Значение секьюритизации для развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Возможность осуществлять секьюритизацию ипотечных обязательств создает ряд важных преимуществ для всех заинтересованных сторон — покупателей жилья, ипотечной финансовой компании и всего рынка жилищного финансирования.

Для заемщика секьюритизация увеличивает возможности с точки зрения предложения ипотечных кредитов, их доступности и финансирования. Секьюритизация ипотечных кредитов и выпуск MBS позволяют ипотечной компании привлекать больше средств для финансирования ипотеки, нежели это позволяют сделать обычные механизмы. Кроме того, ипотечная компания может привлекать более дешевые средства, поскольку MBS обеспечены ипотечным пулом, что, в свою очередь, понижает стоимость ипотечных кредитов. Ипотечная компания может также привлекать средства с более длительным сроком, поскольку MBS обеспечены долгосрочными ипотечными обязательствами.

Все это позволяет ипотечной компании выдавать ипотечные кредиты на более продолжительный срок, что ведет к снижению процентной ставки и риска рефинансирования для покупателей жилья, поскольку приобретатель получает возможность фиксировано соотносить ставки и средства. Вместе с этим повышается способность заемщика к погашению кредита, поскольку заемщик может планировать известные необходимые платежи. При этом также понижается уровень неплатежей по ипотечным кредитам, укрепляется рынок ипотеки и расширяется предложение новых ипотечных кредитов.

Для ипотечной финансовой компании возможность секьюритизации ипотечных обязательств обеспечивает большую гибкость, доступ к финансированию и лучшее управление рисками. При реализации кредитов через секьюритизацию у ипотечной компании появляется возможность сокращать свои активы и повышать уровень достаточности капитала. Кредиты можно также продать для решения проблем с ликвидностью. Секьюритизация обеспечивает ипотечным компаниям доступ к более широкому кругу инвесторов, главным образом к пенсионным фондам и страховым фирмам. Это консервативные инвесторы, которые едва ли будут инвестировать крупные суммы непосредственно в ипотечную компанию из-за опасений по поводу кредитного качества компании и которые заинтересованы в инвестициях в высококачественные активы, каковыми являются, например, MBS. Снижение рисков происходит вследствие того, что при секьюритизации возможно привлечение долгосрочных средств для финансирования долгосрочных кредитов. В отсутствие секьюритизации кредитор вынужден ограничивать сроки выдачи кредитов из-за краткосрочного характера основной части своего финансирования или принимать на себя высокий процентный риск, а подчас и сочетать оба варианта.

Что касается всего рынка ипотеки, то секьюритизация стимулирует информационный обмен и углубление знаний относительно ипотечного дела — для формирования баз данных о кредитной истории (например, неплатежах и риске досрочного погашения). Это способствует развитию всего рынка ипотеки. Кроме того, эмиссия новых MBS способствует формированию местного рынка облигаций, т. е. расширяет предложение облигаций, повышает рыночную ликвидность и стандарты, совершенствует практику, а также расширяет круг инвесторов, что, в свою очередь, укрепляет возможности ипотечных компаний по привлечению всех типов финансирования путем выпуска облигаций.

Рынки США и Европы являются примерами того, как секьюритизация способствует стремительному росту ипотечного финансирования по приемлемым ставкам в условиях высокого спроса. Низкие процентные ставки способствовали росту спроса на ипотечные кредиты в США. В период между 2000 и 2004 гг. выпуск новых MBS увеличился с $ 700 млрд до $ 3,2 трлн. И эти средства были направлены на выдачу новых ипотечных кредитов.

Такой уровень финансирования не мог быть достигнут при помощи традиционных источников, таких как банковские депозиты или облигации, выпускаемые под общие операции кредитной организации. Депозиты не выросли бы такими стремительными темпами, и их использование для финансирования ипотечных обязательств было бы сопряжено с процентным риском. Долгосрочные инвесторы не стали бы покупать такие объемы облигаций, выпущенных банками непосредственно под собственный кредитный риск.

Секьюритизация окажет содействие России в удовлетворении значительного роста прогнозируемого спроса на ипотечное финансирование. IFC оценивает текущий рынок примерно в $ 500 млн, а спрос в предстоящие годы примерно в $ 10 млрд Секьюритизация в России. Пути развития рынка и снижения заимствований. Доклад рабочей группы Международной финансовой корпорации. Март 2005. www.ifc.org. При этом прогнозируется, что данный рост будет совпадать по времени с растущим спросом на кредитование в других сферах, например потребительского кредитования. Это приведет к конкуренции различных программ кредитования и привнесет напряжение в работу финансовых институтов. Секьюритизация ипотечных кредитов позволит решать эти задачи.