Анализ динамики затрат на содержание и текущий ремонт жилищного фонда

Содержание жилищного фонда в МУП ЖКХ г. Можги включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

• а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
• б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Гос. энер. надзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;
• в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
• г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его частей ограниченной номенклатуры, установленной технической документацией. В табл. 3. предоставлены финансово — экономические показатели деятельности МУП ЖКХ г. Можги по ремонту и эксплуатации вверенного ему жилищного фонда.

Таблица 3. — Финансово-экономические показатели ремонта и эксплуатации жилищного фонда города:

Данные таблицы 3 показывают, что среднеэксплуатационная площадь в 2013 г. по сравнению с 2011 г. уменьшилась — на 4,2 тыс. кв. м.

В связи с тем, что уровень зарплаты на предприятии низок, а требование к качеству выполняемых работ высокие, а также имеется снижение объема работ, на предприятии снижение численность кадров на 11.7%. Себестоимость услуг 2011;2013 гг. увеличилась на 8,5%. Увеличение её происходит в основном в результате роста зарплаты:

• — рабочих по содержанию конструктивных элементов жилых зданий -2013 г. по сравнению с 2011 г. — на 9,4%;
• — рабочих, занятых текущим ремонтом и содержанием внутридомовых инженерных коммуникаций, горячего водоснабжения (ГВС) и холодного водоснабжения (ХВС), теплоснабжения — на 108,6%;
• — рабочих, занятых благоустройством наблюдается снижение — на 7,6%;
• — рост заработной платы по аппарату управления предприятия (АУП) — на 31,2%.

Увеличение заработной платы обусловлено повышением тарифной ставки первого разряда, компенсирующей существующую в стране инфляцию.

В структуре затрат наблюдаются следующие изменения:

• — удельный вес затрат на содержание конструктивных элементов жилых зданий существенно не изменился — с 16,1% в 2011 г. до 16,9% в 2013 г.;
• — по статье текущий ремонт имеется рост затрат в общих расходах — с 23,6% в 2011 г. до 33,8% в 2013 г.;
• — в структуре затрат по благоустройству наблюдается тенденция к уменьшению — с 33,7% в 2011 г. до 28,7% в 2013 г.;
• — доля затрат на содержание аппарата управления предприятия увеличилась — с 15.1% в 2011 г. до 18,2% в 2013 г.

Увеличение затрат на содержание административно-управленческого персонала обусловлено, как уже отмечалось выше, увеличением зарплаты в связи с ростом минимальной тарифной ставки первого разряда.

Себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования (в дальнейшем «текущий ремонт и техническое обслуживание жилищного фонда»), ЖКХ г. Можги включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от:

• — наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта (стандартов жилища);
• — социально — экономических предпосылок для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, т. е., от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации).

При этом наличие и применение указанных стандартов предполагает соблюдение обязательных федеральных и региональных стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, которые устанавливают общие технические требования к качеству услуг и обязательные требования по безопасности услуг для жизни населения, имущества потребителей и окружающей природной среды.

Дифференциация предусматривает шкалу ставок, различающихся в зависимости от качества обслуживания (тарифы по отдельным разрядам бань), в зависимости от групп потребителей (ставки тарифа за воду для населения, промышленности и других потребителей) или в зависимости от характера потребления (потребление электроэнергии на осветительные и промышленные цели).

Существующей нормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда МУП ЖКХ, г. Можги являются три основные документа:

• — руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда;
• — правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
• — временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт жилищного фонда.

В этих сборниках приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют:

• — требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию;
• — требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам.

Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.

Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

Нормативы разработаны для удовлетворения потребности в нормативной базе управления стоимостью содержания и ремонта жилищного фонда комитета МУП ЖКХ г. Можги, полностью или частично финансируемых за счет бюджетных ассигнований.

Состав утверждаемой нормативной базы является минимально необходимым и достаточным объемом нормативной информации для определения цен на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда МУП ЖКХ г. Можги.

Структура сметно-информационной базы позволяет вносить изменения, дополнения и корректировки в утвержденные сборники. Все нормативы в базе представлены в двух видах:

• — сметные расценки в ценах на текущий год, руб.;
• — ресурсные показатели к сметным расценкам, в натуральных единицах измерения.

Расценки и ресурсные показатели в сборниках сгруппированы в разделы, объединяющие работы по направлениям эксплуатационной деятельности. Разделы подразделяются на подразделы, обусловленные однородностью обслуживаемых и ремонтируемых конструкций и оборудования жилого дома, а также условий производства работ по ремонту, эксплуатации и санитарному содержанию домовладений.

Использование нормативной себестоимости как базы для формирования тарифов приводит к тому, что структура тарифа не соответствует структуре реальных финансовых потребностей предприятия.

Во-первых, нормативная себестоимость на большинстве предприятий существенно отличается от фактической, что вызывает сомнения в обоснованности некоторых нормативов. Нормативы зачастую не учитывают специфики деятельности конкретного предприятия: состояния основных средств, плотности населения и т. д.

Во-вторых, использование нормативных данных вместо фактических приводит к непрозрачности финансовой отчетности предприятия, искажению реальной картины положения дел на предприятии.

В-третьих, поскольку нормативный процент рентабельности в большинстве случаев устанавливается произвольным образом, в тарифе никак не учитываются реальные потребности предприятия в прибыли для финансирования инвестиций в основные и оборотные средства, погашения кредитов и процентов и т. д., что создает неблагоприятные условия для развития предприятия и привлечения инвестиций.

Именно поэтому расчет тарифа на основе нормативно-расчетной себестоимости не полностью отражает реальное финансовое состояние коммунальных предприятий.