Формирование и развитие рынка ипотечных кредитов

Актуальность темы

исследования. Ипотечное кредитование как метод привлечения финансовых ресурсов под залог недвижимости, позволяет решать широкий спектр задач, в том числе одну из традиционно сложныхобеспечение населения доступным жильем.

На начало 2006 года состояние жилищного фонда России характеризуется как неудовлетворительное. Так, около 15% жилищного фонда России находятся в ветхом состоянии, когда износ здания составляет 60%, 30% зданий требуют капитального ремонта, 35% - выборочного капитального ремонта.

Не смотря на то, что за период с 2001 по 2005 гг. показатель ввода в действие жилых домов увеличивался в среднем на 2,7 млн. кв. м. и составил 45,8 млн. кв. м., объемы жилищного строительства так и не достигли уровня 1990 года, когда ввод жилья составлял 61,7 млн. кв. м.

Существенным фактором, осложняющим решение жилищной проблемы, является быстрый рост цен на недвижимость. Так, за период с 2001;2005 гг. цены на жилье выросли в 2,6 раза и составили на начало 2006 года 18,5 тыс. руб. за 1 кв. м., в то время как средние доходы населения составили на начало 2006 года 9 896 руб. в месяц.

Одним из путей решения жилищной проблемы является развитие рынка ипотечного кредитования. Современный этап становления российского рынка ипотечных кредитов характеризуется увеличением числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты. Так, если в 2001 году предоставляли ипотечные кредиты населению только 112 кредитных организаций, то к началу 2006 года — 269 кредитных организацийсоздано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и его региональные филиалыформируется нормативно-правовая база, регулирующая отношения в сфере ипотечного кредитования.

Вместе с тем, процесс формирования рыночных отношений в сфере ипотечного кредитования протекает в Российской Федерации медленно, что обуславливает необходимость комплексного изучения особенностей формирования и развития рынка ипотечного кредитования на современном этапе и определяет актуальность темы диссертационного исследования.

Уровень разработанности проблемы. Проблемы формирования и развития рынка ипотечного кредитования в современной экономике России является слабо изученной.

В научной и учебной литературе разработаны основы понятийного аппарата в области ипотечного кредитования: предложены определения ипотечного кредитования, систематизированы основные виды, рассмотрены принципы и функции ипотечного кредитования. Основы ипотечного кредитования рассмотрены в работах: K.JI. Астапова, Э. Р. Бугулова, Ю. В. Головина, В. А. Горемыкина, В. А. Гурвича, И. В. Довдиенко, B.C. Ема, Б. К. Каримова, В. А. Кудрявцева, Е. В. Кудрявцевой, В. И. Лимаренко, И. В. Павловой. Отдельные вопросы функционирования рынка ипотечных кредитов и его инфраструктура описаны в работах таких авторов как: А. А. Аболина, И. В. Довдиенко, В. А. Ема, М. П. Логинова, В. Д. Никифоровой, С. М. Печатниковой, И. А. Разумовой, В. З. Черняка, В. М. Ходачека.

Вместе с тем вопросы определения состава участников рынка ипотечного кредитования, элементов инфраструктуры рынка ипотечного W кредитования, взаимодействия рынка ипотечного кредитования с другими сегментами финансового рынка, формирования и развития рынка ипотечных кредитов в современной экономической ситуации не получили достаточного освещения в научной литературе, что определило г^ель и задачи диссертационного исследования.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических основ т формирования и развития рынка ипотечного кредитования в Российской.

Федерации.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи: проведен анализ состояния и тенденций развития ипотечного кредитования в Россиипроанализирован опыт развития ипотечного кредитования в странах Западной и Восточной Европыобобщены теоретические и методические подходы к раскрытию сущности и особенностей функционирования рынка ипотечного кредитованияразработаны методические положения, описывающие процесс функционирования рынка ипотечного кредитованияпредложены методические рекомендации по развитию регионального рынка ипотечного кредитования.

Предметом исследования в диссертационной работе выступают финансово-организационные отношения в сфере ипотечного кредитования.

Объектом исследования в диссертационной работе является рынок ипотечных кредитов и его инфраструктура.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по J теории финансовых рынков, банковского дела, потребительского и ипотечного кредитования, а также работы методического и практического характера, связанные с различными аспектами исследуемой проблемы.

Для решения поставленных задач применялись методы статистических исследований, методы классификаций, структурный анализ, системный подход, обобщение и систематизация. Также применялись общие методы научного познания: наблюдение, сравнение, анализ и синтеза.

Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы Российской Федерации, Законы Санкт-Петербурга, положения и инструкции Центрального банка Российской Федерации. В качестве информационной базы исследования использовались данные Федеральной службы статистики РФ, Центрального Банка Российской Федерации, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, информационные ресурсы сети Интернет и материалы периодической печати за период 1995;2005 гг.

Научная новизна результатов диссертационной работы заключается в следующем: уточнено понятие рынка ипотечных кредитов, определены участники первичного и вторичного рынковпредложены обобщенные алгоритмы функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитовразработана обобщенная структура рынка ипотечных кредитов, отражающая процесс взаимодействия заемщиков, ипотечных кредиторов, эмитентов, инвесторов и государственных регулирующих органовопределены основные элементы инфраструктуры первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, выявлены особенности взаимодействия инфраструктурных элементов рынка ипотечных кредитов с другими элементами финансового рынка — страховым, фондовым, валютным денежным и кредитнымсистематизированы и классифицированы на экономические и организационно-правовые методы государственного регулирования рынка ипотечных кредитов, использование которых позволяет обеспечить развитие рынка в соответствии с потребностями обществаразработаны методика и алгоритм выпуска ипотечных ценных бумаг, реализация которых позволяет снизить риски ипотечного кредитования.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что методические положения, практические рекомендации и выводы, изложенные в работе, могут быть использованы коммерческими банками, другими коммерческими организациями, предоставляющими ипотечные кредитыАгентством по ипотечному жилищному кредитованию и его филиалами.

Теоретические положения диссертационной работы были использованы при проведении занятий по дисциплинам «Государственные и муниципальные финансы», «Рынок ценных бумаг» и «Деньги. Кредит. Л Банки».

Апробация результатов исследования. Основные положения, ^ выводы и рекомендации диссертационного исследования были доложены, обсуждены и одобрены на IV, V и VII Межвузовских конференциях аспирантов и докторантов «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе» (Санкт-Петербург, 2002;2005 гг.), VII и VIII Научно-практических конференциях студентов и аспирантов «Экономика и менеджмент в творчестве молодых исследователей» в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете в 2003;2005 гг.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, * заключения, списка литературы и приложений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенный в диссертационном исследовании анализ состояния и тенденций развития ипотечного кредитования в России показал следующее:

1. Сокращение численности населения происходит из-за естественной убыли населения, которая в 2004 г. увеличилась по сравнению с 2003 г. на 50,1 тыс. человек;

2. Высвобождающихся площадей не достаточно для решения жилищной проблемы, т.к. естественная убыль населения высвобождает всего около 0,1% жилищного фонда России;

3. Показатели жилищного фонда России отражают физический, функциональный и внешний износ строений: на начало 2006 года около 15% от объема жилищного фонда находятся в ветхом состоянии (60% износа здания), 30% зданий требуют капитального ремонта (износ составляет от 40% до 60%), 35% - требует выборочного капитального ремонта (износ до 40%) и только 20% от объема жилищного фонда находится в хорошем состоянии (износ здания не превысил 20%);

4. За период с 2000 по 2005 гг. показатель ввода в действие жилых домов отражает положительную тенденцию, хотя значение объемов так и не достиг уровня 1990 года, когда значение составляло 61,7 млн. кв. м;

5. С каждым годом увеличивается размер площадей, приходящаяся на одного жителя России, на начало 2006 года данный показатель составлял 21,1 кв. м. на одного человека. Но данного прироста недостаточно, т.к. согласно государственным стандартам на одного человека должно приходится не менее 33 кв.м.;

6. Коэффициент доступности жилья снизился за период с 2000 года до начало 2006 на 1,1 года;

7. Появилась правовая среда для развития ипотечного кредитования в России и развития новых программ по улучшению жилищных условий граждан России;

8. С 2000 г. активное участие, в развитии ипотечного кредитования в России, принимает созданная депутатами Государственной Думы Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ);

9. С 2000 г. наблюдается постоянный рост кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты в России. Если в 2000 г. только 109 кредитных организации предоставляли ипотечные кредиты, то к началу 2006 г. их число увеличилось до 269;

10. На начало 2006 г. доля ипотечных жилищных кредитов, в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов вырос и на начало 2006 года составил 10,5% от всех выданных кредитов физическим лицам;

11. На начало 2006 года выявились лидеры по предоставленным ипотечным кредитам: ВТБ, РаффайзенБанк и Сберегательный банк, которые вместе предоставляют около 65%-70% всех ипотечных кредитов;

12. При становлении рынка ипотечных кредитов в России выявился ряд проблем:

• высокие требования кредитных организаций к заемщику;

• высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;

• слабая информированность населения по программам ипотечных кредитов, предоставляемых различными кредитными организациями;

• высокие транзакционные издержки, возникающие при получении ипотечного кредита;

• высокий кредитный риск;

• отсутствие кредитных историй у будущих заемщиков;

• отсутствие рефинансирования коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты;

• недостаточная пропускная способность регистрирующих органов;

• отсутствие точного описания процедуры получения банком залога по ипотечному кредиту;

• высокие ставки по страхованию жизни, потери трудоспособности и объекта недвижимости, включаемые в издержки заемщика.

Проведенный в диссертационном исследовании анализ опыта становления и развития рынка ипотечного кредитования в странах Западной и Восточной Европы показал что:

1. Самый мощный толчок развития ипотечного кредитования, дали модели разработанные США и Германией;

2. Развитие моделей ипотечного кредитования привело к тому, что все больший объем недвижимости в различных странах приобретаются с помощью ипотечных кредитов: на начало 2006 года 70% недвижимости в Германии приобретается с помощью ипотечных кредитов- 50% недвижимости в США- 35% - в Венгрии.

3. Модели ипотечного кредитования в основном подразделяются на два типа: расширенная открытая модель и сбалансированная автономная;

4. Различные модели имеют свои особенности и отличительные черты;

5. На этапе становления модели ипотечного кредитования, правительства европейских стран предоставляли помощь населению;

6. Ипотечные кредиты выдаются не только на покупку построенного жилья, но так же и на покупку жилья в стадии строительства, на улучшение жилищных условий;

7. Сроки предоставления ипотечных кредитов варьируются от 2 до 30 лет;

8. Государство США поддерживало получателей кредита в виде субсидирования для выплаты первоначального взноса или покрытия процентов по кредитупредоставление налоговых льготоплата оставшейся суммы по договору государством, и последующая оплата долга, путем уменьшения заработной платы заемщика в пользу государства;

9. Рынок ипотечного кредитования Венгрии, на конец 2005 года, оценивается как самый быстрорастущий рынок Европы. Объемы рынка составляют 4 млрд евро.

Проведенный в диссертационной работе анализ теоретических и методических подходов к изучению проблем формирования и развития рынка ипотечных кредитов в России позволил сделать следующие выводы:

Публикации по вопросам развития ипотечных кредитов можно подразделить на:

• общие вопросы, связанные с процесса кредитования и его совершенствованием;

• основы построения рынка ипотечных кредитов.

Вопросы, связанные с процессом кредитования освещены достаточно широко:

— давая определение ипотеки, авторы выделяют экономическое и юридическое понятие. Ипотека рассматривается как составная часть ипотечного кредитования;

— в опубликованных работах широко изучены виды ипотечного кредитования, принципы и его функции;

— авторами изучены и проанализированы модели ипотечного кредитования, разработанные в отдельных регионах России, и основные модели, используемые в западных странахизучены проблемы препятствующие развитию ипотечного кредитования в России;

— проанализированы особенности ипотечных программ различных регионов России;

— специалистами рынка ценных бумаг проводится комплексное изучение механизмов секьюритизации активов через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Публикации по вопросам построения рынка ипотечных кредитов представлены слабо. Недостаточная освещенность вопросов связанных с рынком ипотечных кредитов:

• отсутствие четкого определения рынка ипотечных кредитов;

• отсутствие определения участников рынка ипотечных кредитов;

• отсутствие четкого определения инфраструктуры рынка ипотечных кредитов.

В целом, как показал проведенный в диссертационном исследовании анализ публикаций по данной тематике:

1. В опубликованных работах в большей степени отражены понятия, принципы и функции процесса ипотечного кредитования, виды и модели;

2. Недостаточно разработаны теоретические вопросы, связанные с понятием рынка ипотечных кредитов;

3. Необходимо уточнение инфраструктуры рынка ипотечных кредитов и основных элементов.

Проведенный в диссертационном исследовании анализ рынка ипотечного кредитования, его понятия и структуры, позволил сделать ряд выводов:

1. Под рынком ипотечных кредитов понимается совокупность отношений, возникающих при заключении ипотечной сделки, покупке объекта недвижимости в кредит (формирование первичного рынка ипотечных кредитов), переводе кредитного обязательства в ипотечные ценные бумаги, с последующей их продажей их инвесторам через инструменты рынка ценных бумаг (формирование вторичного рынка);

2. Рынок ипотечных кредитов имеет двухуровневую структуру. Условно делится на первичный и вторичный;

3. Первичный рынок ипотечных кредитов, охватывает деятельность кредитных институтов и граждан, вступающих в отношения «кредитор-заемщик», а объектом залога, при данных отношениях, выступает объект недвижимости;

4. Вторичный рынок возникает в тот момент, когда кредитор перепродает обязательство заемщика, в виде ипотечных ценных бумаг.

Главной задачей вторичного рынка ипотечных кредитов является обеспечение первичного рынка кредиторов возможностью продать закладную, а на полученные средства предоставить следующий кредит;

5. Выкупать закладные, с целью эмиссии ипотечных ценных бумаг могут только специализированные эмиссионно-финансовые организациикредитные организации и ипотечные агенты;

6. На сегодняшний день роль ипотечных агентов играют ипотечные агентства, которые получили распространение по все территории Российской Федерации;

7. Основными участниками рынка ипотечных кредитов выступают: заемщики, ипотечные кредиторы, эмитенты ипотечных ценных бумаг и инвесторы;

8. деятельность участников рынка регулируют определенные государственные органы: Президент и Правительство РФ, Центральный банк РФ, Федеральная служба по финансовым рынкам и Федеральная служба по антимонопольной политике.

Проведенный в диссертационном исследовании анализ инфраструктуры рынка ипотечных кредитов позволил сделать ряд выводов:

1. Для эффективной работы рынка ипотечных кредитов необходимо бесперебойное функционирование всех элементов инфраструктуры;

2. Инфраструктура рынка ипотечных кредитов представлена элементами: рынка недвижимости, рынка страхования, рынка ипотечных ценных бумаг, и органами регулирующими их деятельность;

3. Каждый из элементов инфраструктуры обладает своими особенными чертами, и степенью влияния на весь рынок ипотечных кредитов целиком;

4. Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости;

5. Страховой рынок способствует снижению рисков участников рынка ипотечных кредитов путем страхования: объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика и потери заемщиком трудоспособности;

6. Рынок ипотечных ценных бумаг — сегмент рынка ценных бумаг, на котором происходят операции с ипотечными ценными бумагами;

7. Деятельность различных рынков и организаций на рынке ипотечных кредитов регулируется определенными органами: Органом государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, Федеральной службой страхового надзора, Органами опеки и попечительства. Федеральной службой по финансовым рынкам и Федеральной налоговой службой.

Проведенный в диссертационной работе методов регулирования рынка ипотечных кредитов, позволил сделать ряд выводов:

1. В формировании эффективного и прозрачного рынка ипотечных кредитов особая роль отводится институтам регулирования;

2. На первичном рынке регулирование осуществляется Центральным банком РФ, Органом опеки и попечительства, Президентом и Правительством РФна вторичном рынке регулирование осуществляется несколькими органами: за деятельностью кредитной организации, являющейся эмитентом ипотечных ценных бумаг следит Центральный банк РФ, Финансовая служба по финансовым рынкам, Федеральная антимонопольная служба, Президент и Правительство РФНекоторые органы осуществляют свою деятельность как на первичном так и на вторичном рынках ипотечных кредитов: Федеральная налоговая служба и Органы государственной регистрации недвижимости и сделок с ней;

3. Направления и методы, регулирующие рынок ипотечных кредитов, предложено разделить на экономические и организационно-правовые методы:

Экономические методы регулируют:

• направление, развивающее рыночную среду и конкурентоспособность кредитных организаций, включающее в себя: создание универсальных и специализированных кредитных разработка и осуществление антимонопольных мерпроведение мероприятий по развитию системы приватизации имущества;

• регулирование спроса со стороны населения к ипотечным продуктам, включает в себя: разработку новых региональных программ ипотечного кредитованияпринятие новых более удобных схем расчетаразработка мероприятий по увеличению информированности жителей по программам ипотечного кредитованияснижение налогового бремени заемщика;

• поддержание коммерческих организаций, выдающих ипотечные кредиты: государственная поддержка со стороны ЦБ РФ и Правительства Санкт-Петербургаразработка и внедрение новых механизмов финансирования выдачи ипотечных кредитовпривлечение иностранных инвестиций и ресурсов международных финансовых компаний и организаций.

К организационно-правовым методам относятся:

• правовые методы, заключающиеся в лицензировании ипотечных кредитных организацийосуществление мер государственного надзораразработки правил способствующих эффективной работе рынка ипотечных кредитовмеры по укреплению прав коммерческих организаций на залог недвижимости;

• организационные методы: разработка программ повышения квалификации специалистов, работающих в сфере предоставления и обслуживания ипотечных кредитовразвитие межбанковского и международного сотрудничества в сфере развития рынка ипотечных кредитов.

В диссертационной работе был проанализирован и рассмотрен рынок ипотечных кредитов Санкт-Петербурга и основные проблемы его развития, что позволило сделать следующие выводы:

1. Сформировано правовое поле, необходимое для построения эффективного рынка ипотечных кредитов;

2. Рынок недвижимости является рынком продавца. Состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге отражает показатель цены за квадратный метр жилья, что составляет 31 366 руб. на начало 2006. Число строительных организаций города стабилизируется, но показатель пока не достиг уровня 2001 г. (118 374), и остается на уровне 118 277;

3. На рынке застройщиков ощущается монополия. На начало 2006 года наиболее активными застройщиками Санкт-Петербурга является 10 компаний, при чем 40% рынка принадлежит компаниям «ЛЭК» и «ЛенСпецСМУ»;

4. На начало 2006 года 31 коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит по ставке в среднем от 10% до 11%, при выдаче кредита в долл., и от 14% до 18%, при выдаче кредита в рублях. Срок предоставления кредита в среднем составляет 15 лет.

Разработанные рекомендации по развитию регионального рынка ипотечных кредитов касаются первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

Для первичного рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга:

• изменение законодательства с целью создания специализированных ипотечных банков;

• увеличение степени информированности населения, за счет создания Единого центра информации по программам ипотечного кредитования;

• создание кредитными организациями внутренней информационной базы по всем физическим лицам, пользовавшихся услугами кредитования и последующая их передача в Северно-Западное кредитное бюро.

Для вторичного рынка ипотечных кредитов:

• разработка методики по делению объема ипотечных обязательств на группы, в зависимости от степени риска, и рекомендации по дальнейшему выпуску ипотечных ценных бумаг;

• возможными покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть пенсионные фонды, которые заинтересованы вкладывать деньги в ценные бумаги с низкой степенью риска и стабильной, хоть и не высокой, доходностьюорганизации, относящиеся к инвесторам-консерватораминвестиционные компании, использующие ипотечные облигации для диверсификации портфеля ценных бумаг.

Реализация разработанных в диссертационной работе методических положений и практических рекомендаций позволит повысить эффективность функционирования рынка ипотечных кредитов и, тем самым, обеспечить условия для удовлетворения потребностей населения в жилье и снижение социальной напряженности в стране.