Зонирование в США

До начала XX века землевладелец мог свободно распоряжаться своим участком без вмешательства властей, единственным ограничением была правовая теория причинения неудобств, которая запрещала неразумное использование земли, могущее повредить общественному здоровью и безопасности. Однако этого не было достаточно и вследствие неконтролируемого строительства в XIX веке в городских кварталах возникала нездоровая скученность населения.

В штате Массачусетс в 1822 году был принят Строительный закон для города Бостона, который накладывал ограничения на высоту сооружаемых впредь зданий: не более 125 футов, и не более чем 2,5 ширины улицы, на которой здание находится. В 1904 году правительство штата поделило Бостон на два района: один предназначался в основном для жилья, и здесь высота зданий ограничивалась 80 футами, а второй — в основном для деловых целей, и здесь допустимая высота составляла 125 футов. Этот закон был оспорен как противоречащий конституции штата в части неприкосновенности частной собственности, но его конституционность была подтверждена решениями Верховного суда Массачусетса (1907 год, дело «Велч против Свейзи» (193 Mass. 364)) и Верховного суда США (1909 год) (214 U.S. 91). Судебные решения по этому делу позволили принять в 1914 году в штате Нью-Йорк закон, устанавливающий первый полный свод правил зонирования в США. 3]Поводом для этого послужило возведение небоскрёба Эквитбл Билдинг (Бродвей, 120), который лишал солнечного света существенную территорию к северу от него.

В 1920;е годы министерство торговли США опубликовало типовые правила зонирования. Они послужили образцом, которому последовало большинство законодателей штатов, наделивших местные органы власти полномочиями издавать положения о зонировании.

Вопрос о том, не нарушает ли зонирование Конституцию США вновь рассматривался Верховным судом США по делу «Евклид против кампании Амблер Реалти» (272 U.S. 365 (1926)). Верховный суд США постановил, что общие принципы зонирования, основанные на «полицейских полномочиях» штата, находятся в рамках полномочий законодательных собраний штата. В результате к 1931 году все штаты приняли законы, разрешающие муниципальное зонирование.

Особенностями системы зонирования в США являются:

одноэтапное зонирование — на всю территорию и по всем компонентам (виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков);

рекомендательное значение генеральных планов (за исключением некоторых штатов, где им придается характер обязательных документов, которые используются как основа для разработки местных нормативных актов о зонировании);

зонирование в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки, при этом могут предлагаться поправки к регламентам зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения.