Специфика налогообложения при реализации зданий, сооружений

По общему правилу налоговый учет основывается на данных бухгалтерского учета об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением П. 2 ст. 62 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК). Бухгалтерский учет этих объектов ведется на основании первичных учетных документов. Таким образом, для целей исчисления налогов также имеет значение дата первичных учетных документов на передачу зданий, сооружений, а не дата государственной регистрации данной сделки и прав на недвижимость.

Налог на прибыль. Доходы от реализации недвижимости включаются в налогооблагаемую прибыль того налогового периода, который приходится на дату передачи этих объектов или дату их оплаты (как определено учетной политикой для бухучета). Прибыль (убыток) от реализации имущества, учтенного в составе основных средств, определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой (доходом) от его реализации, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемые из выручки, и остаточной стоимостью, а также затратами по его реализации.

Если организация реализует здание, сооружение, по которому в текущем году применила амортизационную премию, сумму амортизационной премии она должна включить в налогооблагаемый доход в том налоговом периоде, в котором этот объект был реализован Ч. 2, 5 подп. 2.6 ст. 130, подп. 3.20 ст. 128 НК.

Кроме того, следует напомнить, что реализация зданий и сооружений (кроме объектов жилищного строительства) до истечения двухлетнего срока действия льготы по налогу на прибыль в части финансирования капитальных вложений в эти объекты (далее — льгота по капвложениям) до 2012 года влекла прекращение льготы. При этом налог на прибыль, не уплаченный в связи с освобождением, вносился в бюджет с уплатой пени Подп. 1.1, ч. 1 п. 4 ст. 140 НК (в редакции Закона Республики Беларусь от 15.10.2010 N 174-З). В 2012 году данный порядок действует в отношении объектов, реализованных начиная с 17.07.2012. Причем пеня начисляется за период с 17.07.2012 по день уплаты налога на прибыль Подп. 1.1, п. 5 Указа Президента Республики Беларусь от 11.07.2012 N 312 «О некоторых вопросах налогообложения и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» .

Пример 3

Организация в декабре 2010 г. вела строительство жилого дома и здания паркинга на 100 машино-мест и воспользовалась льготой по капвложениям в эти объекты. В сентябре 2012 г. дом и несколько машино-мест в паркинге были проданы.

В части проданных машино-мест организация утратила право на льготу по капвложениям.

Налог на добавленную стоимость. Обороты по реализации зданий, сооружений признаются объектом для исчисления НДС и в общем случае облагаются по ставке 20% Подп. 1.1 ст. 93, подп. 1.3 ст. 102 НК. Если объект относится к имуществу, которое при реализации освобождается от налога (например, является объектом жилищного фонда), НДС не исчисляется и не уплачивается.

Налоговой базой НДС при реализации объектов, учтенных в составе объектов ОС, является цена их реализации (независимо от того, ниже она или выше остаточной стоимости). Момент фактической реализации зависит от способа определения выручки (дохода), установленного учетной политикой организации. Если доход признается по мере отгрузки (метод начисления), налог исчисляется за отчетный период (месяц или квартал), в котором происходит передача (отгрузка) объектов, если по мере оплаты переданных (отгруженных) объектов — НДС исчисляется за отчетный период, в котором поступают (зачисляются) денежные средства, но не позднее 60 дней с момента передачи объектов.

Налог на недвижимость. По зданиям и сооружениям, признаваемым объектами обложения налогом на недвижимость, реализуемым в течение года, исчисление и уплата налога прекращается с квартала, следующего за кварталом, в котором они переданы покупателю.

Пример 4

Организация, определяющая доходы по методу оплаты, заключила договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым она обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение стоимостью 555 408 000 руб. (в том числе НДС по ставке 20% в размере 92 568 000 руб.). Акт приема-передачи объекта ОС и накладная оформлены 03.09.2012. Оплата поступила 01.10.2012.

Первоначальная стоимость объекта — 398 000 000 руб., сумма накопленной амортизации (начислялась линейным способом), включая сентябрь 2012 г., — 22 305 540 руб.

В рассматриваемой ситуации по данному объекту прекращается:

• — начисление амортизации — с 01.10.2012;
• — исчисление и уплата налога на недвижимость — с IV квартала 2012 года, при этом налоговая база корректируется на остаточную стоимость помещения на 01.01.2012. Уточненную налоговую декларацию организация должна подать не позднее 20.12.2012 Ч. 1 п. 7, ч. 1 п. 10 ст. 189 НК.

Согласно учетной политике организации для отражения стоимости выбывающих основных средств к счету 01 открыт субсчет 01−1 «Выбытие основных средств» .

В бухгалтерском учете организации произведены следующие записи: