Управление реализацией бизнес-планов инвестиционных проектов в жилищном строительстве

За годы реформирования российской экономики произошел беспрецедентный спад в инвестиционной сфере. Однако начиная с 1993 года сокращение объемов капитальных вложений несколько замедлилось. Так, если на протяжении 1992 года спад объемов инвестиций стабилизировался на уровне 40 процентов (по объектам производственного и непроизводственного назначения), то в дальнейшем темпы снижения были меньшими. В 1994 году это падение составило 24,3 процента по сравнению с показателем объемов капитальных вложений в объекты производственного и непроизводственного назначения за счет всех источников финансирования 1993 года, а в 1995 — 13,1 процента от уровня 1994 года.

Еще в 80 -х годах обозначился застой в сфере капитальных вложений. Так с 1989 года происходит замедление темпов роста объемов инвестиций, а затем их абсолютное сокращение, в результате которого возникает реальная угроза разрушения производительных сфер.

Инвестиционная активность является наиболее важным критерием, определяющим состояние экономики любого государства. К числу определяющих ее факторов можно отнести:

— политическую стабильность;

— социально-экономическую стабильность;

— систему налогообложения, уровень существующих налоговых ставок и льгот;

— рыночные ставки по кредитам банков, зависящие от определяемой Центробанком ставки рефинансирования;

— средний уровень рентабельности капитала;

— уровень инфляции;

— степень развития инфраструктуры рынка;

— наличие альтернативных инвестированию источников получения прибыли, и т. д.

Совокупное влияние вышеперечисленных факторов формирует инвестиционный климат. Наряду с действующими негативными тенденциями, появились и позитивные, формирующиеся в процессе формирования, развития и совершенствования новых экономических отношений в Российской Федерации. Так Правительству страны удалось снизить темпы инфляции в 1995 году до 5,5 процентов в месяц в среднем, в 1996 году она составила по официальным данным не более 2−3 процентов за месяц. Стабилизируются социально-экономические и политические процессы в обществе, расширяется круг западных инвесторов вкладывающих свои капиталы в развитие экономики России.

Появление многообразия форм собственности в российской экономике, становление частного капитала, зарождение и развитие связанных с этим процессом тенденций привело к значительному изменению структуры инвестиционного рынка Российской Федерации. Использование новых инвестиционных технологий, ориентированных на рыночную экономику, предполагает не только появление новых стадий инвестиционного цикла, но и качественное изменение их содержания, что предполагает появление новых форм документов. Одной из таких форм, используемых в инвестиционном проектировании является бизнес-план, по сути основной документ, содержащий информацию о:

— степени выгодности вложений в проект;

— предприятии, его истории, специализации в настоящее время, его возможностях, деятельности на рынке;

— идее, целях, задачах, формирующих этот бизнес-план, средствах их реализации;

— риске, сопутствующем процессу реализации этой идеи.

Бизнес-план содержит также программу реализации поставленных целей.

Появление новых методов расчета эффективности капитальных вложений и обязательное их использование при формировании бизнес-планов, обусловленное требованиями международных норм и стандартов, и в то же время недостаточное число специалистов в области, обусловило низкий, в большинстве случаев, уровень отечественного инвестиционного проектирования. Разрабатываемые и представляемые к финансированию проекты зачастую не подвергаются детальной проработке, выполнены на низком техническом и экономическом уровне, не учитывают специфики российского рынка и, как следствие, не дают инвесторам весомых гарантий получения прибыли. Отчасти это объясняется механическим перенесением международных стандартов на российскую экономику, обладающую рядом особенностей, учет которых обязателен в инвестиционном процессе.

Одной из особенностей российского рынка является достаточно высокий уровень неопределенности. Любой экономический процесс протекает в условиях высокой инфляции, политической, экономической и социальной нестабильности. В связи с этим наличие множества видов риска, не характерных для развитой рыночной экономики стран Запада, требует предусмотрения в обязательном порядке дополнительных стимулов, закладываемых в проект на этапе расчета экономического эффекта капитальных вложений. Однако в России мало отраслей и предприятий, дающих высокую прибыль на вложенный капитал (в основном это предприятия топливно-энергетического комплекса), вложения же в обычные предприятия не приносят достаточного объема вознаграждения за риск. Выход из сложившейся ситуации заключается в как можно более скорой стабилизации экономической, политической и социальной ситуации в стране.

Хотя в 1996 году процессы стабилизации в Российской Федерации пошли уже гораздо шире, чем раньше, экономическая стабильность еще не достигнута. Так участники Второй ежегодной конференции по российским рынкам капитала и инвестициям, в числе участников которой было более 600 руководителей инвестиционных структур, в том числе из стран Запада, которая состоялась в конце октября 1996 года, отметили, что политические риски уже не играют решающей роли для иностранных инвесторов в принятии решений об инвестировании в российскую экономику. На первый план выходят экономические риски (72 с. 8)•.

Таким образом необходимо принятие срочных мер, направленных на стабилизацию социально-экономической сферы Россииэто позволит привлечь дополнительный приток инвестиционного капитала — частного российского и иностранного в жизненно важные отрасли экономики страны.

Инвестирование в условиях неопределенности предполагает на прединвестиционной стадии детальный учет всех факторов риска, определение направлений и конкретных мер по его снижению. В известной мере этого позволяют достичь сами методики расчета, используемые при определении экономической эффективности инвестиций. Так применение методов дисконтирования значительно снижает инфляционные риски, позволяет более точно для рыночных условий определить рентабельность проекта, срок его окупаемости. Однако и они достаточной гарантии ликвидации риска не дают, т.к. в неустойчивой экономике тенденции также имеют крайне неустойчивый, динамичный характер.

С момента появления идеи инвестиционного проекта до разработки детального бизнес-плана и появления реального инвестора, проходит достаточный период времени для того, чтобы параметры внешней среды существенно изменились. Такое изменение повлечет за собой изменение значений основных показателей, и реализация проекта может стать нецелесообразной. Проблемы оценки осуществимости инвестиционных проектов находят свое отражение в трудах многих авторов. Эти вопросы затрагивают А. Б. Идрисов, В. Н. Лившиц, В. В. Коссов, В. П. Стороженко, Б. А. Волков, В. П. Караваев, Я. А. Рекитар, О. А. Доничев, В.В. Бузы-рев и многие другие. Однако следует отметить, что существующие на сегодняшний момент исследования в данной области главным образом посвящены вопросам разработки методики определения коммерческой эффективности капитальных вложений на прединвестиционной стадии и практически не затрагивают проблемы контролинга реализации инвестиционных проектов.

Вариантное проектирование позволяет детально разработать различные сценарии хода реализации проекта, рассмотреть оптимистичный и пессимистичный варианты, найти критические точки инвестиционного цикла в рамках проекта, ликвидация которых позволяет существенно снизить величину инвестиционного риска, улучшить показатели экономической эффективности инвестиций. Однако в условиях нестабильной экономики, варианты проекта, разработанные на основе действующих в настоящее время тенденций, в последующие периоды могут оказаться неактуальными из-за изменения макроэкономических параметров и факторов на них влияющих.

Поскольку разработка бизнес-планов инвестиционных проектов производится с использованием ЭВМ и специализированного программного обеспечения для создания инвестиционных проектов, следует сказать, что в настоящее время одним из лучших программных средств такого рода является пакет прикладных программ «Project Expert», в рамках которого возможно создание бизнес-планов инвестиционных проектов с использованием имитационных моделей. Однако уже созданные на основе выбранного сценария хода инвестирования календарный план реализации проекта, план потока наличности представляют собой законченные разделы документа, в рамках которого любые изменения невозможны.

В связи с вышесказанным автор видит необходимость разработки гибких программ реализации бизнес-планов инвестиционных проектов в условиях высокой степени неопределенности, позволяющих в каждый момент времени реализации инвестиционного проекта с большей точностью определять его основные технико-экономические показатели, чем во время разработки. Это позволит принимать управленческие решения о целесообразности продолжения инвестирования в складывающейся ситуации и определять пути выхода из нее.

Для реализации вышеописанной концепции автор видит необходимость использования методов имитационного моделирования для контроля за ходом реализации проектов, так как именно этот тип моделей позволяет отслеживать изменение параметров изучаемого процесса в режиме реального времени, сопровождая исследуемый процесс по мере его затухания или развития, производить моделирование при наличии широкого разнообразия произвольно заданных исходных параметров, моделировать критические состояния изучаемой системы без ущерба для нее самой.

Целью исследования является разработка научно-методических основ управления реализацией бизнес-планов инвестиционных проектов в условиях нестабильной экономики.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования планируется решение следующих задач:

— изучение и оценка инвестиционного климата российского рынка, выявление формирующих его факторов ;

— анализ существующих концепций и методов, разработки и управления реализацией инвестиционных бизнес-планов;

— определение системы факторов и мер, обеспечивающих повышение инвестиционной активности в жилищном строительстве;

— разработка модели управления реализацией бизнес-планов инвестиционных проектов с использованием имитационного моделирования;

— практическая апробация экономико-математической модели оценки и прогнозирования показателей коммерческой эффективности бизнес-планов инвестиционных проектов, реализуемых в Москве, в рамках Государственной Целевой Программы «Жилище» .

Предметом исследования должны служить экономические отношения, стратегия и тактика поведения инвесторов в условиях нестабильной экономики.

Объект исследования — реализация инвестиционных проектов по строительству жилья в Москве и московской области.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования должны послужить теория и методология оценки эффективности инвестиций и капитальных вложений, нормативно-методические документы Правительства РФ по реформированию экономики страны.

При обосновании методических положений и рекомендаций диссертант будет опираться на труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам создания и реализации инвестиционных проектов.

Апробацию результатов работы диссертант планирует провести в работе АО «Москапстрой» при создании программ реализации инвестиционных бизнес-планов в рамках Государственных Целевых программ «Жилище» и «Свой дом» .

Заключение

.

1. Учитывая основные качества инвестиционного капитала можно сформулировать основные цели инвесторов: безопасность вложений, доходность вложений, рост и ликвидность вложений. Сочетание этих инвестиционных целей ставит перед инвесторами сложные задачи, достижение которых требует качественно новых подходов к формированию инвестиционного портфеля. При формировании инвестиционной стратегии, прежде всего необходим учет следующих факторов:

— уровень налогообложения;

— политическая стабильность;

— наличие инвестиционных льгот;

— рыночные ставки по кредитам;

— средний уровень рентабельности;

— уровень инфляции;

— инвестиционная активность объектов рыночной инфраструктуры.

Применительно к нынешней российской ситуации действие вышеперечисленных факторов таково, что имеет место серьезный структурно-воспроизводственный кризис.

2. Несмотря на наличие ряда негативных тенденций, формирующих инвестиционный климат в России, в рамках диссертационного исследования делается обоснованный вывод о начале процессов стабилизации политической и экономической обстановки. Снижаются темпы инфляции, падают темпы снижения капитальных вложений в производственную и непроизводственную сферу. Однако нарастает социальная напряженность, связанная с систематической невыплатой заработной платы работникам предприятий бывшего государственного государственного сектора, а ныне акционерных обществ — заводов бывшего военно-промышленного комплекса. Дальнейшее усугубление социальной ситуации может привести к крупным негативным последствиям, поэтому со стороны государства необходимо принятие срочных мер по ликвидации очагов социальной напряженности.

3. К настоящему времени большинство предприятий, в основном, исчерпало свои резервы, связанные с опытом работы в нерыночной экономике. На первый план вышла необходимость приспособления к ограничениям спроса на продукцию и услугиужесточающаяся конкуренция поставила многие предприятия в трудные условия. Спад промышленного производства, инфляционные процессы, резкое уменьшение объемов государственных капитальных вложений, переход к свободному ценообразованию, развитие конкуренции, практически во всех сферах хозяйственной деятельности, вызвали необходимость у многих фирм отказаться от традиционных направлений деятельностии, как единственно возможных, и искать новые, т. е. диверсифицировать производство. Политика краткосрочной реструктуризации, выразившаяся в оперативном изменении хозяйственных связей, смене ассортимента выпуска, включала и быстроокупаемые краткосрочные инвестиции: вложение в приобретение отдельных единиц оборудования, частичное усовершенствование технологии. Но ужестосчение финансовых и спросовых ограничений усилило внимание к стратегическим аспектам деятельности, к вопросам реконструкции и кардинального изменения технологии, обновления номенклатуры выпуска. В настоящее время, в условиях развития рыночных отношений в строительстве, реализация основных принципов Государственной Целевой Программы «Жилище» связана с рядом объективных трудностей. Одной из причин недостаточно успешной реализации планов ввода жилья в рамках этой программы является неудовлетворительная работа по привлечению частного инвестиционного капитала для участия в реализации данной программы.

4. Важным рычагом повышения инвестиционной активности российского и иностранного капитала в экономике страны является расширение номенклатуры финансово-кредитных схем за счет использования новых, нетрадиционных, пока еще не ставших привычными для российского рынка источников формирования инвестиционного капитала.

Принимая во внимание тенденции, формирующие инвестиционный климат на современном этапе развития российского рынка, в диссертационном исследовании серьезное внимание уделяется нетрадиционным источникам инвестиционной активности: привлечению иностранного капитала, применению финансового лизинга, вексельного и ипотечного кредитования при формировании инвестиционного капитала, создание инвестиционных программ в рамках формирования финансово-промышленных групп, использованию специфических свойств российского рынка ценных бумаг.

Каждое из перечисленных направлений было раскрыто в диссертации, при этом главным выводом является то, что лишь комплексное применение этих источников во взаимоувязке может существенно повлиять на улучшение инвестиционного климата в России.

5. Развивающимся источником финансирования капитальных вложений являются средства населения, направляемые на индивидуальное жилищное строительство, доля которых в совокупном объеме инвестиций возрастает с каждым годом. Одним из наиболее эффективных инвестиционных институтов для превращения сбережений граждан в инвестиции являются паевые инвестиционные фонды, которые призваны увеличить приток инвестиций в экономику России прежде всего за счет мобилизации сбережений граждан.

6. В числе потенциально значимых источников инвестиций — задолженность Российской Федерации других государств, составляющая 147 млрд. долларов США. Необходима разработка схем взыскания этих долгов, исходя из законодательных и нормативных актов международного права, а также богатого мирового опыта в разрешении подобного рода проблем. В целях получения максимального эффекта от погашаемой задолженности определенная часть этих средств должна направлятся на финансирование затрат, связанных с технологическим развитием экономики, реализацию ключевых проектов федеральных отраслевых и региональных инвестиционных программ.

7. Одной из наиболее важных задач стимулирования инвестиционной активности является создание и совершенствование законодательной и нормативной базы. В этой связи необходимо:

— иметь стабильные, четко действующие и эффективные законодательства о финансовом, валютном, налоговом, тарифном и нетарифном регулировании инвестиций;

— создать систему, позволяющую заблаговременно информировать предпринимателей о намечаемых изменениях правовых норм;

— отработать процедуры и механизмы, защищающие инвесторов от неправомерных действий органов государственного управления и органов государственной власти.

Из числа отсутствующих законов, тормозящих рост притока иностранных инвестиций, в первую очередь нужно назвать земельный кодекс, поскольку без гарантированного права пользования землей нельзя расчитывать на приток капитала. В конечном счете от этого страдает отечественое производство, практически не имеющее собственных возможностей для модернизации старых и строительства новых предприятий.

8. Сохраняет актуальность проблема страховой защиты имущественных интересов отечественных и иностранных инвесторов. Необходимо определить общие принципы страхования инвестиций:

— перечень страховых случаев невозврата целевых средств в зависимости от причин, повлекших за собой невозможность их возврата, при наступлении которых страховщик обязан возместить инвестору нанесенный его интересам ущерб;

— размеры страхового взноса, в зависимости от конкретной ситуациипорядок заключения страховых договоров;

— круг прав и обязанностей сторон в течение действия договора и при наступлении страхового случая.

Должно быть также предусмотрено участие государства в деятельности страховых компаний.

9. Постепенный выход российской экономики из кризиса будет способствовать росту накоплений во всех сферах народного хозяйства. Кроме того государственное регулирование, с целью увеличения общего объема инвестиций в стране обусловит некоторое возрастание в них доли централизованных затрат. В обеспечении благоприятного инвестиционного климата существенное значение имеет деятельность органов исполнительной власти субъектов федерации. Государство принимает на себя значительную часть затрат, связанных с развитием производственной инфраструктуры. На строительство железных дорог, портов, предприятий энергетики Сибири и Дальнего Востока намечается направить до 10 процентов капитальных вложений, финансируемых за счет федерального бюджета. Принципиально новой особенностью инвестиционной политики последних лет является переход от распределения бюджетных средств на капитальное строительство между отраслями и регионами к избирательному частичному финансированию отдельных конкретных объектов и формированию состава таких объектов на конкурсной основе. Многообразие форм взаимодействия рыночных структур между собой должно регулироваться государством как при помощи законов и подзаконных актов, так и путем непосредственного вмешательства в рыночные процессы. Такой подход позволит достичь максимального эффекта в приложении усилий по пропорциональному развитию рынка России.

10. Инвестирование в условиях неопределенности предполагает на прединвестиционной стадии детальный учет всех факторов риска, определение направлений и конкретных мер по его снижению. В известной мере этого позволяют достичь сами методы расчета, используемые при определении экономической эффективности инвестиций. Однако и они достаточной гарантии ликвидации риска не дают, т.к. в неустойчивой экономике тенденции также имеют неустойчивый характер.

В связи с тем, что с момента появления идеи инвестиционного проекта до разработки детального бизнес-плана проходит достаточный период времени для того, чтобы параметры внешней среды существенно изменились, а такое изменение вероятно повлечет за собой изменение значений основных показателей экономической эффективности инвестиций, реализация проекта может стать нецелесообразной. В диссертационном исследовании обоснована необходимость разработки программ реализации бизнес-планов инвестиционных проектов в условиях высокой степени неопределенности, позволяющих в каждый момент времени реализации инвестиционного проекта с большей точностью определять его основные технико-экономические показатели, чем во время разработки, что позволит принимать управленческие решения о целесообразности продолжения инвестирования в складывающейся ситуации и определять пути выхода из нее.

11. Как показано в диссертации, прогнозирование степени осуществимости инвестиционных проектов в условиях теперешнего состояния экономики Российской Федерации, связанное, прежде всего с точным определением численного значения риска, значительно затруднено, что прежде всего является следствием неотрегулированное&tradeрыночного механизма, и наличии в связи с этим, неопределенности, связанной как с присущей рыночной экономике стихийностью, так и с непредсказуемостью государственных мер регулирующего воздействия.

Для претворения в жизнь идеи актуализации бизнес-планов инвестиционных проектов, при реализации их в условиях переходного периода в диссертационном исследовании обоснована необходимость использования приемов и методов имитационного моделирования. Этот тип моделей позволяет отслеживать изменение параметров изучаемого процесса в режиме реального времени, сопровождая исследуемый процесс помере его затухания или развития, производить моделирование при наличии широкого разнообразия произвольно заданных исходных параметров, моделировать критические состояния изучаемой системы без ущерба для нее самой.

12. Практические расчеты доказали целесообразность применения имитационных моделей не только в рамках прединвестиционной стадии на этапе разработки бизнес-плана инвестиционного проекта, при определении возможных сценариев развития хода реализации, но и в течение инвестиционной фазы. В этом случае возможно формирование гибкого календарного плана осуществления проекта, представляющего собой не жеско зафиксированный документ с результатами проведенных ранее расчетов технико-экономических показателей, а динамичную систему, выходные параметры которой определяются в зависимости от изменения рыночной ситуации, законодательной базы, интересов инвестора и других критериев, и актуальны в любой момент времени.

13. Практическая апробация автором указанных методических положений, доказала целесообразность их применения при реализации бизнес-планов инвестиционных проектов в жилищном строительстве, поскольку именно эта отрасль народного хозяйства требует привлечения больших объемов материальных, трудовых и финансовых ресурсов, а продолжительность инвестиционной фазы сравнительно велика.

Разработанные в диссертации методические положения были апробированы на примере строительных организаций Москвы и Московской области при реализации бизнес-планов инвестиционных проектов в рамках осуществления Государственных Целевых Программ «Жилище» и «Свой дом» .

14. Проведенный в рамках диссертационного исследования анализ тенденций развития рынка жилья в Российской Федерации и в столице, позволяет сделать следующие выводы:

— предусмотренное в рамках Государственной Целевой Программы «Жилище» поэтапное и непрерывное увеличение платы за коммунальные услуги должно повлечь за собой возростание предложения квартир на рынке Москвы, как по части продажи жилья во владение, так и по части сдачи внаем.

— следствием проводимой Департаментом строительства и Правительством Москвы жилищной политики, объем ввода в действие жилой площади в следующие годы будет возрастать. Для людей, чьи доходы находятся в настоящее время на уровне самых высоких в обществе предусмотрено строительство жилых домов с квартирами улучшеной планировки, параметры которых соответствуют самым высоким мировым стандартам. При этом часть средств, полученных от продажи престижных квартир будет направлена на строительство муниципального жилья для малообеспеченных граждан.

— как показала практика, зарубежные инвесторы из развитых стран Запада не принимают активного участия в финансировании капитальных вложений в жилищное строительство. Поэтому ориентация на зарубежных инвесторов нецелесообразна, необходимо использование собственных возможностей за счет привлечения частного капитала в индивидуальную застройку.