Программы ипотечного кредитования банков регионов

В настоящее время понятие «региона» не устоялось. В российской правовой лексике понятие «регион» стали использовать чаще в контексте сравнительно-правовых исследований и анализа практики развития отношений между различными уровнями власти в Российской Федерации.

В географической науке понятие «регион» является определенным и «устоявшимся». В этой области знаний в качестве региона рассматривается «страна, область, округ, сторона света"[38].

В конституционно-правовых исследованиях под понятием «регион» понимается не субъект федерации, а совокупность субъектов, формально не объединённых, но фактически связанных общностью экономических, национальных, религиозных и других интересов.

По мнению Л. Г. Олеха, регион — это самодостаточный социальный организм, находящийся в единстве со своей средой, обладающий физико-географическими, культурно-цивилизационными, экономическими, культурно-историческими, политико-административными и правовыми свойствами и выступающий механизмом демократической федерации [39].

По мнению В. В. Маклакова, регионом является часть государства, обладающая географическим, историческим, этнографическим или экономическим единством, которая в определённой мере обладает независимостью по отношению к центру [35].

Таким образом, коммерческий банк региона — это банк, который осуществляет свою деятельность на части территории страны, обладающей географическим, историческим, этнографическим или экономическим единством, конкурирующий в экономике данного региона за инвестиции, рынки и клиентов.

Еще 10 лет назад слово «ипотека» в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Невозможно, не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас участниками финансового рынка и непосредственно потребителями — экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

• — возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;
• — получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;
• — возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;
• — возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• -выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут от 30% до 50% в год).

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия — субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе «самоидентификации», т. е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т. д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями [56].

Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов.

К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирская область, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип — регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область).

К коммерческим банкам регионов были отнесены нижеперечисленные банки, осуществляющие свою деятельность в Западно-Сибирском регионе: ООО КБ «Белон», ЗАО «ВТБ 24», ОАО «УРАЛСИБ», ОАО Банк «Левобережный», ОАО Банк «Алемар», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Омск-Банк», ОАО «УРСА банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк, ЗАО КБ «Кедр», ООО КБ «Русский ипотечный банк», и конкурирующие в экономике данного региона за клиентов.

Для анализа ипотечного кредитования коммерческими банками регионов были рассмотрены условия предоставления ипотечного кредита этими банками в Западно-Сибирском регионе, по состоянию на начало IV квартал 2008 года:

Данные представлены в виде таблицы, где рассматривались:

• — срок кредитования;
• — процентная ставка;
• — первоначальный взнос в %.

Таблица 1 — Условия ипотечного кредитования коммерческих банков регионов в IV квартале 2008 года.

Проводя анализ данных по вышеперечисленным параметрам, следует отметить:

• 1) по сроку кредитования:
  • — минимальный срок кредитования — 1 год предоставляют четыре банка: ОАО «Газпромбанк», ОАО «Омск-Банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк, ООО КБ «Русский ипотечный банк»;
  • — максимальный срок кредитования — 50 лет, предоставляет только один банк — ЗАО ВТБ 24;

по процентной ставке:

• — минимальная процентная ставка — 11,85% у банка ЗАО ВТБ 24;
• — максимальная процентная ставка — 22,0% представлена банком ОАО «Омск-Банк»;
• 2) по первоначальному взносу:
  • — минимальный первоначальный взнос — 10,0% требуют три банка: ОАО Банк «Алемар», ОАО «УРСА Банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк;
  • — максимальный первоначальный взнос — 80,0% требуют также три банка: ООО КБ «Белон», ОАО «УРСА Банк», ОАО Ханты-Мансийский Банк.

Такая разница по сумме первоначального взноса обусловлена сроком ипотечного кредита.

Кроме того, в исследуемых ипотечных программах коммерческих банков регионов отмечается, что процентные ставки зависят не только от первоначального взноса, но и от обеспечения и кредитоспособности заемщика.

Во втором полугодии 2008 года ставки выросли в среднем на 3−5%, в соответствии с уровнем инфляции в стране и ситуацией на мировых финансовых рынках. Тогда как, в первом полугодии 2008 года коммерческие банки регионов выдавали ипотечные кредиты в среднем под 10,5−12% в валюте и 12−14% рублях. Повышение ставок привело к тому, что уменьшилось количество семей, имеющих возможность получить жилищный кредит, причем не только из-за продолжающегося роста цен на жилье, но и из-за дорожающей ипотеки.

Кроме того, банки ужесточили требования к форме подтверждения доходов заемщиков (отныне граждане, решившие получить кредит, могут подтвердить свою платежеспособность только справкой по форме 2-НДФЛ или по специальной форме банка) и сократили число источников доходов (в качестве дополнительных источников доходов перестали рассматриваться дивиденды и субсидии).

Из-за недостаточности источников фондирования коммерческие банки регионов вынуждены были пойти на снижение темпов выдачи ипотечных кредитов и их удорожание для заемщиков. Что касается темпов выдачи ипотечных кредитов в стране с января по июнь 2008 года, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в РФ в первом полугодии на 45−50% превысил показатели аналогичного периода 2007 года. Напряженность в поддержании долгосрочной ликвидности российских банков повлияла на некоторое снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в 1 квартале 2008 года, но в марте и апреле была тенденция к восстановлению объемов рынка.

Главная причина замедления выдачи ипотечных кредитов в РФ в первом полугодии 2008 года осталась прежней: вследствие затянувшегося кризиса на рынках жилой недвижимости и ипотеки США и Великобритании во всем мире доверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам упало. Так, на начало прошлого года за рубежом можно было получить фондирование под 7−8,5% и выдавать ипотечные кредиты в РФ под 10,5%. В настоящий момент стоимость фондирования выросла до 11%, при этом среднее значение процентной ставки повысилось до 12%.

Во втором полугодии снизилась доля специализированных ипотечных банков в общем объеме банков выдающих кредиты. С начала 2008 года ряд ипотечных банков заявил о диверсификации бизнеса. Эти действия свидетельствуют о переориентации мелких и средних коммерческих банков на более короткие, потребительские кредиты. Развитие механизмов рефинансирования и секьюритизации внутри страны оказало бы позитивное влияние на решение проблемы ликвидности небольших кредитных организаций. Однако в данном случае, очень помогла бы активность государства, которое могло бы инвестировать в ипотеку средства из Фонда национального благосостояния.