Понятие и элементы договора строительного подряда

договор подряд строительный В соответствии со ст. 740 Гражданского Кодекса РФ (Далее ГК)… «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока".

Из определения договора строительного подряда следует, что наряду с предметом договора существенными условиями данной разновидности подрядного договора являются цена и срок договора, без согласования которых он не может считаться заключенным. Кроме того, особо выделяется такая обязанность заказчика, как создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

Субъектами строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков в принципе могут выступать любые юридические и физические лица. Однако поскольку для выполнения функций заказчика, в частности осуществления эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требуются специальные знания и навыки, на практике эти функции часто передаются на договорной основе специализированным организациям. Таким образом, в сфере строительства заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.

В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяется система генерального подряда (ст. 706 ГК), при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специализированных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных строительных организаций.

Предметом строительного подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им согласно могут быть объект нового строительства или реконструкции, монтаж технологического и другого специального оборудования, выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них.

«По общему правилу правила о строительном подряде распространяются и на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если только сами стороны не исключили их применение» Гражданское право: Учебник. Том 2 (под ред. О.Н. Садикова) — «Контакт», «ИНФРА-М», 2009 стр. 152.

При выполнении строительных работ для удовлетворения бытовых и других личных потребностей граждан к отношениям сторон применяются правила о договорах бытового подряда. По смыслу закона указанные правила в случае их несовпадения с нормами § 3 гл. 37 ГК имеют приоритет перед нормами о строительном подряде. Помимо норм ГК о бытовом подряде в данном случае действуют также положения иных нормативных актов, направленных на защиту интересов граждан-потребителей, в частности Закон о защите прав потребителей.

Статья 741 ГК является специальной по отношению к ст. 705 ГК, посвященной распределению рисков между сторонами. При этом она касается лишь одного из рисков, а именно риска случайной гибели самого результата строительных работ. Поскольку вопрос об этом виде риска решен так же, как и в ст. 705 ГК (его несет подрядчик), Можно лишь отметить, что применительно к строительному подряду данное правило носит императивный характер, что вряд ли является оправданным. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 753 ГК на заказчика указанный риск переходит при приемке не только объекта в целом, но и отдельных этапов работ.

Что касается риска случайной гибели или повреждения материалов и оборудования, а также последствий просрочки передачи или приемки результата работы, то эти вопросы решаются в строительном подряде так же, как и в обычном подряде.

Пункт 2 статьи 741 ГК возлагает на заказчика риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с гибелью или повреждением объекта строительства до его приемки заказчиком вследствие обнаружения недостатков предоставленного им материала или оборудования либо исполнения подрядчиком ошибочных указаний заказчика. Подрядчик же в соответствии с данной нормой не несет никакой ответственности, если только он выполнил обязанности, предусмотренные п. 1 ст. 716 ГК, т. е. предупредил заказчика о возможности наступления таких последствий.

Такое решение вопроса представляется необоснованным, поскольку не может быть оправдано спецификой строительной деятельности и к тому же явно расходится с правилами, закрепленными в ст. 745 ГК. В сфере строительства более, чем в каких-либо иных областях применения подряда, важны качество и безопасность результата работ подрядчика. Если подрядчик решается использовать предоставленные заказчиком некачественные материалы и оборудования или исполнять его непрофессиональные указания, именно на подрядчика должны возлагаться все возможные неблагоприятные последствия этих действий.

Поэтому норма, закрепленная в п. 2 ст. 741 ГК, по смыслу закона должна применяться лишь тогда, когда недостатки предоставленных заказчиком материалов и оборудования носят скрытый характер. Напротив, ссылка на выполнение подрядчиком действий, предусмотренных п. 1 ст. 716 ГК, в данном случае является совершенно неуместной.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

В соответствии со ст. 747 ГК… «заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водои паропровода и оказывать другие услуги".

Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда.

конкретизирует закрепленную п. 1 ст. 740 ГК обязанность заказчика «создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ». Одним из таких условий является предоставление подрядчику земельного участка для строительства. Для этого заказчик должен приобрести вещные или обязательственные права на данный участок в установленном законодательством порядке. В частности, в соответствии со ст. 30 ЗК предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, за исключением указанных в законе случаев.

В соответствии с данной нормой именно заказчик отвечает за юридическую чистоту земельного участка, в том числу за возможность его использования для строительства соответствующего объекта.

Передача подрядчику земельного участка (строительной площадки) оформляется специальным актом, с датой подписания которого обычно связывается начало течения срока строительных работ. Задержка с передачей площадки может служить основанием для пересмотра условий договора о сроке и цене строительства.

Во избежание споров целесообразно определять в договоре все необходимые параметры строительной площадки. На все время строительства строительная площадка находится под контролем подрядчика, который обязан обеспечить на ней необходимый порядок.

Для создания подрядчикам необходимых условий для строительства заказчики нередко принимают на себя встречные обязанности, примерный перечень которых содержится в п. 2 ст. 747 ГК. Из данного перечня видно, что речь идет о таких действиях заказчиков, которые могут быть ими совершены без особого ущерба для себя и ведут к удешевлению строительства. Так, если заказчик располагает собственным подъездными путями, то безусловно целесообразно, чтобы ими мог пользоваться и подрядчик при доставке на объект строительных материалов, техники и иного необходимого ему имущества.

Впрочем, по согласованию с подрядчиком заказчик может принимать на себя выполнение любых обязанностей, пусть даже не связанных с имеющимися у него возможностями и резервами.

Из п. 3 ст. 747 ГК следует, что все оказываемые заказчиком услуги подлежат оплате подрядчиком. Правда, слова о том, что оплата услуг «осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда», создают впечатление того, что оплата может и не производиться, если договор ее не предусматривает. В действительности же стороны могут договориться лишь о том, что стоимость услуг заказчика зачитывается в счет стоимости строительных работ, или сформировать общую смету с учетом стоимости оказываемых заказчиком услуг. Однако от этого услуги заказчика не перестают быть возмездными со всеми вытекающими отсюда последствиями.