Сущность и характеристики объектов к недвижимости

На практике применяют разные принципы классификации (в том числе и разработанные за рубежом) в зависимости от происхождения и назначения объектов недвижимости. В частности, исходя из специфики России, необходимо понимать разницу между объектами недвижимости и основными фондами. До введения в действие первой части ГК РФ (с 1 января 1995 г.) в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие «объект недвижимости» отсутствовало, а использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) — составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в основе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды».

Основные фонды делятся на материальные и нематериальные (рис. 1). К материальным относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Не являются основными фондами временные сооружения, приспособления и устройства, затраты на возведение которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов.

Перечень нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, критерии, определяющие правомерность отнесения объекта к нематериальным активам, а также правила формирования информации о нематериальных активах определены Положением по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000.

Гражданский кодекс Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

В качестве объектов недвижимости не рассматриваются деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. По происхождению различают объекты недвижимости:

• — созданные природой без участия человека;
• — являющиеся результатом труда человека;
• — созданные трудом человека, но связанные с природной основой нас-только, что в отрыве от нее функционировать не могут.

	ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ.
Нематериальные.
	Материальные.
Здания: — строительные и архитектурные объекты для создания производственного процесса; — склады, гаражи, сараи; — передвижные домики		Жилье: по возрастному признаку: — «старый» (дореволюционный) фонд; — фонд, расположенный рядом с промышленными предприятиями (1917; 1930 гг.); — «сталинский» фонд (1930;1950 гг.); — индустриальное домостроение «пер- вого поколения» (60-е гг.). — «второго поколения» (1970;1980 гг.). по типологии: — для постоянного проживания; — передвижные щитовые домики; — плавучие дома; — исторические памятники по материалу изготовления: — кирпичные; — монолитные; — панельные; — деревянные; — смешанного типа
Сооружения: — градостроительные; — энергообеспечивающие; — промышленные; — инфраструктурные; — специальные; — передаточные устройства; — экологические
Многолетние насаждения: — плодово-ягодные; — технические; — защитные; — озеленительные; — для ботанических садов; — для научно-исследовательских целей

Рис. 1. Основные фонды и их классификация

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Например, статуи весом несколько тонн, не скрепленные с фундаментом, или здания, установленные на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес — это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Специфической разновидностью объектов недвижимости является кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г. Определяет кондоминиум как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилья и иных целей (помещение) находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности».

К общему имуществу относят: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможна эксплуатация обособленными видами недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания; внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

Организационно-правовая форма кондоминиума может быть разной. Наиболее распространенными являются «жилищные кооперативы» и «товарищества собственников жилья».

Жилищный кооператив — организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособленного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества.

Создавать ТСЖ необходимо на стадии строительства. Планировать создание будущего ТСЖ должен застройщик (действующий в интересах всех долевых застройщиков) и каждый долевой участник строительства при заключении договора о долевом участии. Здесь закладываются условия, правила и нормы, которые обеспечат не только правовой механизм отношений, но и необходимые всем участникам условия создания и функционирования ТСЖ.

Кондоминиум, как единый комплекс объектов недвижимости, объем прав собственника в кондоминиуме и сделки с ними подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

С точки зрения экономики объект можно рассматривать: как благо и как источник дохода (рис. 2). В экономической теории под понятием «благо» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут выступать как предметы, так и действия (в данном случае — объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). При этом не делается различия между благами материального и нематериального характера.

Характеристики, определяющие сущность объектов недвижимости, можно разделить на общие и относящиеся к определенному объекту. Например, земля, как благо, выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности, социально-территориального развития российского общества. В качестве источника дохода земля является базой сельскохозяйственного производства, самостоятельным сложным (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями и т. д.) объектом инвестирования, частью национального богатства, базой налогообложения объектов недвижимости, источником природных ресурсов (единственным из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источник дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, жилищное строительство является косвенным источником дохода, т.к. способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительства объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т. д.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 3), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов.

• 1. Стационарность, неподвижность — признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.
• 2. Материальность — объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

	Социальная потребность.	Экономическая потребность.
	Объект недвижимости.
	Как благо.		Как источник дохода.
Полезность.		Основные характеристики.		Стоимость.
		Цена.
Совокупность юридических прав.
Совокупность юридических прав.
		Показатели спроса и предложения.
Характеристики статуса человека.
		Средство производства.

Рис. 2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

		Объекты недвижимости.
	Основные родовые признаки.			Функциональные признаки.
Стационарность, неподвижность.		Материальность.		Долговечность.		Производственные объекты.		Непроизводственные объекты.
Связь с земной поверхностью.		Натурально-вещественная форма.				Участие в создании продукции, оказании услуг.		Обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей.
Невозможность перемещения в пространстве.		Стоимостная форма.
	Частные признаки.
Разнородность, уникальность, неповторимость и др. (определяются конкретными показателями в зависимости от объектов недвижимости).

Рис. 3. Признаки объектов недвижимости

3. Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России Строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 4).

Рис. 4. Сущностные категории объектов недвижимости

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение эксплуатации приведут к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости, выделяют и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе пользования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.