Жилищные отношения специализированного найма

Понятие найма специализированного жилого помещения (специализированного найма) аналогично социальному найму (ст. 100 ЖК РФ). Достаточно близки и многие юридические признаки этих договоров. По замыслу законодателя наймодателем в таком договоре может выступать только государство или муниципальное образование, обладающее специальным фондом жилья.

В зависимости от видов специализированных жилых помещений (ст. 92 ЖК РФ) различают и виды этого найма — наем жилых помещений: служебных, в общежитиях, маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания населения, для временного поселения вынужденных переселенцев и поселения лиц, признанных беженцами, для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 104—109 ЖК РФ).

Каждый из видов специализированных жилых помещений имеет строгое целевое назначение (ст. 93—98 ЖК РФ), которое и предопределяет конкретных адресатов его получения (нанимателей), объем и характер возникающих взаимных прав и обязанностей сторон. В качестве основания возникновения таких отношений закон называет решение собственника жилья и заключение договоров согласно их типовым вариантам. Очередность предоставления таких помещений законом не предусмотрена. Осуществляется общее нормирование площади: служебные помещения предоставляются в виде отдельной квартиры, помещения в общежитиях и в домах маневренного фонда — в размере не менее б кв. м на человека. Помещения в общежитии должны быть меблированы. Установление размера оплаты отдано на усмотрение наймодателя с учетом смысла найма видов специализированных помещений и общих требований ЖК РФ.

Права и обязанности нанимателя по договору специального найма жилого помещения более «узкие», чем по договору социального найма. Такой договор всегда срочен. Ограничены возможности нанимателя вселять к себе иных лиц, кроме членов семьи. Не допускается приватизация или иное отчуждение занимаемых помещений, их передача в аренду или внаем, обмен специализированного жилья с другим нанимателем. По окончанию срока действия договора наниматель и его семья подлежат выселению без предоставления другого жилья за исключением случаев, прямо указанных в законе, когда наниматель все-таки обеспечивается иным жилым помещением (ст. 103 ЖК РФ).