Капитальные затраты на строительство гостиницы

Капитальные вложения составляет 157 750 тыс. руб. Включают сметную стоимость (которая приведена к началу строительства и распределяется на срок строительства равномерно по годам), стоимость покупки земельного участка, проектные и предпроектные работы и т. п.

Расчет эффективности вариантов проекта, определяемых на основании использования концепции дисконтирования

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования — с экономической точки зрения — это норма прибыли, которую инвестор обычно получает от инвестиций аналогичного содержания и степени риска. Таким образом, это ожидаемая инвестором норма прибыли.

В зависимости от того, каким методом учитывается неопределенность условий реализации инвестиционного проекта при определении ожидаемой чистой текущей стоимости (NPV), ставка дисконтирования в расчетах эффективности может включать или не включать поправку на риск. Включение поправки на риск обычно производится, когда проект оценивается при единственном сценарии его реализации и отражает доходность альтернативных направлений инвестирования, характеризующихся тем же риском, что и инвестиции в оцениваемый проект.

Безрисковая ставка, используемая для оценки коммерческой эффективности инвестиционного проекта в целом, может устанавливаться в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств, определяемой в зависимости от депозитных ставок банков первой категории надежности (после исключения инфляции). В качестве безрисковой ставки использована ставка депозита для юридических лиц со сроком погашения от 1 года в Сбербанке РФ на март 2012 г. Она составляет 8% (www.sbrf.ru).

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

.

где R_б базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка); R_б = 8%.

— суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

.

где — премия на низкую ликвидность; = 3%.

— ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте; = 2%.

— ставка премии за прочие (дополнительные) риски, в данном случае на риск капиталовложений; = 4%.

R = 8% + (3% + 2% +4%) = 17%.

Период окупаемости (Т_ок) — число лет, необходимых для того, чтобы инвестиционный проект окупил вложенные в его реализацию средства. Для расчета этого параметра необходимо выполнить следующие действия:

• 1. Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
• 2. рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;
• 3. определить период окупаемости по формуле:

где t₁ — число лет, предшествующих году окупаемости;

— невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;…

Работа — это производственный процесс, требующий затрат времени и материальных ресурсов и приводящий к достижению определенных результатов (например, рытье котлована, устройство фундаментов, монтаж конструкций). Работу на СГ изображают одной сплошной стрелкой, длина которой не связана с продолжительностью работы (если график составлен не в масштабе времени.).

Ожидание — процесс, требующий только затрат времени и не потребляющий никаких материальных ресурсов. Ожидание, в сущности, является технологическим или организационным перерывом между работами, непосредственно выполняемыми друг за другом.

Зависимость (фиктивная работа) вводится для отражения технологической и организационной взаимосвязи работ и не требует ни времени, ни ресурсов. Зависимость изображается пунктирной стрелкой. Она определяет последовательность свершения событий.

Событие — это факт окончания одной или нескольких работ, необходимый и достаточный для начала следующих работ. В любой сетевой модели события устанавливают технологическую и организационную последовательность работ. События изображаются кружками или другими геометрическими фигурами, внутри которых (или рядом) указывается определенный номер — код события. События ограничивают рассматриваемую работу и по отношению к ней могут быть начальными и конечными.

Начальное событие определяет начало данной работы и является конечным для предшествующих работ.

Конечное событие определяет окончание данной работы и является начальным для последующих работ.

Исходное событие — событие, которое не имеет предшествующих работ в рамках рассматриваемого сетевого графика.

Завершающее событие — событие, которое не имеет последующих работ в рамках рассматриваемого сетевого графика.

Сложное событие — событие, в которое входят или из которого выходят две или более работы.

Путь — непрерывная последовательность работ в СГ. Его длину определяют суммой продолжительности составляющих его работ. В СГ между исходными и завершающими событиями имеется несколько путей. Путь от исходного до завершающего события сетевого графика называют полным путем. Путь может быть также предшествующим — это участок полного пути от исходного события графика до данного, а также последующим — от данного события до любого последующего. Путь описывается последовательностью работ или событий.

Критическим путем называют полный путь, имеющий наибольшую длину (продолжительность) из всех полных путей. Его длина определяет срок выполнения работ по СГ. В графике может быть несколько критических путей. Работы, лежащие на критическом пути, называют критическими. Увеличение продолжительности критических работ соответственно увеличивает общую продолжительность работ по СГ, а сокращение приводит к некоторому уменьшению.

• 1. У исходного события под чертой (в знаменателе) ставят нуль.
• 2. Для каждого следующего события в знаменателе записывают число, равное сумме значения раннего срока свершения предыдущего события и продолжительности работы.
• 3. Если в событие входит две работы или больше, то рассчитывают значение каждой из них, записывая над стрелкой, но в знаменатель переносят только максимальное значение из всех полученных.
• 4. В завершающем событии значение, записанное в знаменатель, определяющее длину критического пути, переносят над чертой (в числитель)
• 5. Значение числителей определяют, ведя расчет от завершающего события к исходному, вычитая из значения поздних сроков свершения конечного события продолжительность предшествующих им работ. В отличие от расчета ранних сроков (знаменатель), если из события выходят две работы или более, принимают не максимальное, а минимальное значение.
• 6. Критический путь проходит через события, в которых значения в числителе и знаменателе совпадают. Полный и частный резерв времени для работ критического пути равен нулю.

При разработке графика производства работ в составе ПОС необходимо учитывать:

нормативную продолжительность строительства объекта, принимаемую по СНиП 1.04.03−85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений»;

технологическую последовательность выполнения работ;

методы работ, мощность строительных машин, структура и мощность потоков, насыщенность технологическим оборудованием;

характер строительных потоков (ритмичные, неритмичные) равномерность и непрерывность работ;

пространственное развитие потоков (горизонтальное, вертикальное, комбинированное);

основной конструктивный материал — методы производства работ, тип строительных машин, состав бригад;

объем работ — мощность потоков, количество машин и бригад.

Для рассматриваемого объекта срок строительства составил 442 рабочих дня.