Заключение. 
Организация ипотечного кредитования

Сегодня рынок ипотечного кредитования находится на ранней стадии своего развития и во время принятия всех необходимых нормативных актов к уже введенным в действие законам, внедрения стандартов, которые сделают возможным привлечение долгосрочных кредитных ресурсов. Перспектива развития ипотечного сектора в России является очень обнадеживающей.

Эта система очень важна как для малого предпринимательства России, так и для физических лиц по двум причинам: во-первых, развитие ипотеки повлечет рост платежеспособного спроса на недвижимость, а следом и на всю сферу услуг, связанную с ремонтом, благоустройством и обслуживанием жилья (и нежилой недвижимости), а во-вторых, обеспечит самих предпринимателей возможностью приобрести недвижимость (как в жилом, так и в нежилом фонде) для ведения предпринимательской деятельности, что даст возможность расширить бизнес; физическим лицам развитие ипотеки даст возможность улучшить свои жилищные условия, а кому-то, возможно, единственную возможность приобрести собственное жилье.

В настоящее время основными соображениями, которыми руководствуются банки при кредитовании физических лиц под обеспечение объектами недвижимости являются:

достаточно высокая ликвидность предмета обеспечения, позволяющая минимизировать риски, связанные с невозвратом кредита;

относительная простота работы уполномоченного персонала банка при оценке кредитных заявок, а также при текущей работе с кредитом;

повышенная базовая ставка по ссудам, сложившаяся в данном секторе рынка.

Указанные факторы в своей совокупности обеспечивают достижение банком основной цели кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости — получение стабильных доходов при условии минимизации рисков, связанных с невозвратом кредита.

Но ипотечная система не может надежно функционировать без единого по всей Российской Федерации порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю и закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.

Приняв новый Жилищный кодекс, государство фактически полностью отказалось от предоставления жилья на безвозмездной основе. Но оно взяло на себя обязательства создать наиболее благоприятные условия для его приобретения. Ипотечные кооперативы стали организовываться местными администрациями, и будут являться оператором общефедеральной Единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

Являясь основным акционером общества (ипотечного кооператива), администрация по мере возможности увеличивает его уставный капитал. Чем больше будет уставный капитал кооператива, тем больше возможностей для привлечения федеральных средств: один рубль привлекает тридцать.

Объемы кредитования ипотечного кооператива можно увеличить также за счет средств предприятий и организаций. Об этом руководители предприятий интересуются уже давно, так приобретением жилья для своих сотрудников руководители хотят «закрепить» сотрудника, в котором они очень заинтересованы. Сейчас для этого появилось несколько путей. Какой путь будет выбран, зависит и от финансов, и от заинтересованности в том или ином сотруднике.

Программа корпоративного кредитования заключается в следующем:

прямое кредитование работников под низкий процент, предоставление работникам первого взноса для приобретения жилья в качестве материальной помощи, предоставление займа для оплаты первого взноса или компенсация процентной ставки.

Все эти механизмы могут применяться как по отдельности, так и в комбинации. В чем их преимущества? Не предприятие, а кооператив несет ответственность за возвратность кредитов. Материальная помощь не облагается ЕСН, а подоходный налог работнику на средства, потраченные на покупку квартиры, государство возвращает сразу, а не через год. Не нужно долгое время копить деньги для уплаты первого взноса и так далее. Для каждого отдельного предприятия может быть разработана своя «цепочка». Кроме того, программа кредитования под залог имущественных прав в строящихся домах, которая запускается в 2006 году, повысит привлекательность корпоративных программ, удешевляя стоимость жилья. Любое предприятие может предоставлять средства своим сотрудникам как напрямую, так и через кооператив, путем займа или пополнения уставного капитала. Становясь акционером кооператива, можно сразу оговорить, как хотели бы на эти деньги улучшить жилищные условия своих сотрудников, и эти деньги будут использованы только так.

Ипотечные схемы финансирования жилья — это такой уникальный инструмент хозяйствования, который, являясь ключевым звеном, может помочь «вытащить» всю цепь проблем, то есть способствовать разрешению многих сопутствующих социальных и экономических проблем. Основной сопутствующий эффект тесно связан с решением проблем преодоления бедности.

Успешный опыт деятельности строительно-сберегательных касс за рубежом, а также изучение итогов функционирования существующих сегодня в России их экспериментальных аналогов вроде жилищных кооперативов (хотя это слово не совсем точно определяет суть ССК) свидетельствуют — потенциал их в нашей стране огромен. Нельзя целиком и полностью ориентироваться только на двухуровневую американскую модель ипотеки, основанную на рефинансировании ипотечных кредитов, можно и нужно применять принципы и одноуровневой германской модели, которая базируется на привлечении накоплений граждан.

На финансовом рынке возможны изменения, которые предлагает компания «Союз-Кредит»: она внесла на рынок услугу под названием ипотечный консалтинг. Ипотечный консалтинг помогает всем участникам рынка ипотечного кредитования найти друг друга и разработать оптимальную концепцию взаимодействия между ними. К работе в России по программе, предлагаемой «Союз-Кредит», приступят несколько иностранных банков, вероятно, это будут азиатские и тихоокеанские игроки. Вполне возможно, что речь идет об игроках из Китая, Индии и Японии. Особенность этих банков будет состоять в том, что ставки на этапе инвестирования (строительства дома) будут составлять 12% в валюте, а после — 9 процентов. Понятно, что консультировать и разрабатывать программу работы будет «Союз-Кредит» .

Кроме того, не очень понятно, как отнесутся к таким ставкам другие участники рынка — очевидно, такая конкуренция им не понравится, но снижать ставки они вряд ли будут, а скорее, прибегнут к пресловутому административному ресурсу для вытеснения «недобросовестных» конкурентов, если такие появятся.

Сферы сопутствующего эффекта внедрения ипотеки включают следующее:

мероприятия по развитию ипотечного кредитования могут способствовать решению проблем «коротких» кредитов через грамотный запуск схем рефинансирования ипотечных кредитов, что в целом будет иметь позитивное влияние на развитие финансового и банковского секторов;

действенная жилищная программа может способствовать упорядочению как самого рынка жилья, так и цен на рынке жилья и кредитном рынке;

расширение ипотечного кредитования может запустить в качестве потенциала развития стремление тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия. Ведь спрос, формируемый ими, — это совершенно другой качественный уровень строительного бизнеса и сферы услуг;

внедрение ипотеки может способствовать снижению влияния такого дестабилизующего фактора, как «негативные ожидания общества», поскольку заемщики ипотечных кредитов заинтересованы в долгосрочной стабильности и повышении темпов роста экономики;

ипотека несет в себе потенциал роста ВВП, поскольку те, кто хотели бы улучшить свое жилье, будут стремиться к более высоким доходам и к выбору более эффективных и перспективных сфер деятельности;

ипотечное кредитование, с одной стороны, стимулирует спрос, что является двигателем развития экономики, а с другой стороны, помогая «связать» доходы, дает возможность для дальнейшего роста денежного предложения, что, в свою очередь, опять же может способствовать росту экономики.

Подводя итоги сказанному, можно сделать следующие выводы. Для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер организационного порядка. В юридическом аспекте: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования, включая издание законодательных актов об ипотеке и о кондоминиуме; решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов. Целесообразно также создать систему учреждений банков, занимающихся ипотечным кредитованием жилья, включая организацию специальных банков и соответствующих структур в универсальных коммерческих банках; улучшить сложившуюся систему страхования банков, осуществляющих ипотечное кредитование жилья; содействовать становлению вторичного рынка ссудного капитала как одного из базовых условий ипотечного кредитования; разработать систему защитных мер ипотечных банков от инфляционных потерь.

Для заемщиков необходимо снижение процентных ставок на ипотечные кредиты. В настоящее время, мне это представляется невозможным, т.к. в нашей стране слишком высокий процент инфляции. И банки, кредитуя заемщиков, не должны работать себе в убыток. Снижая проценты по ипотеке, инфляционные процессы будут «съедать» все заработанные деньги на кредитах.