Источники информации. 
Управление недвижимостью

Для статистических наблюдений и измерения циклов на рынках недвижимости Великобритании может быть использован ряд источников информации. Многие из них концентрируются вокруг информации о строительной деятельности, например, такой как:

• • начала и окончания строительства жилых домов,
• • новые строительные заказы (вновь заключенные договоры),
• • загрузка компаний, специализирующихся в архитектурной и проектно-сметной деятельности.

Другие источники информации сосредоточены в сфере финансирования недвижимости. Это такие данные, как:

• • информация об ипотечных кредитах (количество заявок и объемы предоставленных ипотечных кредитов),
• • объемы финансирования различных компаний, связанных с операциями с недвижимостью.

Для участников рынка недвижимости существует ряд специализированных изданий о рыночных индексах, которые обеспечивают минимально необходимую регулярную информацию о коммерческой недвижимости: ставках аренды, индексах доходности и капитализированной стоимости. В условиях Великобритании наиболее полные статистические данные можно найти, например, в периодических изданиях IPD (статистическая информация об инвестициях в развитие недвижимости) и серии исследований д-ра Скотта (Dr. Scott) об инвестициях и доходности недвижимости. Обе работы развиваются как одно из исследовательских направлений деятельности Королевского общества специалистов по недвижимости RICS, как специальный проект по исследованиям циклов недвижимости.

Предлагаемые пользователям выпуски IPD содержат данные, которые помогают, например, инвесторам проанализировать характеристики их собственных портфельных инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне общей рыночной статистической информации.

Надо сказать, что уже давно на рынке инвестиций в недвижимость возникла проблема создания индикаторов рыночных трендов, сравнимых по своей общности и значимости с такими, которые доступны на рынках ценных бумаг. Материалы выпусков IPD как раз предназначены для того, чтобы помочь разрешить эту проблему для участников британского рынка коммерческой недвижимости. Поэтому данная работа активно поддерживается ведущими компаниями рынков недвижимости Великобритании и, в результате, основывается на информации, предоставляемой из 56 ведущих инвестиционных фондов.

Однако следует отметить, что статистические данные IPD имеют пока сравнительно короткую жизнь; в современной форме они накапливаются только с 1980 года, хотя отдельные, более ограниченные выборки показателей имеются с 1970 года. По определенному достаточно ограниченному перечню инвесторов в работах д-ра Скотта имеются данные вплоть до времен второй мировой войны. Следует заметить, что эти данные хорошо корреспондируются и дополняют современные данные IPD, хотя, конечно, размеры выборок до 1980 года значительно скромнее. В результате получается, что имеющийся относительно короткий период накопления данных снижает общее количество статистических наблюдений, которые могут быть использованы для качественного анализа динамики циклов недвижимости. В частности, это значительно затрудняет анализ долговременных циклов — циклов с большим периодом колебаний показателей рынка коммерческой недвижимости.

Кроме того, существуют и регулярно актуализируются статистические данные по такому ряду показателей рынка недвижимости, как цены на жилые дома, что позволяет выстраивать циклы ценовых характеристик жилой недвижимости. Дело в том, что в Великобритании 2/3 граждан являются собственниками домов, в которых они проживают. Поэтому в большей мере представляет интерес прослеживать тенденции показателей купли-продажи жилья, нежели ставок арендной платы. Рынок аренды частного жилья на рынках жилья Великобритании очень мал и охватывает лишь 10% от общего числа операций на рынке жилья. Причем арендные ставки долгое время находились в сфере государственного контроля. Поэтому было невозможно формировать объективные показатели рынка аренды вплоть до смены политики в сторону ухода от централизованного контроля рынка аренды жилья к началу 1990;х годов.

Сегодня основные показатели рынка жилой недвижимости по собственникам, проживающим в своих домах, предоставляются двумя ведущими компаниями Великобритании: Общенациональным строительным обществом (Nationwide Building Society) и Галифакс Банком (Halifax Bank). Обе базы данных формируются этими компаниями на основе информации о собственных предоставляемых ипотечных кредитах.

Так, из ипотечных договоров можно получить следующую информацию:

• • данные о ценах на жилые дома,
• • характеристики кредитуемой жилой недвижимости,
• • такие детали о заемщиках, как возраст, доход, а также, является ли данный ипотечный заем кредитом для первого приобретения дома или заемщик ранее уже имел собственное жилье.

Обе компании имеют большие объемы накопленной реальной информации по операциям с жильем. Принципы формирования индексов жилого рынка у обеих компаний идентичны и основываются на достаточно сложных алгоритмах многовариантного анализа и парных сравнений во времени стоимостей соответствующих «корзин» жилой недвижимости — как неких нормированных наборов из различных типов домов. При этом в числе важнейших характеристик для классификации типов жилых домов выделяют следующие: расположение, площадь в плане, конструкция дома (отдельный коттедж, коттедж для двоих собственников, дом многопользовательского типа, квартира и т. д.)/ наличие съемщиков, количество спален и ванных, тип отопления, тип гаража, возраст дома.

Поскольку действующий на сегодня метод формирования индексов рынка жилья был заново установлен также лишь с 1980;х годов, то ситуация для выявления циклов (особенно для долговременных циклов) является такой же затруднительной, как и для рынков коммерческой недвижимости.