Как измерить эффективность использования земельного участка?

Мы можем определить, насколько эффективно используется земельный участок. Один из критериев — это стоимость земельного участка, которая создается его надлежащим использованием. Согласно одному из методов расчета, стоимость образуется как разница между рыночной стоимостью всего земельно-имущественного комплекса и стоимостью затрат на возведение аналогичных улучшений с учетом износа. Разница — это вклад земельного участка. Понятно, что чем более эффективный и востребованный рынком объект построен, тем больше стоимость участка. В оценочной деятельности этот метод называется методом выделения или изъятия.

Еще один способ оценки — метод остатка — позволяет определить стоимость земельного участка через поток дохода, который создается от коммерческого использования объекта недвижимости (например, сдача в аренду). Благодаря этому методу, можно определить, какая доля в структуре арендного платежа приходится на земельный участок, а какая — непосредственно на улучшения. Далее определяется стоимость земельного участка доходным подходом, который по своей экономической сути представляет собой ответ на вопрос: «Какую внутреннюю стоимость земельного участка мы создали, создав конкретный денежный поток от коммерческого использования объекта недвижимости?». Еще проще это звучит так: на сколько процентов арендатора привлекает местоположение нашего объекта, а на сколько — качество улучшений земельного участка (например, здания). Для собственника и управляющего объектом недвижимости крайне важно ответить на этот вопрос, ведь разделение ставки на две составляющие позволяет понять, что преобладает в создании денежного потока, и соответственно планировать управленческие мероприятия. Например, если земельный участок приносит 80% совокупного арендного дохода, то, вероятно, нет смысла каждый год планировать какие-либо преобразования самих улучшений, если арендатора в основном привлекает удобное местоположение. Удачный пример — старые объекты, расположенные в центрах крупнейших городов России и на 100% заполненные арендаторами.

Конкретным воплощением проведенного анализа ННЭИ является получение максимальной остаточной стоимости земельного з^частка (стоимость земельно-имущественного комплекса за вычетом расходов на создание улз^чшений; либо стоимость, полученная путем капитализации дохода, приходящегося на земельный з^часток).