Аналитический обзор литературы

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель как комплекса мер по установлению качественных и количественных характеристик земельных участков в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности и порядком, который устанавливается Правительством Российской Федерации.

Объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой — либо определенной формы общества [1].

Методической базой кадастровой оценки земли, в первую очередь, являются основные принципы земельного законодательства, которые изложены в Земельном кодексе Российской Федерации в следующем порядке:

• — учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
• — приоритет охраны земли как важного компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;
• — приоритет охраны жизни и здоровья человека;
• — участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
• — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;
• — приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;
• — платность использования земли;
• — деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Приведенные принципы земельного законодательства обязывают землевладельцев, землепользователей и арендаторов рационально использовать земельные ресурсы, предупреждать экологическую деградацию земли, потерю ее плодородия, внедрять экологически чистые производства продуктов сельского хозяйства, соблюдать естественные и правовые законы землепользования. Этого, в первую очередь, требуют закономерности взаимодействия общества и окружающей природной средой. Всегда важно учитывать, особенно при кадастровой оценке земли, что земля является не только средством производства, но и приемником отходов производства и их размещения [2].

Кадастровая информация входит в механизм экономического регулирования и стимулирования рационального использования земель, включая налоговую и ценовую политику, меры повышения продуктивности земель и экономические санкции за ухудшение экологического состояния земель.

Кадастровая информация позволяет полнее реализовать принципиальное положение о содержании земельного налога, который складывается из двух частей: ежегодной платы за предоставление земель, устанавливаемой независимо от целевого назначения и качества земель, и дифференцированной части налога, устанавливаемой в зависимости от качества и местоположения земельных участков.

Данные Государственного земельного кадастра определяют цену земли, уровни земельного налога и арендной платы.

Цена земли, налоговые ставки земельного налога, размеры арендной платы имеют рентную основу, зависят от плодородия, местоположения и других объективных данных.

Государственный земельный кадастр как инструмент земельных отношений и организации земельного хозяйства содержит систему необходимых положений, сведений, документов и механизмов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель и земельным угодьям, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель.

Данные Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании и прогнозировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель[3].

Государственная кадастровая оценка земель основывается на таких объективных рыночных показателях, как стоимость сделок с земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, доходность объектов недвижимого имущества или затраты на их восстановление.

Оценка земель в стране регламентирована: законами РФ по регулированию земельных отношений и информационному обеспечению их регулирования; постановлениями Правительства РФ; нормативными актами федеральных министерств, ведомств и их территориальных учреждений непосредственного регулирования земельных отношений, методического и организационного обеспечения оценки земель; нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ и муниципальных образований.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. государственную кадастровую оценку земель (ГКОЗ) городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляют на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Реализация этих методических положений позволила при расчетах кадастровой стоимости земель использовать общепринятые в международной практике подходы к оценке недвижимости. Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 внесены изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные ранее Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В новой редакции определены сроки проведения государственной кадастровой оценки земель в России — не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. При осуществлении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, их кадастровая стоимость определяется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель [4].

Оценка земли — составная часть государственного земельного кадастра, которая является частью общей оценки природных ресурсов, используемых в хозяйственном комплексе страны [5].

Оценка земли обеспечивает решение одной из важных проблем — учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране.

Для успешной оценки земель важно правильно установить ее объект.

В широком понятии в качестве объекта оценки земля выступает как территориальный базис, средство хозяйствования и объект недвижимости, характеризующийся стоимостью, качеством и ценой при ее использовании.

В более узком понятии земля как объект оценки выступает в виде отдельных участков в разных категориях земельного фонда с учетом выполняемых функций.

Государственная кадастровая оценка земель — определение стоимости (кадастровой) земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

При такой массовой оценке земельных ресурсов используют данные мониторинга земель, государственного земельного кадастра, землеустройства, других обследований и наблюдений за состоянием земель, проводимых в установленном порядке [6].

Утвержденные в установленном порядке данные о кадастровой стоимости земельных участков используют при определении платы за землю (земельный налог, налогообложение, арендная плата) и осуществлении государственного регулирования оборота земли.

Порядок определения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использования средств от платежей за землю регулируются федеральными законами и иными нормативными документами.

Задачами оценки земель являются:

• — формирование организационной структуры и проведение организационных мероприятий по оценке земель;
• — выбор способа и метода оценки земель;
• — разработка методики и технологий, обеспечивающих объективность показателей оценки и возможность повсеместного их применения;
• — определение показателей оценки земельных участков юридических и физических лиц, муниципальных образований и субъектов РФ;
• — расчет стоимости земельных участков;
• — определение направлений использования материалов оценки земель в отраслях хозяйственного комплекса страны.

Принципы оценки угодий лежат в основе профессиональной оценки собственности, является руководящими составлениями оценки об оценке. В этих принципах выражена сущность концепций рыночной стоимости; сформулированы основные принципы оценки; рассмотрены подходы и систематизированные методы оценки; приводятся теоретические положения; уделено внимание расчету стоимости недвижимости с ипотечным кредитованием и оценке местоположения; рассмотрены вопросы нормативной цены земли [7].

Основное внимание обращено на экономические, экологические и правовые положения оценки земли, факторы определения качества, местоположения, ренты и кадастровой цены земли, создание земельнокадастровой информационной базы [8].

Рынки недвижимости являются не совсем совершенными: предложение и спрос не находятся в равновесии, потенциальные продавцы могут быть неправильно информированы, производители — малоэффективны. Поэтому, могут давать различные суммы стоимости.

Информацию о рыночных ценах и арендной плате за земельные участки, а также о рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости собирают информацию начиная с января 1999 г. Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости рассчитывают, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений [9].

По оценке недвижимости должны приниматься такие методы и принципы оценки, которые учитывают тип объекта недвижимости, цели проведения оценки, наличие исходной информации [10].

Методологическую базу для проведения как массовой, так и индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки, которые можно объединить в следующие 4 группы:

• — принципы пользователя недвижимого имущества, вытекающие из его предоставления — полезность, замещение, ожидание;
• — принципы, связанные с рыночной средой — соответствие, зависимость, спрос и предложение, конкуренция, изменение;
• — принципы, связанные с объектом недвижимости — остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача сбалансированность (пропорциональность), экономический размер, экономическое разделение;
• -принцип наиболее эффективного использования. В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования [11].

Для формирования в России системы оценки недвижимости требуется создание научно — методической и нормативной базы [12].

Методика государственной кадастровой оценки земель учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов РФ в рамках реализации земель садоводческих и огороднических объединений (постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли») [13].

Подробно разъясняются нормы Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с учетом новых социально — экономических и юридических условий коллективной и индивидуальной деятельности граждан, организации и управления их объединений. Освещаются вопросы, касающиеся не только создания садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, прав и обязанностей их участников, но и приватизации индивидуальных земельных участков, их обременений, ограничений использования, рыночного оборота. Впервые приводятся детальные пояснения к зонированию территории указанных некоммерческих объединений с целью установления градостроительных регламентов разрешенного использования садовых, огородных, дачных земельных участков в рамках некоммерческого объединения и индивидуально [14].

Расчет кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости [15].

Оценку земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводят по Методике Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 г. № 07/9340-ЮД.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, даны разъяснения по всем этапам работ, применяемых при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Удельные показатели служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков [16].

Кадастровую стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений определяют в таком порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризацию объединений проводят в пределах территории субъекта РФ отдельно для садоводческих и огороднических объединений и дачных объединений [17].

При помощи метода сравнения продаж кадастровую стоимость эталонных земельных участков определяют как рыночную стоимость земельного участка при помощи оценщика, который представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков [18].

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляют делением кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на его площадь.

При наличии рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают равной их рыночной стоимости [19].

В процессе выполнения работ по Государственной кадастровой оценке земель разных категорий земель накапливается огромный объем информации, включающей непосредственно результаты оценки и исходные данные. При этом в разных сферах исходные данные могут быть использованы самостоятельно либо в комбинации с результатами ГКОЗ на основе соответствующего специализированного программного обеспечения кадастровой оценки земель разных категорий.

Основная задача при создании базы данных — обобщение исходных данных и результатов государственной кадастровой оценки земель, структурирование этой информации, разработка способов ее хранения, визуализации и передачи в другие информационные системы.

База данных государственной кадастровой оценки земель имеет иерархическую распределенную структуру, содержащую 4 взаимосвязанных уровня — БД уровня федерации, БД уровня федерального округа, БД уровня субъекта федерации, БД уровня муниципального образования. При этом каждый из уровней иерархии БД содержит обобщенную информацию о кадастровой стоимости соответствующих объектов оценки по категориям земель, а также информацию об основных факторах, оказывающих наибольшее влияние на формирование кадастровой стоимости. Сюда входят как пространственные данные, так и атрибутивная информация.

Одно из достоинств использования кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения и арендных платежей за землю — отсутствие влияния на нее сезонных колебаний спроса, а также других временных факторов. Устойчивость налогооблагаемой стоимости во времени дает весомые основания для планирования хозяйственной деятельности, формирования стабильного бюджета [20].

Данные оценки земель целесообразно использовать в следующих основных направлениях: для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; для установления объективных ставок налогообложения недвижимости, арендной платы, выкупа прав аренды и других экономических регуляторов для обеспечения доходных статей бюджетов любого уровня; для формирования кадастра объектов недвижимости; информирования органов федеральной, региональной, муниципальной власти, предприятий, организаций, владельцев недвижимости и частных лиц о стоимости земельных участков для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с ней [21].

Порядок установления платы за землю регулируют также Инструкцией Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ «О плате за землю» от 21 февраля 2000 г. [22]. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного состава, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий [23].

Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта РФ и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель [24].

Таким образом, государственная кадастровая оценка земель специального назначения представляет собой сложный процесс, состоящий из нескольких этапов; проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитута, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Получив данные о стоимости земли (того или иного земельного участка), физическое или юридическое лицо, в конечном счете, имеет возможность приобрести земельный участок в собственность.