Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе

Развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание, как со стороны органов власти, так и со стороны рынка. При этом в целом все участники сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

Несмотря на общий оптимизм в отношении перспектив ипотечного кредитования пока доля сделок купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств незначительна. На развитие рынка ипотечного кредитования влияют две основные группы факторов:

• § факторы, связанные со спросом на ипотечные кредиты,
• § факторы, влияющие на предложение.

Для анализа первой группы факторов дадим описание основных характеристик потребителей на рынке ипотечного кредитования В этом смысле интересны данные аналитического опроса жителей крупных городов России, проведенного в декабре 2005 года. По данным опроса, в России за последние десять лет жилье в кредит приобрели всего около 2% жителей крупных городов, 80% жителей крупных городов за последние 10 лет жилья вообще не приобретали. Необходимость улучшения жилищных условий отметили около 50% опрошенных с различным уровнем дохода.

В ходе исследования выяснилось, что подавляющее большинство (50%) знают об ипотечном кредите только понаслышке, а 22% вообще ничего о нем не знают.

Рисунок 4. Показатели удовлетворенности населения своими жилищными условиями.

Отношение к ипотечным кредитам в целом скорее положительное. Так, около половины респондентов ответили, что хорошо относятся к ипотечному кредитованию. Полностью поддерживают ипотечное кредитование 14% опрошенных. Скорее отрицательно, нежели положительно к ипотечному кредитованию относится 15% жителей крупных городов, затруднились ответить 23% опрошенных.

Несмотря на достаточно высокую степень одобрения ипотечного кредитования, 62% опрошенных не хотят на настоящий момент приобретать или получать жилье по ипотечным кредитам, в связи с тем, что покупка жилья каким бы то ни было способом не представляется возможной. Еще 26% в принципе были бы готовы взять ипотечный кредит, а 12% затруднились ответить на данный вопрос http://www.urbaneconomics.ru/news.php?folder_id=164&mat_id=4412.

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы.

Проблема доступности кредитов для заемщиков.

Таким образом, главной проблемой, мешающей развитию ипотеки, остается невысокий уровень доходов населения, не позволяющий брать и обслуживать кредиты на жилье. Кроме того, недостаточная осведомленность и менталитет населения.

Ипотекой в современной России могут воспользоваться представители немногочисленного слоя достаточно обеспеченных россиян, а не основная масса народа, нуждающаяся в жилье. Среднедушевой ежемесячный доход по стране в 2005 г. не превышал 8,5 тысяч рублей.

Несмотря на то, что реальные доходы населения РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень пока выше темпов роста доходов.

Рисунок 5. Данные сопоставления реальных доходов населения и инфляции.

По данным АИЖК, на сегодня средний размер ипотечного кредита составляет 450 тыс. рублей: это цена «плюс одной» комнаты к уже существующей квартире. Иными словами, в большинстве случаев речь идет не о приобретении отдельной квартиры, а о некотором улучшении жилищных условий. Средняя плата по кредиту при этом составляет 6,5 тыс. рублей в месяц при среднем уровне дохода в семье 15,5 тыс. Возникает вопрос, какой заемщик будет платить почти половину семейного дохода. Однако речь идет об «официальных» доходах — как они отражены в справке с места работы. Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения — izvestia.ru.

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что, в свою очередь, еще больше снизит планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

Высокие процентные ставки Неразвитость ипотеки в России, по сравнению с зарубежными странами, нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов.

В то же время следует помнить о нередко звучащем предостережении участников рынка: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.

Рисунок 6. Зависимость спроса на ипотечные кредиты от ставок.

Низкие ставки по ипотечным кредитам определяются развитием стандартов первичного рынка, секьюритизации, процедур регистрации и обращения взыскания. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Снижение процентных ставок возможно с изменением ставки рефинансирования.

Складывается впечатление, что действующие в настоящий момент высокие процентные ставки кредитования устанавливаются в большей степени с учетом инфляции, а не кредитного риска. Снижение инфляции будет становиться критическим фактором для обеспечения повышения спроса на ипотечное финансирование.

Высокие издержки при кредитовании.

Для снижения ипотечных ставок власти намерены добиваться сокращения издержек на всех этапах предоставления кредитов на жилье.

Благодаря созданию бюро кредитных историй, где накапливается информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит, что, несомненно, приведет к удешевлению банковских услуг и операций.

Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) на этапах выдачи кредита, рефинансирования, выпуска ипотечных ценных бумаг, а также его обеспечения необходимо:

• · законодательное закрепление электронного (бездокументарного) учета прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладных)
• · унификация документов и стандартизация процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов

Проблема привлечения долгосрочных ресурсов.

Одним из источников привлечения средств на долгосрочной основе является секьюритизация, т. е. трансформация неликвидных активов в ценные бумаги, обращаемые на вторичном рынке. Самый крупный в мире рынок секьюритизированных активов представляют ипотечные ценные бумаги. С принятием Госдумой поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», которое ожидается в ближайшее время, банки надеются получить еще один производный финансовый инструмент секъюритизации ипотеки. Первый выпуск ипотечных облигаций ожидается уже в конце июля — начале августа 2006 года, а к октябрю планирует выпуск ипотечных облигаций самый крупный игрок на рынке — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В подготовку к скорейшему выпуску ипотечных облигаций значительный вклад вносит Банк России. Положения подготовленного ЦБ нормативного документа (инструкции) позволяют уже сегодня начать эмиссию, которая пока сдерживается необходимостью принятия поправок к закону Инструкция Банка России от 10.03.2006 № 128-И «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории Российской Федерации"//» Вестник Банка России", N 25, 27.04.2006.

Важно также, что Банк России планирует пересмотреть заложенное в Инструкции Банка России № 112-И требование, согласно которому кредитные организации могут выпускать ипотечные облигации, если размер ипотечного покрытия по ним составляет не менее 10% от размера капитала банка Инструкция Банка России от 31.03.2004 № 112-И (ред. от 18.02.2005) «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием"//» Вестник Банка России", N 30, 19.05.2004. Это ограничивает возможности банков по выпуску ипотечных облигаций, поскольку они должны диверсифицировать свои активы. Так что такие крупные, с большим размером активов банки, как Внешторгбанк или Сбербанк, просто лишены возможности выпускать облигации. Поэтому данное требование должно быть снижено или заменено на установление предельного объема выпуска ипотечных облигаций.

При выпуске ипотечных сертификатов участия и ипотечных облигаций, возникает проблема качества ипотечных портфелей, в связи с чем, необходимы стандартизация и рейтингование ипотечных портфелей.

Длинных ресурсов в России немного, а выход на западные рынки трудный и небыстрый, поэтому более интенсивная работа банков по секьюритизации своих кредитных портфелей, безусловно, позволит им получить доступ к более дешевым длинным ресурсам. А это, в свою очередь, позитивно скажется на стоимости ипотечных кредитов и в конечном итоге позволит снизить процентную ставку для заемщиков.

Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

• · привлечение на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочных финансовых ресурсов институциональных инвесторов.
• · привлечение в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большего числа банков.
• · постоянное увеличение уставного капитала АИЖК и его региональных операторов, а также объемов предоставляемых госгарантий РФ по обязательствам АИЖК и госгарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов.

Снижение предложений на рынке жилья и высокая рыночная стоимость жилья.

Рост стоимости жилья в последнее время значительно опережает рост денежных доходов населения.

Одна из проблем ипотеки на сегодняшний день — активное стимулирование спроса без достаточного роста предложения, что и приводит к росту цен. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует все предпринимаемые банками снижения ставок и оптимизацию требований к заемщикам. С начала этого года многие банки, работающие с ипотекой, зафиксировали уменьшение количества ипотечных сделок. Оно наблюдалось несмотря на то, что ипотечные программы банков продолжают корректироваться, увеличиваются сроки кредитования, появляются новые продукты. Однако в последние два-три месяца выяснилось, что кредитовать население не под что: дефицит жилья свел на нет преимущества ипотеки.

Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке жилье доступным сделать невозможно. Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Ипотека сама по себе даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем.

Торможение темпов строительства жилья в России: за 2005 год было введено 43,6 млн. кв. м. жилья, что на 6% больше чем в 2004 году; в 2004 году прирост ввода жилья по отношению к 2003 году был в два раза больше и составил 12%. http://www.project-service.ru/index.php?page=22&top=2&id=25.

После 2001 года появилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем. Кроме того, сокращение предложения жилой недвижимости с 2005 года наблюдатели связывают с введением в действие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который ограничивает возможности строительных компаний в части привлечения средств дольщиков. Приобретение жилья через ипотечный кредит по сложившимся рыночным ценам резко завышает объем требующегося кредита и делает его еще менее доступным для широкого круга заемщиков. http://www.urbaneconomics.ru/news.php?folder_id=164&mat_id=4412 Источник: Газета «Бизнес» .

Совершенствование механизмов государственной поддержки.

Для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. Речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию. Требуется расширение налоговых льгот, как для продавцов жилья, так и для его покупателей, в том числе, и в кредит.

Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживания выдаваемых банками ипотечных кредитов, — существующие нормы регуляторов рынка, в данном случае ряд норм действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». Необходимо подготовить изменения в Инструкцию 254-П в целях её смягчения для улучшения ситуации с ипотечным кредитованием:

• · Увеличить размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд. В настоящее время в портфель однородных ссуд включаются кредиты, сумма которых не превышает 0,1% от капитала банков. Учитывая постоянный рост стоимости жилья, а, следовательно, и увеличение суммы выдаваемых кредитов, банки не в состоянии относить часть кредитов в портфель однородных ссуд, что нарушает системный подход к формированию и учету кредитного портфеля банков, увеличивает объем индивидуальной работы по отдельным выделенным кредитам и, как следствие, порождает увеличение объема дополнительных резервов. Все это сказывается на финансовых показателях банков.
• · Отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Нормативное регулирование деятельности банков-участников рынка ипотечного кредитования в состоянии активизировать инвестиции банковского сектора в данный вид банковской деятельности несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

В последнее время появились разнообразные программы социальной ипотеки, реализуемые в виде дотаций и субсидий из региональных бюджетов. Основная цель этих программ — обеспечить населению доступное жилье. Государство готово субсидировать ставки только для определенных категорий населения, в частности, для малоимущих, в то время как массовый характер такая мера иметь не может. Кроме того, субсидирование ставок является нерыночной мерой.. http://www.nauir.ruc.

Все используемые программы социальной ипотеки являются вариациями следующих подходов:

• § Дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту.
• § Безвозмездная субсидия на часть стоимости жилья и ипотечный кредит.
• § Приобретение жилья по «себестоимости» с оплатой через ипотечный кредит.

При дотировании процентной ставки ипотечный кредит берется в коммерческом банке на рыночных условиях, а региональные власти обязуются в течение некоторого срока дотировать процентную ставку. Однако эти дотации облагаются налогом: или заемщик заплатит 13%, или банк — 24%. Кроме того, такая схема практически непригодна для секьюритизации. Проблема снижения первоначального взноса также никак не решается. Отрицательно к этому относятся и многие иностранные специалисты изучавшие этот вопрос и реализовавшие несколько пилотных проектов по дотированию процентных ставок.

В схеме с разовой безвозмездной субсидией (Москва) бюджет дотирует до 50% стоимости жилья, а на остальную часть заемщик берет ипотечный кредит. Эта схема несколько дешевле.

В схеме покупки жилья по «себестоимости» застройщик получает разрешение построить «коммерческий» дом в хорошем месте в обмен на обязательство построить «социальный» дом по себестоимости.

Гарантии федерального бюджета могут искусственно понизить ставки. К сожалению, это будет иметь негативные последствия для развития первичного и вторичного рынка ипотеки. На Сбербанке и ВТБ это вряд ли отразится, но остальным банкам придется свернуть собственные программы рефинансирования.

Повышать доступность жилья надо комплексно. Ипотека социальной направленности может быть создана с использованием «длинных» денег, например, негосударственных пенсионных фондов. Московское Правительство рассматривает возможность привлечения бюджетных средств и средств Российского Пенсионного фонда, с помощью которых можно будет запустить единый ипотечный механизм. Если общими усилиями с федеральными властями и финансовыми институтами удастся сбалансировать все составляющие ипотеки — упорядочить законодательство, создать рынок ценных бумаг, привлечь инвестиции, — то в Москве появится возможность получать ипотечный кредит на доступных условиях по процентам и срокам выплаты.

Схема сбережений на договорной основе могла бы способствовать развитию системы ипотечного кредитования путем оказания помощи семьям при создании кредитной истории. Рассматривается возможность предоставления стопроцентных государственных гарантий по этим счетам. Однако для успешной реализации необходимо избегать регрессивных субсидий на стадии накопления, схема должна быть построена таким образом, чтобы сохранять ликвидность в условиях продолжающейся инфляции, а также предлагаться для использования в качестве финансового продукта разным финансовым учреждениям.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что внедрить ипотеку в России пытаются уже давно, однако реально она начала работать лишь тогда, когда в государственном бюджете стали формироваться излишки, связанные с резким ростом цен на сырьевых рынках. Поэтому можно говорить, что скорость становления ипотеки в стране по большому счету зависит только от макроэкономики, иными словами — от цен на нефть. Повышение уровня насыщения экономики денежной массой, стимулирование экономического роста основное направление решения проблем ипотечного кредитования.

Выводы:

К основным проблемам, присущим ипотечному кредитованию на современном этапе относятся: проблема доступности кредита для заемщиков, связанная в первую очередь с низким уровнем доходов населения и неравномерным распределением этих доходов по разным социальным группам в обществе; высокие цены на жилье; достаточно высокие процентные ставки по программам ипотечного кредитования, предлагаемым кредитными организациями; высокие издержки при кредитовании, которые несут кредитные организации при выдаче ипотечных кредитов на приобретение жилья; отсутствие рынка ипотечных ценных бумаг — необходимого звена для рефинансирования ипотечных кредитов; наличие проблем законодательного регулирования отношений ипотечного кредитования, повышающих риски заемщиков и кредиторов; малое количество кредитных организаций, обладающих собственными средствами для работы на рынке ипотечного кредитования.