Организация деятельности агентства недвижимости

Наверное, немного найдется сейчас граждан, которые не сталкивались бы в той или иной мере с жилищным вопросом. Поэтому и появился в условиях рыночных отношений в Казахстане еще один рынок — рынок жилья, а теперь уже — рынок недвижимости. Рынок, правда, еще стихийный и нецивилизованный. Виной этому и некоторая хаотичность развития рынка при несовершенном законодательстве, регулирующем отношения на этом рынке, и некомпетентность многих специалистов по недвижимости (либо тех, кто себя таковыми считает).

Итак, если есть необходимость продать, купить, сдать или снять, обменять квартиру (или другую недвижимость), возникает вопрос: обращаться к посреднику или заняться продажей самостоятельно.

Если рынок — это место, где покупают и продают, то, естественно, основными участниками его являются продавцы и покупатели. Но, как и во многих других сферах, на рынке недвижимости очень часто существует промежуточное звено — посредник, позволяющий продавцу и покупателю найти друг друга [5].

Посредников называют по-разному. Устойчивой терминологии пока не сформировалось. Если это организация — агентство недвижимости, риэлтерская (риэлторская) фирма. Если это отдельный человек — агент, риэлтер (риэлтор), маклер, брокер и т. п.

Действующее законодательство Республики Казахстан не дает определения ни одному из указанных понятий. Кстати законодательство вообще специально не регулирует рассматриваемый круг отношений. Поэтому к ним применяются общие нормы, определяющие порядок оказания услуг.

Кто есть кто на рынке недвижимости

Если казахстанское законодательство специально не регулирует деятельность в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, то и требований к субъектам такой деятельности оно не содержит.

Деятельность по оказанию услуг в сфере недвижимости не подлежит лицензированию. То есть не требуется наличия какой-либо квалификации, образования, стажа работы, материальной базы для оказания услуг.

Ни одно учебное заведение в Казахстане не занималось подготовкой специалистов в данной сфере и не занимается. Поэтому в агентствах работают и бывшие водители, повара, учителя и т. д. Неплохие результаты в работе у людей, имеющих юридическое, экономическое, строительное образование, хотя профессиональный агент по недвижимости должен обладать познаниями во всех этих сферах, плюс в ораторском искусстве и психологии.

Законно заниматься услугами в области недвижимостью можно, зарегистрировав юридическое лицо либо зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. Контроль за такими субъектами со стороны государства заключается в основном в проверке полноты и своевременности уплаты налогов.

Существуют так называемые «черные риэлтеры», («черные маклеры»), которые вообще нигде не зарегистрированы, никаких налогов не платят, офисов не имеют и, соответственно, никакой ответственности нести не собираются. Хотя большинство из них мошенниками не является, а некоторые ухитряются получать рекомендации от довольных клиентов.

И, наконец, отдельной группой выступают откровенные мошенники. Никаких услуг они оказывать не собираются, а единственной их целю является завладение деньгами добропорядочных граждан.

Перечень услуг

Каждое агентство или агент самостоятельно определяют перечень оказываемых ими услуг. Для клиента же привлекательнее получить больший объем услуг за меньшую стоимость.

В зависимости от уровня сервиса агентства (агенты) могут оказывать следующие услуги:

• — по видам сделок — поиск вариантов покупки, продажи, аренды, обмена;
• — по объектам сделок — поиск вариантов в отношении квартир, жилых домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, строящегося жилья;
• — юридическое оформление сделок в различном объеме (получение справок в Центре по недвижимости, оформление договора, его регистрация, получение технического паспорта);
• — проверка «юридической чистоты» квартиры (отсутствия ареста, залога, иных обременений, криминального прошлого и оснований к последующей отмене сделки);
• — подготовка документов к юридическому оформлению (оформление наследства, узаконение перепланировки, получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних);
• — проверка задолженности по коммунальным услугам и содействие ее погашению;
• — регистрация жильцов по месту проживания (прописка-выписка);
• — перевод недвижимости из жилого в нежилой фонд;
• — оценка недвижимости;
• — инвентаризация недвижимости;
• — содействие в получении кредитов на покупку жилья;
• — помощь при переезде.

Данный перечень далеко не полный.

При выборе агента придется решать — нужны ли услуги частного маклера или агентства недвижимости. Если немного сэкономить — выбор, несомненно, будет в пользу первого варианта. Тем более что сегодня и к частному маклеру обращаются, как правило, по совету тех, кто уже пользовался его услугами. При этом главный вопрос, который надо задавать, — какова мера ответственности частного маклера и агентства.

Частный маклер, если он работает легально, обычно зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивает налоги путем приобретения патента. У него зачастую отсутствует офис, работа производится через домашний или мобильный телефон, встречи с клиентами происходят на улице или непосредственно в продаваемых квартирах. Откройте любую газету вашего города с частными объявлениями. В разделах, посвященных продаже недвижимости вы увидите объявления с кратким перечислением нескольких вариантов. Скорее всего это и будет частный агент. Договор на оказание услуг зачастую не заключается, а размер комиссионных оговаривается устно. При всем этом клиентов привлекает низкий размер комиссионных (обычно не превышающий 100 долларов).

Однако каким бы добросовестным и знающим не был человек, работающий частным образом, у него никогда не будет тех возможностей для обеспечения юридической правильности и безопасности сделки, которые есть у солидной фирмы.

Как же отличить «солидную» фирму от «несолидной». Не обязательно солидной является крупная фирма.

Факторы «солидности» фирмы:

• — длительный срок деятельности на рынке — дата регистрации фирмы указана на свидетельстве о государственной регистрации, которое можно попросить для обозрения. Однако деятельность в этот период должна быть активной;
• — агентство имеет офис, оснащенный необходимой мебелью и оргтехникой — хотя и внешняя, но немаловажная деталь;
• — сеть офисов в различных районах города — специализация по районам означает широкий охват рынка недвижимости;
• — широкий спектр услуг, включающий не только обычную куплю-продажу квартир, но и работу с коммерческой недвижимостью (офисами, магазинами, помещениями, зданиями, сооружениями), домами и земельными участками;
• — оформление сделок «под ключ» — стороны получают на руки полный пакет документов по сделке, без необходимости что-то оформлять самим;
• — компьютерная база данных имеющихся вариантов — использование компьютерной техники позволяет существенно экономить время клиентов;
• — наличие лицензии на оказание платных юридических услуг — говорит о том, что в штате фирмы имеется хотя бы один юрист, имеющий высшее образование и стаж работы не менее двух лет;
• — предоставление гарантий о «юридической чистоте» недвижимости;
• — публикация в газетах города имеющихся вариантов отдельным информационным блоком на постоянной основе;
• — агентство существует в качестве подразделения в составе организации, осуществляющей гораздо более широкий перечень услуг: юридические, аудиторские, консалтинговые, оценочную деятельность — не так уж редко встречается сегодня.

Если выбор в пользу крупное агентства (не в смысле большого количества агентов), не важно, кто будет непосредственным исполнителем. Тогда будет работать целый коллектив агентов и других специалистов, сопровождающих сделку. Система контроля за сделкой и ответственности — многоуровневая, в ответственных компаниях каждая сделка проходит только с письменного разрешения юриста и руководителя. В то же время размер комиссионных у агентств недвижимости выше, чем у индивидуальных агентов. Сумма комиссионных может выражаться в фиксированной сумме (обычно от 200 долларов) либо в процентах от продажной стоимости недвижимости.

Неопытному участнику рынка трудно отследить различные изменения законодательства, совершенствование которого зачастую приводит к различным юридическим затруднениям (например, ситуации с несовершеннолетними или с порядком наследования), трудно выявить различные нарушения прав третьих лиц, предусмотреть случаи с признанием подписи недействительной и множественные случаи откровенного мошенничества на рынке недвижимости. Представители действительно серьезных агентств проводят обстоятельную юридическую экспертизу покупаемых квартир. Это и проверка всей истории квартиры, начиная с первого ее дня приватизации, это и сведения обо всех зарегистрированных гражданах, обо всех несовершеннолетних, это и сведения о возможности состояния кого-либо из собственников на учете психоневрологическом и наркологическом диспансере. Юридическая экспертиза — это сложный процесс, требующий профессионального подхода и глубоких юридических знаний [6].

В любом случае решающим фактором при выборе агентства или агента на практике является рекомендация знакомых, которые уже воспользовались их услугами и остались довольны.

Договор с агентством недвижимости

При обращении в агентство недвижимости возможны три варианта:

• 1. с клиентом будут работать без заключения какого-либо договора;
• 2. заключается обычный договор на оказание услуг;
• 3. заключается эксклюзивный договор.

Первый вариант. Казалось бы, хорошо, что клиент не связан с агентством. Необходимость подписания документов многих пугает. Но отсутствие договора означает отсутствие каких-либо гарантий. Либо агентство сознательно не хочет брать на себя обязательства перед клиентом, либо просто агент работает «налево», не ставя агентство в известность об оказании услуг с целью присвоить комиссионные себе.

Второй вариант. Клиент заключает с агентством договор на оказание услуг в определенном объеме. При этом не запрещено самостоятельно заниматься тем же, чем занимается агентство (поиском продавца, покупателя и т. п.), а также поручать эту работу другому агентству. Оплачивать услуги в случае, если ими не воспользовались, от вас не требуют. Продавец и покупатель, которых подобрало друг другу агентство недвижимости, отказываются от услуг агентства, а затем совершают сделку между собой, экономя на комиссионных.

Все большее число агентств предпочитает применять третий вариант — так называемый «эксклюзивный» договор. Понятия эксклюзивного договора в казахстанском законодательстве нет. Под ним в сложившейся практике агентств недвижимости понимается такое соглашение сторон об оказании услуг, по которому продавец передает агентству исключительное право заниматься поиском покупателей на его недвижимость. При этом правоустанавливающие документы передаются в агентство, а собственник недвижимости не вправе самостоятельно или при помощи других агентств подыскивать покупателей. Нарушение этих условий обычно влечет штрафные санкции и не освобождает от оплаты услуг.

В обоснование данного варианта в агентстве недвижимости клиенту приведут следующие доводы:

• 1. Обеспечение защиты продавца от мошенничества и непрофессионализма. Давая информацию во всевозможные агентства или позвонив по объявлению «куплю квартиру без посредников», вместо встречи с покупателями продавец рискует нарваться на мошенников. Только при заключении эксклюзивного договора с агентством, фирма полностью отвечает за сделку и безопасность клиента.
• 2. Защита экономических и правовых интересов продавца. Предоставление агентством гарантий успешного завершения сделки, так как весь ее ход строго отслеживается фирмой. Клиент получает право на любые бесплатные консультации и юридическое сопровождение.
• 3. Реальная оценка квартиры. Стремление агента показать покупателю все достоинства квартиры и продать ее по максимальной цене.
• 4. Экономия времени и уменьшение числа ненужных рискованных контактов. Звонки во все подряд агентства и по объявлениям создают риск попасться в руки мошенникам. К тому же при такой продаже круг лиц, узнавших, что в скором времени у продавца окажется достаточно крупная сумма денег, значительно расширяется.
• 5. Эффективная схема рекламы. При эксклюзивном договоре, агентство и агент обеспечивают клиента наиболее полной и широкой рекламой, так как уверены, что деньги на рекламу не тратятся зря. Охватывается максимальное число информационных источников: данные по собственной базе агентства, квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях города. При этом непосредственно за рекламу клиент не платит.
• 6. Агенты предлагают эксклюзивные объекты своим покупателям в первую очередь, даже если они чуть дороже. Продавцу это дает шанс получить большую сумму, чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.

«Эксклюзив» в последнее время активно рекламируется в средствам массовой информации, в том числе и в Интернете.

Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему в большинстве случаев не будут навязывать такую форму работы и не будут говорить, что с ним не будут работать.

Что нужно знать при заключении договора

Гражданину, решившему стать клиентом агентства недвижимости, чаще всего предлагается заключить договор стандартного вида на бланке, подготовленном самим агентством. Наиболее часто предлагаемые договоры содержат признаки договора поручения или договора о безвозмездном оказании услуг или одновременно того и другого.

На что клиенту, заключающему подобный договор, следует обратить особое внимание:

• 1. На предмет договора, то есть на то поручение, которое дается агенту клиентом. Очень важно, чтобы в договоре была четко сформулирована суть оказываемых услуг — объем работы, подробные характеристики объекта недвижимости, минимальное количество вариантов, вид и объем рекламы.
• 2. На сторону оказывающую услуги по договору, т. е. на то лицо, с которым непосредственно заключается договор. Вполне возможно, что вместо агентства стороной по договору будет указано частное лицо — агент, не имеющий права заключать подобные договоры и исполнять подобные поручения. Нередки ситуации, когда агентство недвижимости в целях экономии на налогах оформляет своих агентов как индивидуальных предпринимателей по патенту. Соответственно индивидуальный предприниматель и подписывает от своего имени договор. При возникновении конфликтной ситуации агентство недвижимости по таким договорам не несет никакой ответственности. Необходимо также ознакомиться с полномочиями лица, подписывающего договор от агентства недвижимости. Если договор подписывает любое другое лицо кроме руководителя, на его имя должна иметься доверенность с соответствующими полномочиями.
• 3. На ответственность сторон по договору. На практике стандартные договоры, предлагаемые агентствами недвижимости, содержат максимум ответственности клиента и минимум ответственности агентства. Могут устанавливаться существенные штрафы за односторонний отказ клиента от договора. Это является не совсем справедливым, т.к. каждая сторона должна отвечать за выполнение своих обязанностей и санкции должны быть взаимными.
• 4. На срок действия вашего договора.
• 5. На вопросы цены и вознаграждения. В договоре должна быть указана стоимость объекта недвижимости, размер комиссионных агентства, кем комиссионные уплачиваются (продавцом или покупателем), порядок их уплаты (при получении задатка, при заключении договора купли-продажи). Чаще всего комиссионные включаются в стоимость недвижимости и в итоге оплачиваются покупателем. Обратите внимание на то, что в договоре не должна использоваться иностранная валюта. Только тенге под угрозой признания сделки недействительной.

Нельзя относится к подписываемым документам, как к пустой формальности, при возникновении какого-либо конфликта спор может разрешить только суд, который в первую очередь будет рассматривать именно эти документы.

Необходимо внимательно читать документы перед подписанием, даже если клиент всецело доверяете агенту и агентству. Помните, что агент, если только он не является индивидуальным предпринимателем, не несет перед клиентом никакой ответственности, кроме моральной. Если заключать договор с агентством, то есть с юридическим лицом, и именно это юридическое лицо оказывает услуги и отвечает за их качество.

Договор — это согласованное выражение воли обеих сторон. Если какой-либо из пунктов договора вызывает у сомнения, ни в коем случае не подписывайте документ. Обратитесь за разъяснениями. Агентство, ценящее своих клиентов и практикующее индивидуальный подход, может пойти навстречу и изменить положения своего договора. В ином случае договор, существенно ухудшающий положение клиента, подписывать не следует.

Итак, у участников рынка недвижимости существует противоположные две точки зрения. Одни из них не верят агентствам недвижимости и считают, что любой человек, решивший продать или купить недвижимость, может обойтись без их помощи. Многим неоднократно доводилось самим заниматься куплей-продажей квартир и они не видят в этом ничего сложного. Другие считают, что каждый должен заниматься своим делом, и этот вопрос лучше поручить профессионалам (при условии, что в выбранном агентстве действительно работают профессионалы).

Услуги профессионального агентства по недвижимости (агента).

Плюсы:

• — гарантии юридически безупречного оформления;
• — экономия времени;
• — получение сопутствующих услуг и консультаций;
• — минимальные шансы столкнуться с мошенничеством.

Минусы:

• — придется оплатить стоимость услуг и оформления документов;
• — ограничена возможность самостоятельно распорядиться недвижимостью при эксклюзивном договоре;

Самостоятельный поиск покупателя (продавца) и оформление документов.

Плюсы:

• — экономия на услугах;
• — не придется столкнуться с некомпетентностью или недобросовестностью некоторых агентов по недвижимости.

Минусы:

• — угроза столкнуться с мошенниками;
• — возможность разглашения сведений о наличии или появлении крупной суммы денег;
• — незнание многими гражданами тонкостей законодательства.

Спор о том, нужно ли агентство для помощи в проведении сделки, видимо, будет жить до тех пор, пока существует рынок недвижимости. Возможно, когда-нибудь, когда рынок станет абсолютно прозрачным и не будет нести в себе никаких рисков, необходимость в профессионалах рынка отпадет. Хотя опыт зарубежных стран показывает, что это не так. В любом случае всегда найдутся люди, которые в силу занятости либо просто нежелания будут поручать данную работу профессионалам. Пока их помощь неоценима. При единственном условии: если эту помощь будет оказывать настоящий профессионал — честный и надежный.