Определение оптимальной продолжительности строительства объектов жилой эконедвижимости

Экономико-математическая модель определения оптимальной продолжительности строительства отдельного экоздания или сооружения инфраструктуры должна отражать зависимость затрат на возведение от продолжительности строительства с учетом экономических факторов, влияющих на решение данной задачи.

В качестве критерия оптимальной модели целесообразно принять минимум всех затрат (3с) подрядной организации по возведению объекта недвижимости. В этом случае модель определения ОПС может быть представлена так: найти для каждого экоздания и сооружения инфраструктуры такую продолжительность строительства Тс, которая минимизирует критерий Зс=Сс+ДПЗ + ДНР? min.

при выполнении следующих условий:

.

где Сс — сметная стоимость экоздания (сооружения);

ДПЗ — дополнительные прямые затраты по всем работам по возведению сооружения инфраструктуры, возникающие при отклонении продолжительностей их выполнения от оптимальных значений;

ДНР — дополнительные накладные расходы подрядной организации, возникающие при отклонении продолжительности строительства сооружения от базовой;

n — число работ календарного графика по возведению сооружений;

m — число фронтов работ;

Q — количество видов ресурсов;

Rkq — максимально допустимое количество ресурсов в k-ю единицу времени;

tij — продолжительность выполнения работы (i — j);

Nijqk — требуемое количество ресурса q-гo вида в k-ю единицу времени при выполнении работы (i — j).

Величина фактических прямых затрат подрядных организаций на возведение сооружения зависит от степени насыщения фронтов работ исполнителями. Оптимальное насыщение фронтов работ обеспечивает минимум затрат организаций и оптимальные сроки выполнения отдельных работ. Поэтому при расчете методов организации работ, представленных на сетевых графиках, матрицах или других организационно-технологических моделях в случае оптимального насыщения фронтов работ исполнителями может быть получена общая продолжительность строительства объектов недвижимости, которая потребует наименьших прямых затрат. Эту продолжительность будем называть базовой, полагая, что ей соответствуют сметные затраты.

В случае отклонения продолжительности строительства объектов недвижимости от базовой прямые затраты подрядных организаций возрастут на ДПЗ, т.к. это отклонение будет вызвано изменением продолжительностей некоторых критических работ в результате изменения оптимального насыщения работ исполнителями.

Вместе с изменением прямых затрат при отклонении продолжительности строительства объектов недвижимости от базовой будут изменяться: условно-постоянная часть накладных расходов, заготовительно-складские расходы, затраты на эксплуатацию машин и механизмов, затраты, связанные с зимним удорожанием, и др.

Таким образом, при определении ОПС отдельных объектов недвижимости указанные экономические факторы должны учитываться совместно с организационно-техническими, технологическими и производственными факторами, влияющими на продолжительность выполнения отдельных работ.

Ограничения (1) — (3) характерны для двух возможных ситуаций:

• 1) заданы объемы подлежащих выполнению работ по возведению объектов недвижимости — необходимо определить потребности в ресурсах, минимальные затраты на строительство и соответствующую этим затратам ОПС;
• 2) заданы производственные мощности организаций и ресурсы — надо определить рациональную продолжительность строительства сооружения и дополнительные затраты для обеспечения ее реализации.

В предлагаемой модели могут быть реализованы указанные выше ситуации. Задача определения ОПС объектов недвижимости может быть решена методом пошаговой оптимизации. В соответствии с этим методом многошаговый процесс решения начинается с расчета сетевого (календарного) графика строительства объектов недвижимости при оптимальном насыщении каждой отдельной работы исполнителями. В результате расчета определяются ранние и поздние сроки выполнения работ и свершения событий, критические пути и общая продолжительность строительства (базовая продолжительность Тбс).

После расчета графика осуществляется многошаговый процесс решения. При этом под шагом понимается процесс получения и анализа параметров графика при фиксированном составе исполнителей (бригад). В соответствии с этим на каждом шаге определяется возможность дополнительного насыщения исполнителями таких работ графика и изменение численного состава таких бригад, которые вызовут появление минимальных дополнительных затрат ДПР и ДНР на единицу сокращения критического пути.

Для выполнения условия (4) на каждом шаге требуемые ресурсы сравниваются с заданными ограничениями алгоритма [1]. В том случае, когда все виды ресурсов исчерпаны, производится возврат к предыдущему шагу, решение на котором принимается за искомое [1].