Практика предоставления ипотечных кредитов по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

В России сегодня достаточно широко применяется «американская» система ипотеки, которую применяет в своей деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное в 1997 г., но фактически начавшее работать только с сентября 2002 г. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций, а в апреле 2004 года провела вторую на 1,5 миллиарда рублей с погашением 1 февраля 2010 г. Обеспечение облигаций осуществляется путём предоставления гарантий Минфина, которые на 2004 год, предусмотрены в размере 6,5 млн руб., чем дешевле удастся их разместить, тем больше у Агентства будет возможностей снижения ставки по ипотечным кредитам для банков-партнёров. В планах агентства к концу года осуществить первую в истории эмиссию ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные за счет выпуска облигаций, направляются на рефинансирование ипотечных кредитов в различных регионах России в соответствии с реализуемой АИЖК программой.

Агентство через региональных операторов выкупает у банков выданные ипотечные кредиты при условии, что они соответствуют стандартам АИЖК, — низкая ставка — 15 процентов годовых в рублях, большой срок кредитования — до 20 лет, при этом с заёмщика не взимаются штрафы за досрочное погашение, которое возможно через 6 месяцев после того, как был взят ипотечный кредит. Максимальная сумма кредита равна 70% от общей стоимости жилья, а ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от совокупного ежемесячного дохода семьи. За выдачу кредита первичный кредитор получает единовременную комиссию, размер которой в регионах составляет около 2% суммы кредита. Эта сумма покрывает часть затрат банка, в ней также заложен размер частичной регрессивной ответственности должен брать на себя первичный кредитор в случае продажи кредита.

С появлением АИЖК на рынке банковских услуг сектор жилищных кредитов рынка разбился как бы на два уровня: розничный и оптовый. Банк в этой схеме работает как обычный кредитор — розничный продавец денег населению. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца, выдавая ипотечный кредит, а затем перепродавая его АИЖК. В настоящее время таких выкупленных кредитов у АИЖК 2250 на сумму 760 млн. рублей.

Однако далеко не все банки стремятся сотрудничать с Агентством, лишь 50 из 146 крупных банков, которые торгуют жилищными кредитами, работают по стандартам АИЖК. Это связано с тем, что деятельность банков строго регламентируется ЦБ РФ. Они могут выдавать кредиты с учетом установленных экономических нормативов, обеспечивая определённую финансовую устойчивость и прибыльность. В отличие от региональных ипотечных агентств, которые существуют на бюджетные деньги, банки не могут дотировать эту деятельность за счёт других финансовых услуг и операций. При этом для банка не столь важно номинальное значение процентной ставки, сколько величина процентной маржи, которая складывается как разница между привлекаемыми ресурсами и ценой кредита. За счёт этой доходности, которая должна составлять как минимум 3 процента, банк должен окупить все свои операционные издержки и расходы на покрытие рисков. Продажа кредитов региональным дилерам АИЖК не всегда приносит требуемую доходность. (42, С.4).

Однако в целом деятельность АИЖК на российском рынке можно назвать перспективной, количество рефинансированных кредитов за последние два года стало резко возрастать. Положительную динамику статистических показателей по ОАО «АИЖК» можно проследить в нижеследующей таблице.

Таблица 5 Статистические данные об ОАО «АИЖК».

Общий объём рефинансированных ипотечных кредитов через АИЖК увеличился почти в 20 раз и достиг примерно 3 млн. кредитов на сумму, близкую к 1 млрд руб. В рамках увеличения объёма кредитования АИЖК подготовило новые стандарты своей деятельности. (39, С. 74).

Поскольку рефинансирование есть продажа, то ключевым является вопрос о цене продажи. Данная цена есть ряд аннуитентных платежей по ипотечному кредиту, дисконтированный по ставке рефинансирования АИЖК или по эффективной ставке размещения ипотечных ценных бумаг. Сегодня агентство ориентируется на ставку 15% годовых и рекомендует ставку по ипотечному кредиту тоже в размере 15%. Следует отметить, что агентство принципиально готово рефинансировать кредиты с любой процентной ставкой — как с дисконтом, так и с премией. Если процентная ставка ниже ставки рефинансирования, тогда цена выкупа ниже номинала. Как только Минфином РФ будет внесена поправка в порядок бухгалтерского учёта, агентство сможет также выкупать кредиты с премией, то есть с процентной ставкой выше ставки рефинансирования.

Со временем закладные реально будут распределены по территории 89 субъектов федерации. Но уже в настоящий момент АИЖК поручает сопровождение региональным ипотечным агентствам и за это платит 2% годовых от задолженности по ипотечному кредиту. Такая схема выбрана по трём причинам.

Во-первых, это выгодно экономически. Концентрируя любые банковские ипотечные кредиты, выданные в регионе, АИЖК стремится резко снизить постоянные издержки сопровождения. По мере роста объёмов рефинансированных закладных сопровождение будет становиться самостоятельным и прибыльным бизнесом. Возможно, со временем его можно будет даже выставлять на конкурс, как делают за рубежом. Банки здесь будут конкурировать с небанковскими учреждениями.

Во-вторых, это даёт возможность обращения взыскания и выселения заёмщиков по решению суда. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса, сегодня фонд временного поселения для отселения семьи заёмщика должен предоставлять субъект РФ. Агентство решает данную проблему совместно с администрациями регионов и их региональными ипотечными агентствами, которые принимают на себя обязательство отселения и формируют для этого необходимые жилищные фонды (или денежные резервы, чтобы жильё не простаивало). АИЖК стремится закрепить единообразную норму выселения на уровне 6 кв. метров на человека и дать единый порядок исчисления резервного фонда. Пока соответствующие нормы закона не приняты, данные обязательства в договорном порядке принимают на себя региональные ипотечные агентства.

В-третьих, региональные ипотечные агентства уже практически работают, а большинство банков до сих пор не готовы выдавать кредиты. Происходит это в силу отсутствия у них опыта, а также широкой филиальной сети.

Предполагается, что в федеральную систему рефинансирования включатся все региональные операторы, система рефинансирования получит дополнительную государственную поддержку путём предоставления гарантий.

Региональным оператором АИЖК в Татарстане является ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (ИАРТ), зарегистрированное в мае 2003 г. Его учредителями являются Республика Татарстан (51,28% акций) и ОАО «Татстрой» (48,72%). ИАРТ выступает в качестве профессионального оператора на рынке ипотечного жилищного кредитования и партнера федерального агентства и считает своей стратегической целью улучшение жилищных условий жителей республики. Банком-оператором ИАРТ является «Интехбанк», ведутся переговоры о сотрудничестве с «Ак Барс» Банком, «Автоградбанком» и Сбербанком.

На начальном этапе деятельность ИАРТ финансируется федеральным агентством, которое установило лимит платёжеспособности для Татарстана на 2004 год в размере 1 млрд руб.

Всего по республике с заявлениями на участие в ипотечной программе обратилось более 650 семей (466 — в Минстрой РТ, остальные в ИАРТ), а также 10 540 учителей для участия в социальной ипотечной программе, с декабря 2003 г. республиканским агентством выдано около 50 ипотечных кредитов на условиях, определенных федеральным агентством. (46, С.2).

Рассмотрим возможность получения кредита по данной программе на покупку жилья, стоимостью 400 000 руб. По стандартам АИЖК сумма кредита не может быть более 70 и менее 30%. Допустим, семья претендует на получение кредита в 70% от стоимости жилья или 280 000 руб., следовательно коэффициент К/З — соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества составит 70%. Для определения способности заёмщика выплачивать ипотечный кредит рассчитывается коэффициент П/Д (Платёж/Доход) — отношение ежемесячных расходов заёмщика по приобретаемому имуществу к среднемесячному доходу заёмщика. Расчет среднемесячного платежа по кредиту составил 5052 руб. для первого года значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заёмщика в следующих размерах:

если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5), значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

если величина К/З больше 50% (как в нашем случае), применяется следующая таблица:

Таблица 6 Значение коэффициента П/Д от ежемесячного дохода заёмщика.

Выполнение данных условий среднестатистической семьёй с ежемесячным доходом 12 000 руб. (6000 руб. на одного работающего) при среднем прожиточном минимуме в 2000 руб. невозможно.

В данной ситуации предельная ставка по кредиту не должна превышать 9%, чтобы обеспечить возможность участия в ипотечной программе значительного количества граждан, имеющих средний и близкий к среднему доход.

АИЖК является государственной организацией, созданной в целях развития системы ипотечного кредитования в РФ. Агентство выступает в качестве посредника между банками и инвесторами. Выкупая через региональных операторов у банков выданные ипотечные кредиты, АИЖК рефинансирует их путём выпуска корпоративных облигаций, таким образом, банки избегают проблему нехватки «длинных денег». Однако АИЖК рефинансирует только кредиты, подходящие под определённые стандарты, работать по которым могут далеко не все банки. К тому же, покупка кредита на условиях Агентства является низкодоступной для средней российской семьи, следовательно, — спрос на такие кредиты невысокий.