Курсовая по практика оценки стоимости недвижимости

Этот метод рекомендуется применять, если предполагается, что возврат основной суммы будет производится одинаковыми частями. Годовая ставка нормы возврата капитала по Рингу равна отношению 100%ной стоимости актива к остающемуся сроку полезной жизни, т. е. это величина будет обратная сроку службы оцениваемого объекта. Норма возврата находится по формуле:

Rнорм.

возвр.= 100% / n,.

где n

— оставшийся срок экономической жизни, в годах.

Срок физической жизни объекта — 100 лет.

Год постройки — 1968 г., то есть возраст объекта на момент оценки — 34 года.

Таким образом, подставив значения в формулу получим: Rнорм.

возвр.= 100% / (100−34) =1,52% ,.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы.

Площадь, сдаваемая в аренду составляет 1412,3 м².

ДВД = 500−5% = 475 $/кв. м/год ∙ 1412,3 м² = 670 842,5 $/год.

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД — ОР Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы составляют 45% от величины действительного валового дохода или 301 879,13 $/год.

Таким образом, ЧОД =670 842,5−301 879,13=368 963,38 $/год.

Стоимость объекта, рассчитанная методом прямо капитализации составит: 368 963,38 / 0,2552 = 1 445 781,3 $.

На основе проведённого расчета, стоимость оцениваемого объекта по доходности составляет:

$ 1 445 781,3.

44 573 437 руб.

4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ Произведя анализ результатов, полученных разными подходами к оценке недвижимости, сделаны следующие выводы:

Затратный подход более применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов. Не смотря на то, что оцениваемый объект не может быть отнесен к таковым, результат, полученный затратным подходом, безусловно, имеет важное значение.

Метод прямого сравнительного анализа продаж показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на данном сегменте рынка недвижимости в настоящее время. Однако сложность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают привлекательность данного метода.

Оценка по доходности показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.

Расчет рыночной стоимости:

Таблица 5.

Метод расчета Результат, $ Результат, руб. Веса Затратный подход 582 337 17 953 450 1 Сравнительный подход 1 579 282 48 684 264 1 Доходный подход 1 445 781 44 573 437 1.

Мы считаем, что реальная рыночная стоимость полного права собственности на здание и права долгосрочной аренды земельного участка по состоянию на 15.

02.02 составляет:

$ 1 202 467 (с учётом округления 1 200 000 $).

37 070 383 (с учётом округления 37 000 000) рублей.

Приведенное значение стоимости не включает НДС и возможные расходы, связанные с предстоящей куплей-продажей объекта.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Барташевич Н. И. Методические подходы к оценке стоимости организаций // Инновационное развитие экономики. 2014. № 1 (18). С. 22−25.

Бухарин Н.А., Озеров Е. С., Пупенцова С. В., Шаброва О. А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е. С. Озерова — СПб: ЭМ-НиТ, 2011 — 238 с.

Бусов В.И., Землянский О. А., Поляков А. П. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), Издательство «Юрайт», 2012. — 432 с.

Карцев П.В., Аканов А. А. Обзор практики применения доходного подхода к оценке бизнеса // Вопросы оценки. 2012. № 2. С. 2−19.

Козырь Ю. В. Идентификация объектов оценки в процедурах оценки бизнеса // Вопросы оценки. 2011. № 3. С. 24−32.

Кэхилл Майкл. Инвестиционный анализ и оценка бизнеса (название в оригинале «The Financial Times Guide to Making the Right Investment Decisions»), М.: Дело и Сервис, 2012. — 432 с.

Локтионова Е. А. Особенности применения методов оценки рыночной стоимости акций по отношению к различным группам акций // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 1. С. 7.

Мочулаев В. Е. Расчет собственного оборотного капитала и учет его фактического значения при определении стоимости предприятия / В. Е. Мочулаев // Молодой ученый.

— 2013. — № 1. — С.

165−169.

Салманов О. Н. Оценка стоимости отелей и ресторанов с помощью метода мультипликаторов // Сервис в России и за рубежом. 2012. Т. 30. № 3. С. 192−199.

Тюрин А. И. Стоимость компании и пути ее повышения // Актуальные направления научных исследований XXI века: теория и практика. 2013. № 2. С. 319−326.

ПРИЛОЖЕНИЯ.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3.

ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ.

Учебный отчет по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.