Региональные программы и опыт ипотечного кредитования в Волгоградской области

В настоящее время в ряде городов и регионов России предприняты попытки реализовать свои жилищные программы. В этих целях в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства на кредитование граждан для приобретения и строительства жилья. Заинтересованность региональных и местных администраций объясняется рядом причин: желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств; стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств; поиском дополнительных форм финансирования жилья для граждан в условиях недостаточного развития банковского ипотечного кредитования.

Говоря об ипотечном кредитовании жилья на региональном уровне, рассмотрим развитие ипотечного кредитования на примере Волгоградской области.

Развитие ипотеки в Волгоградской области началось с 1996 года.

С 17 января 1996 Постановлением Администрации Волгоградской области (на основании постановления Совета Министра — Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 года № 595 «Государственная целевая программа «Жилище») был образован «Областной фонд поддержки индивидуального строительства на селе». Фонд выдавал займы на строительство и приобретение жилья только сельским жителям. 20 июля 1999 года постановлением Главы администрации Волгоградской области «Областной фонд поддержки индивидуального строительства на селе» был преобразован в «Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки». Основным предметом деятельности Фонда было определено обеспечение развития ипотечного жилищного кредитования граждан. В этом качестве Фонд работает и по сегодняшний день.

С 16 сентября 2002 года Фондом подписано соглашение о сотрудничестве с федеральным Агентством по ипотечному кредитованию (АИЖК), с этого момента Фонд приобрел статус Регионального оператора «Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Это позволило привлечь значительные федеральные средства для ипотечного жилищного кредитования посредством выкупа закладных по кредитам, выданных банками.

Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки действует по американской схеме. Гарантией надежной работы Фонда является поддержка бюджетом области. Фонд выдает кредиты сроком от года до 27 лет под 15% годовых. Процент ниже, но требования к доходу строже, чем в Сбербанке. Например, для квартиры стоимостью 500 тыс. руб. совокупный доход семьи должен не ниже 17 тыс. рублей в месяц.

Фонд организовал работу с клиентами по принципу «Единое окно». Клиенту достаточно собрать необходимый пакет документов. Все остальные проблемы (поиск квартиры, ее оценка, страхование, регистрация) решают работники, действующего при Фонде Волгоградского центра ипотечного кредитования.

За прошедшее время Фонд выдал займы и рефинансировал кредиты банков для приобретения жилья 1720 семьям. Наиболее динамично Фонд начал развиваться с 2003 года, когда он приобрел статус Регионального оператора Федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования. Об этом свидетельствуют следующие цифры:

В 2003 году выдано займов и рефинансировано кредитов на сумму 23,0 млн. руб;

В 2004 году — на 46 млн. руб;

В 2005 года — на 114,5 млн руб., что в 2,5 раза больше 2004 года.

По итогам на 1 декабря 2005 года Фонд занимает первое место в Южном Федеральном округе по рефинансированию закладных по выданным кредитам Агентству по ипотечному жилищному кредитованию www.rusipoteka.ru.

Предполагается, что в нынешнем году система ипотечного кредитования получит новый толчок в своем развитии. Прежде всего, специалисты связывают это с изменениями стандартов АИЖИК, благодаря которому с 1 января 2006 года ипотечный кредит становится заметно доступнее для потребителя. Теперь ставка по ипотечному кредиту с фиксированных 14% переведена на плавающие — от12 до 16% (в зависимости от величины первоначального взноса и срока кредитования). Кроме того, с 30 до 10% от стоимости приобретаемого жилья снижено требование к минимальному первоначальному взносу. Например, при первоначальном взносе в 30−50% от стоимости новой квартиры или передаваемой в залог для приобретения нового жилья размер процентной ставки составит 12% при сроке кредитования от 1года до 15 лет включительно или 13% при сроке кредитования от 5 до 30 лет.

АИЖК работает по следующей схеме. Банк выдает кредит и оформляет закладную. затем продает ее региональному оператору (или сервисному агенту). Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в субъекте Федерации, и продает его АИЖК. АИЖК в свою очередь формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги. Средства от размещения на рынке ипотечных ценных бумаг становятся источником финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. В Волгоградской области организующим звеном в цепочке получения кредита является созданный администрацией региона фонд, который взял на себя функции оператора АИЖК.

Мэрия Волгограда пошла своим путем и создала ОАО «НВС-холдинг», который является сервисным агентом АИЖК. Подобная структура была создана и в г. Волжском. Помимо этого, некоторые банки, имеющие головные офисы в Москве, в частности «Возрождение», также аккредитованы в качестве сервисных агентов.

По словам первого заместителя исполнительного директора Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки Виктора Гаврилова Т. Лязникова Кредитная история Комерсантъ от 21 04 2006, с областным фондом ипотеки уже не первый год сотрудничает ОАО «Русский Южный банк», но о своих намерениях в ближайшее время начать работу уже заявили банки ОАО «АКБ «КОР», ОАО КБ «Волгопромбанк», Волгокредитбанк.

Важным при этом является не привлечение к участию в процесс ипотечного кредитования как можно большего количества банков, а чтобы кредитом мог воспользоваться житель практически любого населенного пункта области. Большую роль при этом играет наличие филиальной системы того или иного банка. К примеру, «Русский Южный банк» имеет ряд филиалов в различных районах г. Волгограда и области. Филиалы позволяют клиенту не ехать для оплаты за сотни километров, а оплачивать взносы на месте каждый месяц.

Еще один «посредник» АИЖК — ОАО «НВС-холдинг» является уполномоченной администрацией Волгограда организацией по реализации муниципальной программы ипотечного кредитования жителей Волгограда. В рамках муниципальной программы предусмотрено ежегодное финансирование общества из городского бюджета. По решению городской комиссии по ипотеке эти денежные средства направляются на выдачу займов в первую очередь работникам муниципальных и государственных учреждений, а также семьям военнослужащих. Оставшиеся деньги идут на выкуп закладных у первичных кредиторов (Волгоградский филиал банка «Возрождение», ОАО «АКБ «КОР», ОАО КБ «Русский Южный банк»).

Активно продвигают свои программы на Волгоградском региональном рынке такие банки как Сбербанк, Внешторгбанк, Возрождение.

Один из главных конкурентов организаций, работающих по стандартам АИЖК, является Сбербанк, который разработал собственные кредитные программы. Сбербанк предлагает волгоградцам кредиты на приобретение недвижимости и ипотечное кредитование. Первый представляет интерес для тех, кто платежеспособен, то есть может документально подтвердить свой доход и не желает предоставлять в залог приобретаемое жилье. При ипотечном же кредитовании залогом является приобретаемая недвижимость. Ипотечные кредиты предоставляются на приобретение, строительство или реконструкцию любой недвижимости, а также на участие в долевом строительстве или на приобретение земельного участка. Основные особенности кредита от Сбербанка заключаются в том, что его максимальный срок составляет 20 лет, а процентные ставки 16% в рублях и 11% в валюте. После того как построенный объект пройдет регистрацию в ВОРУ, процентные ставки по ипотечному кредиту могут быть снижены до 15 и 10,8% соответственно. Получить кредит могут платежеспособные граждане России в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Кроме того, обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику 75 лет. Еще одна инновация от Сбербанка — это кредит «Молодая семья», которым могут воспользоваться семьи, если хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста. Преимущества такого кредита в том, что по нему банк предоставляет отсрочки: до двух лет на период строительства недвижимости и на три года при рождении ребенка в период действия договора. Кроме того, если максимальная сумма обычного кредита составляет 90% от стоимости жилья, то для молодой семьи, имеющей детей, эта цифра составляет 95%.

Таким образом, на рынке ипотечного кредитования Волгограда можно выделить две категории участников. Это организации, аккредитованные при ОАО «АИЖК» и работающие по его стандартам в качестве регионального оператора или сервисного агента, и кредитные организации, которые работают по собственным программам. Общие принципы ипотечного кредитования одинаковы для тех и других, поскольку основанием для их деятельности является федеральный закон «Об ипотеке». Основные отличия предоставляемых услуг в сроках кредитования, процентной ставке, предельном возрасте заемщика, а также в минимальной сумме первоначального взноса. Параметры схемы (реальная цена жилья и уровень переплаты) зависят от исходных условий (размеры первоначального взноса и ежемесячных выплат, цена квартиры).

В настоящее время число участников ипотечного кредитования постепенно увеличивается. О своем намерении выдавать ипотечные кредиты по состоянию на сегодняшний день заявляют более половины филиалов инорегиональных банков, расположенных на территории области. Кроме того, на территории области по немецкой схеме действует Волгоградский филиал ростовской компании ЖСК «Нирлан-Новосел» и жилищно-строительный кооператив «Равенство. Гарантия. Стабильность» однако, их доля на рынке ипотечного кредитования в области незначительна.

По оценкам специалистов, ипотечное кредитование в Волгоградском регионе пока еще развито недостаточно. Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки, даже при достигнутом приросте численности клиентов и объемов оборотных средств, совместно с другими региональными коммерческими структурами (банками, жилищно-строительными кооперативами, застройщиками жилья) пока в состоянии решить проблемы волгоградцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий не более, чем на 2−3%.

Причинами этого являются высокие процентные ставки, отсутствие средств для первоначального взноса и низкие доходы основной массы населения, а также недостаточный объем предложений нового жилья по доступным ценам и отсутствие социального жилого фонда для выселения неплательщиков.

В целом размер кредита определяется размером официальной заработной платой без процентов. Расчет суммы производится таким образом, чтобы ежемесячный платеж составлял не более 30−50%. Размер кредита зависит от размера заработной платы. К примеру, банк «Возрождение» при зарплате 12 тыс. рублей может дать кредит на сумму примерно 430 тыс. рублей, Сбербанк такому клиенту может выдать 500 тыс. рублей. Однако если в банке «Возрождение» можно для увеличения кредитной суммы привлечь созаемщика, который может не являться родственником, то Сбербанк созаемщиком может признать только законного супруга получателя кредита. Кроме того, Сберегательный банк требует предъявить поручителей по кредиту. Еще одно отличие заключается в том, что организации, работающие по стандартам АИЖК, принимают ануитетный платеж от заемщика, дополнительные выплаты осуществляются через полгода со дня выдачи кредита и составляют не менее 10 тыс. рублей. В Сбербанке платежи дифференцированы, то есть суммы выплат постепенно уменьшаются, погасить остаток кредита можно в любое время.

Кроме того, оформление кредита помимо стартового взноса и процентных выплат связано с дополнительными тратами — риэлтерскими и страховыми расходами, которые в совокупности могут составлять около 1,5% от суммы кредита.

Однако само существование конкуренции двух категорий участников ипотечного рынка является положительным фактором в развитии системы, поскольку борьба стандартов АИЖК и собственных стандартов банков в итоге удешевляет стоимость кредитной услуги для конечного потребителя. Если совсем недавно ипотека была недоступна для большинства волгоградцев, то теперь условия жилищного кредитования становятся приемлемыми для семей с достатком чуть выше среднего.

Об этом говорит статистика минувшего года, когда были показаны самые высокие темпы роста в системе ипотечного кредитования за все время ее развития (Приложение № 13). В текущем году объемы выданных кредитов выросли уже на порядок. В частности, только при помощи регионального оператора АИЖК — Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки — жители города и области приобрели квартиры на сумму 8,46 млн. рублей. А на первое апреля 2006 года эта цифра выросла до 66.9 млн руб.

Вывод: К настоящему времени в России сложились определенные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

Однако по оценкам специалистов, ипотечное кредитование пока еще развито недостаточно Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы:

Высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья, которые в свою очередь вызваны неурегулированностью отношений в сфере жилищного строительства.;

Низкая платежеспособность населения;

Высокие процентные ставки по кредитам;

Высокие риски заемщика и кредитора Недостаточность правовой базы Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (ДельтаКредит, Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3−5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения.

При этом необходимо отметить, что ипотека — не панацея от проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Это всего лишь один из инструментов ее решения.