Управление недвижимостью. 
Строительный проект научно-технической библиотеки и его экспертиза

Оценка эффективности возможных вариантов реализации инвестиционного проекта

По окончанию строительства перед инвестором встает очень трудный и достаточно важный вопрос: как распорядится построенным объектом. Для выбора наиболее приемлемого варианта эксплуатации Административного здания библиотеки рассмотрим два варианта:

• — использование услуг управляющей компании;
• — внутренний структурный отдел управление (под ведомством института).

Но для того, чтобы принять решение по данному вопросу, необходимо оценить эффективность каждого из вариантов.

В настоящее время существует ряд методик оценки эффективности инвестиционных проектов, основанных на единой методологической базе и различающихся в основном условиями применимости и предметными областями. Наиболее адекватной современным российским условиям методикой являются Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, утверждены Министерством экономики РФ, министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999).

Согласно данной методике эффективность проекта оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временный интервал от начала проекта до его прекращения.

Услуги управляющей компании. Разброс стоимости услуг управляющих компаний обусловлен недавним выходом этой ниши рынка, которая не так давно была монополизирована, на конкурентоспособный уровень. Трудно точно перечислить факторы, влияющие на ее величину. Важным, бесспорно, является, класс недвижимости, но, в свою очередь он напрямую зависит от местонахождения, что никак не влияет на трудозатраты электрика, например, имеющего дело с высокотехнологичным оборудованием в офисе за третьим транспортным кольцом.

Управление объектом недвижимости может осуществляться как самим собственником (внутреннее управление), так и с привлечением на договорной основе специализированной управляющей компании (внешнее управление). Каждый из этих вариантов имеет как преимущества, так и недостатки.

К преимуществам внешнего управления следует отнести:

• · профессиональный подход к управлению недвижимости, наличие опыта управления;
• · знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;
• · отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;
• · возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;
• · заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной системе вознаграждения управляющей компании);
• · эффект масштаба.

В качестве недостатков внешнего управления следует указать:

• · риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;
• · возможную недостаточную мотивацию к снижению расходов;
• · недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.

Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует отметить, что последние связаны в основном с качеством договорных отношений между собственником и управляющей компанией, в то время как достоинства внешнего управления определяются тем, что оно может обеспечить более профессиональное управление, способствует сокращению издержек как по управлению, так и по содержанию недвижимостью, а также повышению доходности недвижимости.