Производители пространства. 
Экономика недвижимости

Группа включает в себя обладателей всех видов профессиональных навыков, которые позволяют, по выражению Д. Граскэмпа, осуществлять «конвертацию пространственно-временных требований в денежно-временные». Иными словами, речь идет о финансовой эффективности каждого этапа девелопмента в процессе трансформации пространства. Эго очень многочисленная группа поставщиков капитала, знаний, основных фондов, компетенций в сфере архитектуры и проектирования. Речь также идет о самих девелоперах, о специфике деятельности которых точно высказался еще один известный автор Ричард Пейзер, отметивший, что девелоперы извлекают выгоду посредством принятия на себя многочисленных рисков, возникающих на всех стадиях процесса девелопмента^[1].

Рамки отнесения специалистов к данной группе очень широки. По сути, это любые обладатели компетенций, которые прямо или косвенно, в материальной или нематериальной форме создают или преобразуют пространство для потребителей. Более наглядно субъектов данной группы можно представить на отдельных этапах девелопмента.

В плане представления девелопмента как процесса и набора определенных стадий (закрывающих полный цикл объекта недвижимости) можно выделить работу Дэниела Кохлепа «Матрица девелопмента недвижимости»^[2]. Автор представил девелоперский процесс как семь стадий: приобретение участка; разработка и получение проектно-разрешительной документации; девелопмент земельного участка; девелопмент улучшений земельного участка; стадия операционного управления; стадия реновации; стадия редевелопмента.

Каждая из этих фаз является самостоятельным видом инвестиционной деятельности. Как отмечает автор методики: «…на каждой стадии нроизводится выполнение заданий, мобилизация капитала, принятие рисков и создание стоимости»^[3]. На каждой стадии происходит формирование полноценной бизнес-единицы для трансформации преобразований в денежный поток, что практически реализуется в определении точки выхода из проекта и монетизации или переходе в следующую фазу девелоперского проекта.

Специфика деятельности производителей пространства заключается в том, что они не могут действовать только в рамках двухсторонних отношений с потребителем. Девелопмент — это не просто создание объекта недвижимости по заказу потребителя, это система отношений, подразумевающая учет факторов внешнего воздействия и деятельности третьих лиц, не просто поставщиков и подрядчиков, а создателей объектов инфраструктуры, без которых сам процесс девелопмента смысла иметь не будет. Характерная черта группы создателей объектов инфраструктуры заключается в том, что если что-то в деятельности представителей данной группы не устраивает, их нельзя просто заменить и выбрать новых, как это возможно в отношениях с любым другим контрагентом.

Комментарий 37

Публичные слушания и девелопмент

В развитых странах мнение местного сообщества — это одна из основ, определяющих, каким будет развитие территорий. По мере совершенствования градостроительного и земельного законодательства на этот путь встала и наша страна. Теперь практически ни одно решение или проект решения по преобразованию территории, будь это новое строительство или изменение разрешенного использования крупного земельного участка, не проходит без вынесения этого вопроса на публичное обсуждение.

Вряд ли следует питать надежду, что интересы инвестора-застройщика и местных граждан идеально совпадут. Очень часто публичные слушания превращаются в настоящие баталии, итоги которых не могут удовлетворить ни одну из сторон. Даже если отставить в сторону вопрос недоверия граждан к застройщику, важную роль играет природная сопротивляемость человека изменениям, тем более происходящим на его или прилегающей территории. Здесь мы не будем повторять ранее изложенный материал о природном инстинкте и чувстве собственной территории. Существующие в нас инстинкты и консерватизм могут не дать развиться ни одному проекту.

Решение этой проблемы также лежит в экономической плоскости. Только путем экономического обоснования выгод от появления нового объекта или преобразования территории, расположенной по соседству с объектами заинтересованных граждан, можно добиться понимания и желаемого одобрения действий застройщика. Только через обоснование преимуществ и выгод можно убедить экономического человека принять те или иные изменения.

• [1] Peiser R., Frej A. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business.
• [2] nd edition. Washington, D.C.: Urban Land Institute (ULI), 2003. P. 14. 2 Kohlhepp D. The Real Estate Development Matrix. Presented at the American Real EstateSociety Meetings (St. Petersburg, Florida. April 21, 2012). URL: https://www.ccimef.org/pdf/2012;299.The-Real-Estate-Development-Matrix.4−21−12.pdf. Дата обращения: 25 ноября2015 г.
• [3] Kohlhepp D. The Real Estate Development Matrix. Presented at the American Real EstateSociety Meetings. P. 10.