Расчет кадастровой стоимости эталонных земельных участков садоводческих и огороднических объединений

Расчет кадастровой стоимости эталонных земельных участках проводится в несколько этапов:

На первом этапе формируется перечень объектов оценки.

На основе предоставленной Заказчиком информации Исполнителем работ по Государственная кадастровая оценка земель садоводческих и огороднических объединений проводятся:

• — кластеризация садоводческих, огороднических объединений;
• — анализ перечня земельных участков в составе садоводческих, огороднических объединений, его сопоставление с перечнем всех объединений субъекта Российской Федерации;
• — разделение перечня всех объединений субъекта Российской Федерации на:
  • 1) садоводческие и огороднические объединения;
  • 2) дачные объединения.

Выявлено, что на территории Тюменской области дачных объединений нет.

Второй этап определяет перечень факторов кластеризации для каждого вида объединений.

При определении состава факторов кластеризации учитывались группы факторов: физические характеристики земельного участка СОД, характеристики местоположения, характеристики окружения земельного участка, инфраструктура, экология, макроэкономические показатели. В состав каждой группы входят различные факторы, например, характеристиками местоположения является «Расстояние садоводческого и огороднического объединения до центра субъекта РФ», а характеристиками окружения являются «Расстояние от СОД до ближайшей остановки транспорта» и т. п. На стоимость земельных участков влияют различные факторы из каждой группы. Были выбраны те факторы кластеризации, которые существенно влияют на стоимость.

Состав факторов кластеризации садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области разработан на основе типового перечня факторов кластеризации, состоящего из 17 факторов с некоторыми различиями (таблица 4.2).

Таблица 4.2 — Состав факторов кластеризации садоводческих и огороднических объединений Тюменской области.

Фактор кластеризации.	Обоснование.
Исключить:
Удаленность от источника загрязнения химическими веществами.	В связи с отсутствием источников вблизи СОД.
Заменить:
Уровень преступности на 10 000 человек в административном районе.	На фактор «Наличие охраны объединения», согласно мнению членов межведомственной комиссии.
Добавить:
Численность населения в муниципальном районе.	По мнению членов заседания межведомственной комиссии по актуализации кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений оказывают влияние на стоимость.
Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам.
Наличие объектов торговли непосредственно в СОД или шаговой доступности.
Находится ли СОД в границах городского округа г. Тюмень.
Затопление/подтопление СОД.
Период затопления.
Из типового перечня.
Вид покрытия подъездной дороги, асфальт, грунт и т. п.	Факторы, характеризующие развитие инфраструктуры массива садоводческого, огороднического объединения, присутствуют в объявлениях, размещенных в открытых источниках информации.
Наличие электричества, есть, нет, частично с указанием % обеспеченности.
Наличие водопровода, есть, нет, частично с указанием % обеспеченности.
Наличие магистрального газоснабжения, есть, нет, частично с указанием % обеспеченности.
Возможность летних заморозков, есть/нет.	Для учета природных условий произрастания культур
Продолжительность вегетационного периода, дней/год.
Расстояние до ближайшего поселения, км.	Для учета факторов, характеризующих массивы садоводческих, огороднических объединений с точки зрения их удаленности. Некоторые из перечисленных факторов местоположения присутствуют в объявлениях, размещенных в открытых источниках информации.
Расстояние до ближайшей остановки, км.
Расстояние до водоёма, км.
Расстояние до лесного массива, км.
Расстояние до райцентра, км.
Расстояние до Тюмени, км.
Число рейсов транспорта, кол-во рейсов/день.

Состав факторов с учетом изменения типового перечня факторов кластеризации приведен в таблице 4.3.

Таблица 4.3 — Состав факторов кластеризации земельных участков садоводческих и огороднических объединений Тюменской области.

Фактор кластеризации.	Единица измерения фактора кластеризации.
Расстояние до Тюмени.	км.
Расстояние до райцентра.	км.
Расстояние до ближайшего поселения.	км.
Расстояние до ближайшей остановки.	км.
Число рейсов транспорта.	кол-во рейсов/день.
Расстояние до водоема.	км.
Расстояние до лесного массива.	км.
Наличие электричества.	есть, нет, частично с указанием % обеспеченности.
Наличие водопровода.	есть, нет, частично с указанием % обеспеченности.
Наличие магистрального газоснабжения.	есть, нет, частично с указанием % обеспеченности.
Продолжительность вегетационного периода.	дней/год.
Вид покрытия подъездной дороги.	асфальт, грунт и т. п.
Наличие охраны объединения.	есть/нет.
Затопление/подтопление СОД.	Есть/нет.
Период затопления.	дней.
Наличие объектов торговли непосредственно в СОД или шаговой доступности.	да/нет.
Находится ли СОД в границах городского округа г. Тюмень.	да/нет.
Возможность летних заморозков.	есть, нет.
Возможность наступления ранних осенних заморозков.	есть, нет.
Качественное состояние почв или плодородие почв.	Балл бонитета.
Численность населения в населенном пункте.	чел.
Среднемесячная зарплата.	тыс. рублей.

В соответствии с Протоколом заседания рабочей группы разделение земельных участков на кластеры с достаточной и недостаточной рыночной информацией проведено на основе анализа рынка (выделены в отдельный кластер земельные участки СОД Тюменского и Нижнетавдинского районов).

Предоставленная информация анализировалась на полноту и достоверность, после сбора рыночной информации был рассчитан коэффициент корреляции между факторами и рыночной стоимостью земельных участков СОД. Некоторые значения факторов кластеризации (например, «возможность летних заморозков», «наличие магистрального газоснабжения») приобретают единые значения для всех СОД области, однако при выборе факторов кластеризации заранее знать об этом было невозможно. Такие факторы в последующем в участие в моделировании не принимают Группой экспертов для определения кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений принято решение провести кластеризацию земель, т. е. рассматривать все земельные участки, подлежащие государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических объединений в составе двух кластеров: с достаточной и недостаточной рыночной информацией с выделением в отдельный кластер земельных участков СОД Тюменского и Нижнетавдинского районов. Определить один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель садоводческих, огороднических объединений в кластере с достаточной рыночной информацией «Наличие водопровода (есть, нет, частично с указанием процента обеспеченности)». Протокол экспертной группы представлен в Приложении И.

Третьим этапом следует определение эталонного земельного участка, обладающего в разрезе факторов кластеризации, наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. Эталонный участок не обязательно должен быть определен на местности. Анализ различий между земельными участками в рамках объединения при определении эталонного участка может не производиться.

В качестве эталонных участков были выбраны гипотетические земельные участки со средними характеристиками в разрезе садоводческих и огороднических объединений с целью наиболее равномерного и вероятного описания всех участков в разрезе СОД. Площадь эталонного участка принята равной 1кв.м. для удобства расчетов (в связи с тем, что в дальнейшем будет проводиться построение статистических моделей расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель).

Сбор информации по наиболее вероятным характеристикам для каждого садоводческого и огороднического объединения Тюменской области в соответствии с Методикой осуществлялся по эталонным земельным участкам. В Приложении К приводятся сведения об источниках информации о значениях факторов кластеризации (характеристиках эталонных земельных участков). Перечень эталонных земельных участков СОД в разрезе факторов кластеризации приводится в Приложении Л.

Четвертый этап — это кластеризация эталонных земельных участков.

Анализа рынка показал, что только в Тюменском и Нижнетавдинском районах развит рынок садоводческих, огороднических объединений, а в других районах Тюменской области сделки с земельными участками данной категории практически отсутствуют. В связи с этим возникла необходимость разделения всех земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель на два кластера «1. С достаточной рыночной информацией» и «2. С отсутствующей рыночной информацией». Разделение по кластерам провести по отнесению садоводческих и огороднических объединений к району. Диапазон (границы) изменения фактора, оказывающего наибольшее влияние на стоимость вида объединений, приводиться в таблице 4.4.

Таблица 4.4 — Описание диапазонов изменения факторов кластеризации для садоводческих, огороднических объединений.

Наименование фактора кластеризации.	Единица измерения.	Диапазон изменения фактора кластеризации.	Закодированное значение.
Район, населенный пункт областного подчинения.		р-н Тюменский.
Район, населенный пункт областного подчинения.	р-н Нижнетавдинский.
р-н Армизонский.
р-н Абатский.
р-н Аромашевский.
р-н Бердюжский.
р-н Вагайский.
р-н Голышмановский.
р-н Викуловский.
р-н Ишимский.
р-н Заводоуковский.
р-н Исетский.
р-н Казанский.
р-н Сорокинский.
р-н Омутинский.
р-н Уватский.
р-н Тобольский.
р-н Сладковский.
р-н Упоровский.
р-н Юргинский.
р-н Ялуторовский.
р-н Ярковский.

Пятым этапом расчета кадастровой стоимости эталонных земельных участков, осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках сформированной группы.

Сбор рыночной информации включает следующие этапы:

• — определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;
• — сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;
• — статистический анализ рыночных данных.

В целях выбора источников информации исполнителем работ проведен анализ их достоверности. Омским филиалом проведены работы по сбору рыночной информации из открытых источников: газета «Блиц», газета «Из рук в руки» и сайт www.irr.ru. В результате выполнения этого этапа работ выбраны наиболее доступные, полные и достоверные источники информации, сведения о которых предоставлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5 — Сведения об используемых источниках информации.

Наименование источника информации.	Тип источника (газета, журнал и т. д.).	Периодичность.	Формат предоставления (текстовый или электронная база).
Общее количество:
«Блиц» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров).	Газета.	2 раза в неделю (вторник и четверг).	Текстовый.
«Из рук в руки» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров).	Газета.	5 раз в неделю (по будним дням).	Текстовый.
www.irr.ru (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров).	Сайт.	Регулярно обновляемый.	Электронный.
Общее количество: 4.

Исходная рыночная информация приводится в Приложении М.

Сбор рыночной информации осуществлялся в основном за 2007 год. В связи с тем, что рынок не достаточно развит и в ряде случаев проблематично найти информацию о сделках до 01. 01. 2008 г., использовалась информация о сделках 2008 года с соответствующей поправкой на дату продажи.

В качестве рыночной информации могли быть использованы:

• — цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
• — цены предложения (купля-продажа, аренда);
• — цены спроса (купля-продажа);
• — информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель СОД, установленной в отчетах об оценке;
• — коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
• — иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости в садоводческих и огороднических объединения Тюменской области проводился в следующем порядке:

• — сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи (далее — рыночные цены) на незастроенные земельные участки;
• — при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;
• — при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;
• — при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с п. 28 Технических указаний информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в группе, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в три раза.

При сборе информации уточнялись все данные об объектах недвижимости. В случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы кластеризации указаны в тексте объявления), то производилось уточнение значений этих факторов кластеризации путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т. д.).

Рыночная информация в основном характеризовалась следующими параметрами: район, название садоводческого, огороднического или дачного объединения, площадь участка, площадь строения, застроенный или свободный земельный участок, дата предложения, цена предложения, частично в текстах объявлений встречаются значения факторов кластеризации. Для уточнения значений факторов кластеризации рыночных объектов исполнителем проведен устный опрос риэлтерских компаний по телефонам, указанным в объявлениях.

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

• — правильность собранной рыночной информации;
• — достоверность собранной рыночной информации;
• — полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

— проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

• — проверка существования указанных источников информации;
• — проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;
• — проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами кластеризации);
• — проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

— проверка на наличие значений всех факторов кластеризации у всех объектов-аналогов.

На основе анализа указанных в текстах объявлений значений факторов кластеризации рыночных объектов и сведений о значениях факторов кластеризации по эталонным земельным участкам, предоставленных администрациями районов и другими официальными источниками, установлено их совпадение (за некоторым исключением), поэтому многие значения факторов кластеризации для рыночных объектов приняты такие же, как значения факторов кластеризации эталонных земельных участков, представленные официальными органами.

В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений от 26. 08. 2002 г № П/307 объектом оценки является эталонный земельный участок, который может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим, у которого значения факторов кластеризации совпадают со средними характеристиками в объединении. Объект аналог это, как правило, реальный земельный участок, который был продан или выставлен на продажу, поэтому ему соответствуют реальные значения факторов кластеризации, которые прописаны в тексте объявления.

По Тюменскому району значения факторов кластеризации объектов оценки, полученные из официальных источников (Администраций районов) и значения по факторам у объектов-аналогов различаются, поскольку по объектам-аналогам значения факторов заносятся в базу данных в соответствии с текстом объявления.

Таким образом, значения факторов кластеризации по объектам оценки и значения факторов кластеризации по объектам-аналогам по этим объявлениям различаются с факторами кластеризации из официальных источниках, а также при загрузке источников информации по факторам кластеризации использованных из газет и сайтов было занесено как «Текст объявлении, телефонные переговоры» В случаях, если в тексте объявления не указаны значения факторов кластеризации, а также в условиях невозможности установления некоторых характеристик путем телефонных переговоров значение факторов кластеризации устанавливалось по данным официальных источников. Проведен также анализ информации о факторах стоимости, указанных в объявлении, на их актуальность по состоянию на дату оценки.

В результате выполнения этого этапа работ собрано 67 объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для дальнейшего применения при ГКОЗ. В целях сопоставимости рыночной информации проведена оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01. 01. 2008 г., выделение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, а также внесение необходимых поправок.

Шестой этап заключается в построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

• — выбор факторов кластеризации для построения моделей;
• — построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков для каждой сформированной группы;
• — анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Выбор факторов кластеризации для построения моделей осуществлялся двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор факторов кластеризации земельных участков группы на основе экспертного мнения и анализа рынка недвижимости. Анализируется совместное влияние факторов, их взаимозаменяемость. В этом заключается экспертный метод.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов кластеризации для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:

— расчет коэффициентов корреляции факторов кластеризации с рыночными стоимостями по формуле (4.1):

где r_kY — коэффициент корреляции k-го фактора кластеризации X^(k) с рыночной стоимостью Y земельного участка, N — количество объектов в обучающей выборке;

— расчет коэффициентов значимости R_k фактора X^(k) по формуле (4.2).

k=1,…, m, (4.2).

где r_max — максимальный из найденных коэффициентов корреляции, а m — количество факторов кластеризации.

При выборе факторов кластеризации для построения моделей расчета стоимости, наряду со значимостью факторов обязательной является проверка репрезентативности факторов. По возможности в моделях присутствуют только репрезентативные факторы. По Тюменской области для достижения желаемого результата при согласовании полученных результатов в модели были включены как репрезентативные факторы так и не репрезентативные факторы.

Факторы кластеризации «Расстояние до Тюмени, км», «Расстояние до ближайшего поселения, км», «Расстояние до ближайшей остановки, км», «Наличие магистрального газоснабжения (есть, нет, частично с указанием % обеспеченности», «Качественное состояние почв или плодородие почв», «Вид покрытия подъездной дороги» нерепрезентативные. Однако анализ показал, что по фактору «Наличие магистрального газоснабжения (есть, нет, частично с указанием процента обеспеченности)» диапазон значения у объектов аналогов полностью покрывает диапазон значений объектов оценки (рис. 4.1).

Фактор кластеризации «Расстояние до Тюмени, км» имеет диапазон значений, практически полностью покрывающий диапазоны значений объектов оценки. У объектов-аналогов отсутствуют лишь крайние значения этих факторов, которые присутствуют у очень малого количества объектов оценки (рис. 4.2 и табл. 4.6).

Таблица 4.6 — Анализ репрезентативности фактора кластеризации «Расстояние до Тюмени».

Район.	Наименование СОД.	Расстояние до г. Тюмень, км.	Количество земельных участков.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Дорожник».	3.00.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Ивушка-2».	3.50.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Лесовод».	5.00.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Дизель-91».	5.00.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Садовое».	6.00.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Архитектор».	9.00.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Лесная поляна».	9.50.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Матрешка».	9.60.
Нижний предел.	8 СОД.	3,00−9,60.
Нижнетавдинский муниципальный район.	СОТ «Хуторянка».	47.00.
Нижнетавдинский муниципальный район.	СОТ «Администрация Калининского района г. Тюмени».	48.00.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Красная горка».	50.00.
Тюменский муниципальный район.	СОТ «Птицевод».	54.00.
Нижнетавдинский муниципальный район.	СОТ «Лесная поляна».	85.00.
Верхний предел.	4 СОД.	47,00−85,00.
Примечание. Количество объектов оценки: 16 875 земельных участков в 149 СОД.

Учитывая эти обстоятельства, принято решение об использовании данных факторов при построении модели.

По остальным нерепрезентативным факторам «Расстояние до ближайшей остановки, км» «Качественное состояние почв или плодородие почв», «Расстояние до ближайшего поселения, км», «Вид покрытия подъездной дороги» результаты статистического анализа при рассмотрении парного влияния факторов кластеризации на стоимость показывают не интерпретируемое влияние.

Далее проведен анализ влияния репрезентативных факторов. По факторам кластеризации «Находится ли в границах городского округа г. Тюмень», «Период затопления», «Число рейсов транспорта», «Затопление/подтопление» наблюдается обратная корреляция, т. е. чем меньше значения фактора, тем ниже УПКСЗ и наоборот, что не поддается логическому объяснению. В связи с этим включение таких факторов в модель может привести к не интерпретируемым результатам.

По факторам «Расстояние до райцентра, км», «Расстояние до лесного массива», «Численность населения в населенном пункте», «Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам» нет выраженного влияния на стоимость, что подтверждает статистический анализ парного влияния между стоимостью и рассматриваемыми факторами, проведенный с использованием СПО.

Включение фактора кластеризации «Расстояние до водоёма» в модель приводит к необъяснимым результатам, влияют неоднозначно: невозможно объяснить, почему при значительном различии значений факторов кластеризации уровень стоимости одинаков и, наоборот, при одинаковых значениях факторов стоимости уровень цен существенно различается. Включение таких факторов в модель может привести к неинтерпретируемым результатам.

Факторы кластеризации «Наличие охраны объединения» и «Наличие водопровода (есть, нет, частично с указанием % обеспеченности)», «Наличие объектов торговли непосредственно в СОД или шаговой доступности» оказывают интерпретируемое влияние, однако они мультиколлинеарны. В связи с тем, что фактор «Наличие водопровода» оказывает большее влияние (коэффициенты корреляции и значимости выше, чем у фактора «Наличие охраны»), с фактором «Наличие объектов торговли непосредственно в СОД или шаговой доступности» мультиколлениарен, соответственно он и выбран для построения модели, а фактор «Наличие охраны» исключен из дальней…

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, который дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения. Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, т. е. если справедливо (формула 4.9):

где n_выб — число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной), Y_cp(n_выб) — среднее значение рыночной стоимости на этой выборке, k_доп — заданный допустимый порог.

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле (4.10):

где Yi — рыночная цена 1 кв. м i-го земельного участка второй группы;

— модельная стоимость 1 кв. м i-го земельного участка второй группы;

n_выб — количество объектов в рассматриваемой выборке.

Определяется коэффициент детерминации R² на обучающей и контрольной выборках рассчитывается по формуле (4.11):

где N_c — число земельных участков второй группы в обучающей/ контрольной выборке;

— модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;

Y_cp — средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей / контрольной выборки.

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв. м, по формуле (4.12):

Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством. Модель обладает приемлемым качеством, если её показатели качества находятся в пределах, указанных в таблице 4.9.

Таблица 4.9 — Критерии отбора качественных моделей расчета (по данным СПО).

Критерий качества модели.	Допустимый диапазон для обучающей выборки.	Допустимый диапазон для контрольной выборки.
Отношение суммы невязок к средней стоимости.	Ограничения отсутствуют.	Ограничения отсутствуют.
Средняя относительная погрешность.	Не превосходит 0.40.	Не превосходит 0.50.
Коэффициент детерминации.	Не менее 0.60.	Не менее 0.55.
Среднеквадратичная ошибка.	Не превосходит 0.30.	Не превосходит 0.35.

При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения.

Результат отбора моделей представлен на рисунке 4.3.

Линейная модель.
Критерий качества модели.	Значение критерия для обучающей выборки.	Допустимый диапазон для обучающей выборки.	Значение критерия для Контрольной выборки.	Допустимый диапазон для контрольной выборки.	Соответствие модели качеству по критерию (да/нет).
Отношение суммы невязок к средней стоимости.	0,00.	Ограничения отсутствуют.	1,08.	Ограничения отсутствуют.	да.
Средняя относительная погрешность.	0,19.	Не превосходит 0.4.	0,18.	Не превосходит 0.5.	да.
Коэффициент детерминации.	0,72.	Не менее 0.6.	0,62.	Не менее 0.55.	да.
Среднеквадратичная ошибка.	0,23.	Не превосходит 0.3.	0,25.	Не превосходит 0.35.	да.
Модель обладает приемлемым качеством.
Мультипликативная модель с двоичными факторами.
Критерий качества модели.	Значение критерия для обучающей выборки.	Допустимый диапазон для обучающей выборки.	Значение критерия для контрольной выборки.	Допустимый диапазон для контрольной выборки.	Соответствие модели качеству по критерию (да/нет).
Отношение суммы невязок к средней стоимости.	0,21.	Ограничения отсутствуют.	1,39.	Ограничения отсутствуют.	да.
Средняя относительная погрешность.	0,13.	Не превосходит 0.4.	0,18.	Не превосходит 0.5.	да.
Коэффициент детерминации.	0,80.	Не менее 0.6.	0,62.	Не менее 0.55.	да.
Среднеквадратичная ошибка.	0,19.	Не превосходит 0.3.	0,25.	Не превосходит 0.35.	да.
Модель обладает приемлемым качеством.
Мультипликативная модель.
Критерий качества модели.	Значение критерия для обучающей выборки.	Допустимый диапазон для обучающей выборки.	Значение критерия для контрольной выборки.	Допустимый диапазон для контрольной выборки.	Соответствие модели качеству по критерию (да/нет).
Отношение суммы невязок к средней стоимости.	0,21.	Ограничения отсутствуют.	1,39.	Ограничения отсутствуют.	да.
Средняя относительная погрешность.	0,13.	Не превосходит 0.4.	0,18.	Не превосходит 0.5.	да.
Коэффициент детерминации.	0,80.	Не менее 0.6.	0,62.	Не менее 0.55.	да.
Среднеквадратичная ошибка.	0,19.	Не превосходит 0.3.	0,25.	Не превосходит 0.35.	да.
Модель обладает приемлемым качеством.
Экспоненциальная модель.
Критерий качества модели.	Значение критерия для обучающей выборки.	Допустимый диапазон для обучающей выборки.	Значение критерия для контрольной выборки.	Допустимый диапазон для контрольной выборки.	Соответствие модели качеству по критерию (да/нет).
Отношение суммы невязок к средней стоимости.	0,21.	Ограничения отсутствуют.	1,31.	Ограничения отсутствуют.	да.
Средняя относительная погрешность.	0,15.	Не превосходит 0.4.	0,19.	Не превосходит 0.5.	да.
Коэффициент детерминации.	0,78.	Не менее 0.6.	0,60.	Не менее 0.55.	да.
Среднеквадратичная ошибка.	0,23.	Не превосходит 0.3.	0,26.	Не превосходит 0.35.	да.
Модель обладает приемлемым качеством.

Рисунок 4.3 — Результат отбора моделей по садоводческим и огородническим объединениям В случае если в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более, чем одна модель, то среди отобранных моделей находят модель с наименьшим значением средней относительной погрешности оценки _ср и модели с показателем _ср, отличающимся от минимального не более, чем на 15%. Результат выбора наиболее качественной модели по критерию «средняя относительная погрешность оценки» представлен в таблице 4.10.

Таблица 4.10 — Выбор наиболее качественной модели с достаточной рыночной информацией садоводческих, огороднических объединений по критерию «средняя относительная погрешность оценки» .

Модель.	Средняя относительная погрешность оценки.	Отличие значения от минимального, %.	Вывод о наиболее качественных моделях.
Мультипликативная с двоичными факторами.	0,18.	0,00.	модель обладает приемлемым качеством.
Мультипликативная.	0,18.	0,00.	модель обладает приемлемым качеством.

В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают модель с наибольшим коэффициентом детерминации R², а также модели, показатель R² которых отличается от наибольшего не более чем на 15%. Результат выбора наиболее качественной модели по критерию «коэффициент детерминации» представлен в таблице 4.11.

Таблица 4.11 — Выбор наиболее качественной модели с достаточной рыночной информацией садоводческих, огороднических объединений по критерию «коэффициент детерминации».

Модель.	Коэффициент детерминации.	Отличие значения от максимального, %.	Вывод о наиболее качественных моделях.
Мультипликативная с двоичными факторами.	0,62.	0,00.	модель обладает приемлемым качеством.
Мультипликативная.	0,62.	0,00.	модель обладает приемлемым качеством.

В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим значением среднеквадратичной ошибки оценки SEE. Результат выбора наиболее качественной модели по критерию «среднеквадратичная ошибка» оформляется в таблице 4.12.

Таблица 4.12 — Выбор наиболее качественной модели с достаточной рыночной информацией садоводческих, огороднических объединений по критерию «среднеквадратичная ошибка».

Модель.	Среднеквадратичная ошибка, SEE.	Отличие значения от минимального, %.	Вывод о наиболее качественных моделях.
Мультипликативная с двоичными факторами.	0,25.	0,00.	модель обладает приемлемым качеством.
Мультипликативная.	0,25.	0,00.	модель обладает приемлемым качеством.

Результат выбора модели для расчета кадастровой стоимости приведен в таблице 4.13.

Таблица 4.13 — Результаты выбора модели для оценки земель садоводческих, огороднических объединений.

Номер группы.	Факторы кластеризации для построения моделей.	Модель.
С достаточной рыночной информацией.	Наличие водопровода (есть, нет, частично с указанием % обеспеченности).	Мультипликативная с двоичными факторами.
Наличие магистрального газоснабжения (есть, нет, частично с указанием % обеспеченности).
Расстояние до Тюмени.

В случае отсутствия качественных моделей оценки, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка эталонных участков, и (или) оценка рыночной стоимости эталонных участков рассматриваемой группы. Количество эталонных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения качественной модели расчета кадастровой стоимости эталонных участков.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земель СОД, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством.

Построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов кластеризации, поэтому нет необходимости определять его через кадастровую стоимость эталонного участка и площадь.

Заключающим седьмым этапом является определение кадастровой стоимости эталонных земельных участков методом сравнения продаж.

В связи с тем, что кадастровая стоимость эталонных земельных участков в результате индивидуальной оценки их рыночной стоимости методом сравнения продаж, не проводилась.