как инвестиционных;

— детальная разработка отдельных «подпроектов»: эксплуатации, СОУ (системы организационного управления проектом) и др., а так же системы информационного обеспечения задач оценки ПР, позволяющей переходить к экспертной системе управления инвестиционно — строительным проектом (в том числе в концепции CALS — технологий);

— функционально — поисковые и прикладные исследования других подходов к оценке ПР (в частности, в концепциях ассоциации «Стройтехинформатика», комплексной надежности проекта (КНП) и др.

9. Методика использовалась при оценке проектных решений жилых зданий для ряда объектов строительства в городах Владивосток, Находка, порт Восточный, при проектировании эксплуатации функционирующих жилых домов в связи с организацией их эксплуатации в форме ТСЖ.

Разработана программа стандартов по оценке ПР и организации эксплуатации зданий, по которым с 1997 г. ведется подготовка инженеров — строителей ПГС в ДВГТУ, а с 2001 г. — переподготовка специалистов Некоммерческим Партнерством собственников жилья и ООО «Управляющая компания», а так же практических работников жилищной сферы, работающих в ТСЖ и ЖСК. В 2001 г. подготовлены, изданы и используются методические рекомендации, регулирующие проектирование и управление эксплуатационной деятельностью жилых домов.