Приватизация. 
Управление недвижимостью

Процессы приватизации целенаправленно регулируются федеральным законодательством. Так, приватизацию жилья осуществляют на базе положений Федерального закона № 4199−1 от 23.12.92. Основной принцип приватизации в жилищной сфере, сохраняемый уже более 20 лет, — бесплатная передача жилья населению и добровольность самого процесса приватизации.

Процессы приватизации в коммерческом секторе недвижимости (нежилые здания и помещения, имущественные комплексы предприятий) регулируются федеральными законами о приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества. Эти законы последовательно обновляют в соответствии с происходящими изменениями в социально-экономическом развитии общества. С начала процессов приватизации (1991) были приняты три версии приватизационных законов.

Закладываемые в законах принципы имущественной оценки также претерпевают изменения в соответствии с последовательным развитием отечественной экономики. Начавшись на начальных этапах приватизации с сугубо затратных методов имущественной оценки на основе балансовой (остаточной) стоимости, современные концепции приватизации все более ориентированы на рыночные подходы и методы оценки. В наибольшей мере это проявляется в процессах подготовки и проведения приватизации пакетов акций, принадлежащих государству в ранее акционированных предприятиях. Соответственно на порядки возрастают и финансовые результаты проводимой приватизации.

В целом установленные законодательством положения, связанные с оценкой приватизируемого имущества, можно представить следующим образом (на примере федеральной собственности):

• • оценка государственной собственности при ее приватизации является обязательной и проводится в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности;
• • разрабатываемый органами государственной власти и утверждаемый Правительством РФ ежегодный прогнозный план — программа приватизации содержит, наряду с перечнями унитарных предприятий и пакетов акций открытых акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, предполагаемые сроки приватизации и характеристики имущества. В их числе свое место занимают стоимостные характеристики, такие как: нормативная цена, условия по производству и рассрочкам платежей, условия отчуждения (выкупа) земельного участка и др.;
• • порядок подготовки перечней объектов приватизации и необходимой документации, включающей характеристики (в том числе, стоимостные) приватизируемого имущества, устанавливается соответствующими органами государственной власти.

Примечание

В сложных случаях при подготовке таких документов можно обратить внимание на целесообразность привлечения средств и методов инвестиционного анализа, как, например, приведенного чистого дохода;

• • начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета о его оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
• • ежегодный отчет о выполнении программы приватизации федерального имущества содержит информацию о реализованном способе, сроках и ценах сделок приватизации.

Примечание

Эта информация может служить надежной обратной связью, характеризующей качество управления приватизационными процессами и обоснованность установленной начальной цены, в том числе ее соответствие рыночной ситуации.