Подходы к оценке объектов недвижимости

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и др. Методы оценки недвижимости — это конкретные способы применения принципов оценки, зависящие от принимаемого подхода. Рассмотрим сущность каждого из подходов, а также методы оценки объектов недвижимости, использующие эти подходы.

Затратный подход

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта недвижимости за вычетом износа в совокупности со стоимостью земельного участка являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта недвижимости. Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величины физического, морального и экономического износа и, наконец, прибавление к полученной таким образом величине рыночной стоимости земельного участка как незастроенного.

Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости, когда необходимо выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок) или часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли, так как износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.

Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель спешит и не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

• • при технико-экономическом обосновании нового строительства;
• • при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• • при выборе профиля объекта недвижимости;
• • при согласовании видов стоимости объекта недвижимости, полученных различными методами;
• • при оценке зданий специального назначения;
• • при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
• • для страхования.

При технико-экономическом обосновании нового строительства определение стоимости затратным подходом позволяет определить коэффициент капитализации и оценить эффективность инвестиционного проекта, включающего строительство новых объектов недвижимости.

Для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять расчеты различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе.

Оценка зданий специального назначения (например, школ, церквей, вокзалов, почты и ир.) производится в основном затратным подходом, с учетом стоимости аналогичных проданных объектов. Полученные затратным подходом стоимости замещения или воспроизводства в совокупности с оценкой оставшегося срока полезной жизни специального объекта позволяют сделать вывод о его стоимости.

В пассивных секторах рынка недвижимости (например, в российских условиях это рынок нежилых помещений) оценка осуществляется тоже с использованием затратного подхода, так как рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений недостаточно или они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта.

При оценке недвижимости для страхования риска предпочтение обычно отдается затратному подходу, так как страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя.

Технология применения затратного подхода предусматривает выполнение следующих обязательных этапов:

• 1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов;
• 2) определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости;
• 3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости — физического, функционального и внешнего, определение стоимости замещения с учетом износа (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
• 4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Первый этап — оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, предполагает изучение права собственности на земельный участок, физических характеристики земельного участка, данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой, экономических факторов, характеризующих оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

Существуют пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

• 1) метод по сопоставимым продажам;
• 2) метод соотнесения (переноса);
• 3) метод капитализации земельной ренты;
• 4) метод техники остатка для земли;
• 5) метод развития (освоения) земельного участка.

Метод оценки по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

• • местоположение;
• • время продажи;
• • физические характеристики;
• • характеристики дохода, получаемого с земельного участка;
• • условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;
• • условия продажи.

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих — цену здания и цену земельного участка. При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружсний, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и предполагает следующую последовательность действий:

• • определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);
• • расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;
• • расчет затрат на освоение участков и их продажу;
• • определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
• • дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Второй этап — определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Существует три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости, которые лежат в основе затратного подхода.

• 1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.
• 2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, иолы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр, 1 нормо-ч и т. д.
• 3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился, или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиНов^[1] и иной необходимой документации.

Третий этап — заключается в определении износа объекта недвижимости (см. п. 2.1.2).

Четвертый этап — добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

• [1] Строительные нормы и правила — совокупность принятых органами исполнительнойвласти нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, а также инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.